تعریف قرارداد، تحریر و نگارش و انواع آن

کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

تعریف قرارداد و انواع آن

قبل از این که وارد بحث قرارداد و کیفیت پیرامونی آن شوم نخست تعریفی هر چند به اختصار درباره واژه قرارداد ارائه میشود به هر نوشته ای که حاکی از توافق و تراضی طرفین دارد قرارداد گفته میشود. در ایران واژه قرارداد و عقد به یک معنا اطلاق میشود ولی قانون مدنی ایران با ظرافت تفاوتی را قایل شده است. به نحوی که ماده ۱۰ قانون مدنی ایران در تعریف قرارداد می گوید:

قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. برخی حقوق دانان نیر در تعریف عقد" گفته اند: عقد توافق دو یا چند اراده است که به منظور ایجاد آثار حقوقی انجام میشود این تعریف را آقای ناصر کاتوزیان صاحب نظر و اندیشمند علم حقوق ارایه داده است. وقتی صحبت از قرارداد میشود واژه عقد نیز در کنار آن قرار میگیرد.

اگر چه به ظاهر تفاوتی مابین این دو واژه به چشم نمیخورد ولی اگر دقت کنیم متوجه تفاوت های پیرامون آن دو می شویم ماده ۱۸۳ قانون مدنی ایران در تعریف عقد آورده است: عقد عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد. اکنون که با تعریف قرارداد آشنا شدیم لازم است از مسائل پیرامونی آن که عبارتند از ارکان قرارداد.

تعهدات شروط اصطلاحات و تعبیرات قراردادها انواع قرارداد جایگاه اسناد تعهدآور در قراردادها مرجع حل اختلافات پیرامون مفاد مندرج در قراردادها آداب فسخ و اقاله قرارداد، شرایط و آداب تمدید قرارداد عوامل مؤثر در تغییرات مفاد قرارداد نقش شهود در قرارداد و آثار و الزامات قرارداد نیز بحث شود که امیداوارم کمک حال سرمایه گذاران ملکی مدیران و مباشران دفاتر مشاورین املاک و سایرعلاقمندان به این امر باشد.

اما پیش از تشریح و تبیین موارد فوق الذکر باید به نکته ای اشاره کنم اندیشمندان علم حقوق برای قراردادها تقسیماتی قائل شده اند و به دلیل تنوع آن انواع قراردادها را بر حسب خصوصیات متفاوت و خاص آن چنین دسته بندی نموده اند

مشاهده سریع آگهی اجاره و رهن ملک در اوین تهران

(1) بر حسب آثار قرارداد

در این دسته بندی بنابر اعتبارهای مختلف قرارداد و عقد چنین تقسیم میشود

(الف) با توجه به درجه اعتباری که طرفین قرارداد در حفظ پیمان و تعهد خود قائل هستند مبادرت به تنظیم قرارداد و عقد از نوع لازم، جایز و یا خیاری مینمایند.

(ب) با توجه به اینکه اثر قرارداد منوط به امر تعهد و یا عقد دیگری باشد و یا این که به طور مستقل تنظیم شود مبادرت به تنظیم قرارداد و عقد از نوع معلق و یا منجزمی نمایند.

(ج) با توجه به این که اساس قرارداد رابطه دین، حق عینی و یا انتقال مالکیت باشد، اقدام به تنظیم قرارداد و عقد تملیکی و یا عهدی می نمایند. د با توجه به این که آثار عقد و قرارداد و یا تعهد فوری و یا مدت دار باشد، قراردادها به «فوری و یا مستمر» دسته بندی میشود.

(۲) برحسب شرایط

در این نوع تقسیم بندی قرارداد و یا عقد به اعتبارهای گوناگون چنین دسته بندی می شود:

(الف) با توجه به میزان نفوذ و اراده طرفین قرارداد و عقد آن را رضایی تشریفاتی و عینی تقسیم کرده اند.

ب) با توجه به این که قرارداد و عقد تابع عرف و عادت محل باشد و یا تابع قانون به عقد معین و عقد غیر معین تقسیم میشوند.

(ج) با توجه به این که قرارداد تابع توافق و عقد دیگری است و یا به صورت مستقیم انجام می پذیرد به قرارداد اصلی و قرارداد تبعی تقسیم میشوند.

(۳) برحسب افراد و شخصیتهای طرفین قرارداد این نوع قراردادها مشمول چنین دسته بندی میشوند:

الف) تنظیم قراردادها توسط افراد حقوقی با دیگر افراد و شخصیت های حقوقی

(ب) تنظیم قرارداد توسط افراد و شخصیتهای حقوقی با افراد حقیقی

(ج) تنظیم قرارداد توسط افراد و شخصیتهای حقیقی با دیگر شخصیت های حقیقی

(٤) قراردادها بر حسب مبلغ و میزان

(الف) قراردادهای خرد

(ب) قراردادهای متوسط

(ج) قراردادهای کلان

(5) قراردادها بر حسب مدت زمان آن

(الف) قراردادهای هم زمان

(ب) قراردادهای کوتاه مدت

(ج) قراردادهای میان مدت

(د) قراردادهای بلند مدت

(٦) قراردادها بر حسب موضوع قرارداد :

(الف) قراردادهای تیپ سازمان مدیریت و برنامه ریزی

(ب) قراردادهای کار خدمات و سرویس نگهداری و پشتیبانی

(پ) قراردادهای بانکی

(ت) قراردادهای بیمه

(ج) قراردادهای مشارکت در ساخت تحقیق و ...)

(چ) قراردادهای پیمان مدیریت

(ح) قراردادهای خرید و فروش

(خ) قراردادهای اجاره رهن صلح وکالت

(د) قراردادهای بهره برداری

(ذ) قراردادهای خارجی و بین المللی

(ر) قراردادهای تجاری بازرگانی نشر چاپ و ....

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

در کتاب «ترمینولوژی حقوق استاد جعفر جعفری لنگرودی از قرارداد یا Contract چنین یاد شده است در زبان فارسی قرارداد به معنای عقد به کار میرود. در این صورت اختصاص به عقودی که اثر مستقیم آن تعهد است ندارد. مفهوم لغوی قرارداد شامل عقدهای عهدی تملیکی مالی غیر مالی معوض و غیر معوض میباشد و نیز شامل توافق نامه هایی است که به منظور منتفی ساختن اثر موجودی محقق میشود و ماده ۷۵۴ قانون مدنی هم به همین وسعت به کار رفته است. در مفهوم لغوی قرارداد هم دلیلی نداریم که مقنن ایران دخل و تصرفی در آن کرده باشد، لذا همین مفهوم لغوی حجت است و حجت بودن همین مفهوم لغوی نقص تعریف مذکور در ماده ۱۸۳ قانون مدنی را جبران می کند و نتیجتاً میتوان گفت که مفهوم قرارداد از مفهوم عقد مذکور در ماده ۱۸۳ قانون مدنی اعم است ولی قانونگذار ایران در خارج از ماده ۱۸۳ ق.م عموماً هر جا که عقد یا عقود بدون قرینه به کار برده منظورش مساوی است با مفهوم لغوی قرارداد به همین دلیل عقد و قرارداد در قوانین ایران به یک معنا است. در پایان همین مولفه دکتر جعفری لنگرودی در تشریح مفاهیم Contract می فرماید: مسلم نیست که یکی از معانی قرارداد نوشته ای باشد که حاکی از تراضی و توافق طرفین است هر چند یکی از معانی واژه لاتین مزبور این است.

بر اثر انعقاد و حدوث قرارداد اسنادی شکل میگیرد که به لحاظ اعتباری آن را به دو دسته تحت عنوان (اسناد رسمی)و (اسناد عادی) تقسیم کرده اند و البته به آن قراردادهای رسمی و قراردادهای عادی هم گفته اند. ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی قرارداد رسمی را چنین تعریف میکند اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر رسمی و یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد رسمی ماده ۱۲۸۹ همین قانون در تعریف قرارداد عادی چنین گفته است : «غیر از انواع اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد قراردادها) عادی محسوب میشود. اکنون که صحبت از انواع استاد شد راجع به تفاوت این دو به طور خلاصه در اینجا اشاراتی خواهد شد.

(الف) در صورتی که سند رسمی و موضوع آن انجام عمل یا تحویل مالی باشد میتوان اجرای مفاد آن را ازطریق صدور اجرائیه و بدون مراجعه به دادگاه مطالبه کرد.

(ب) در مقابل سند رسمی نمیتوان انکار و تردید روا داشت و صرفاً میتوان ادعای جعلی بودن آن را مطرح کرد.

(ج) تاریخ مندرج در سند رسمی در مقابل اشخاص ثالث نیز معتبر و قابل استناد است منظور از ثالث کسانی هستند که در تنظیم سند دخالت نداشته اند اما در سند عادی تاریخ مندرج در سند فقط درباره افرادی که در تنظیم آن شرکت داشته اند ) ورثه آنها و یا کسانی که به نفع او وصیت شده معتبر است. این تعریف از ماده ۱۲۰۵ قانون مدنی مستفاد شده است.

نکته قابل ذکر این است که برخی از استاد عادی از قبیل مبایعه نامه و اجاره نامه دست کمی از اسناد رسمی به لحاظ اعتباری و لازم الاجرا بدون مفاد آن ندارد؛ اگرچه در ردیف اسناد عادی قرار دارد ولی قانون برای آنها چارچوبهایی را معین کرده است و عدول از آن مقررات و قوانین چنین قراردادهایی را به معضل تبدیل مینماید و از طرف دیگر برخی از قرارداد رسمی هم چون وکالت در دو ردیف عقد جائز قرار دارد اگرچه توسط مامور دولتی یا سردفتر اسناد رسمی تنظیم میشود و هرگز به اندازه قراردادهای اجاره و مبایعه نامه الزام آور نیست چرا که قراردادهای جائزی همچون وکالت پس از فوت یکی از طرفین از درجه اعتبار ارزش و الزام آور بودن می افتند در حالی که عقود لازمی هم چون اجاره نامه و مبایعه نامه در صورت فوت یکی از طرفین کلیه حقوق تعهدات و الزامات آن به قائم مقام و یا وراث منتقل میشود. بنابراین توصیه میشود در هنگام تنظیم قرارداد نباید با استفاده از الفاظ و اصطلاحات نامانوس، دور از ذهن پیچیده و نیز غیر مرتبط به اصل موضوع قرارداد خدشه وارد ساخت.