مقررات و قوانین شهرسازی: پخ، دوربرگردان، رفوژ، گذربندی، انواع کاربری و حریم آن، تفکیک ساختمان های قدیمی، اضافه و کسر مساحت املاک

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

بخش دوم: مقررات و قوانین شهرسازی: پخ، دوربرگردان، رفوژ، گذربندی، انواع کاربری و حریم آن، تفکیک ساختمان های قدیمی، اضافه و کسر مساحت املاک

 

نحوه اقدام در خصوص پخ تقاطعهای چهارشاخه

اضافه و کسر مساحت املاک گذربندی انواع کاربری و حریم آن تفکیک ساختمانهای قدیمی گذربندی انواع کاربری و حریم آن تفکیک ساختمانهای قدیمی بخش دوم مقررات و قوانین شهرسازی ،پخ دوربرگردان رفوژ 

تعیین پخ در املاک واگذار شده توسط هیئت سه نفره

در مورد تعیین پخها در واگذاریهای هیئت سه نفره حاکم شرع از تاریخ ۶۹٫۶٫۱۰ مراتب ذیل ملاک عمل قرار گرفته است در مواردی که نقشه تفکیکی به تصویب شورای طرح و بررسی و یا کمیسیون ماده پنج رسیده و پخ تقاطع خیابانهای با عرض بیست متر و کمتر بر اساس یک دهم مجموع عرض دو گذر تعیین پخ گردیده و یا در مواردی که پخ طبق صورت مجلس تفکیک با اعمال ماده صد و یک قانون شهرداری بر این اساس تعیین شده باشد در موقع صدور پروانه و یا پایان کار نیز پخ بر اساس یک دهم عرض دو گذر تعیین گردد.

بدیهی است در مواردی که تقاطع مورد نظر دارای طرح اجرایی بوده و یا در یک گوشه تقاطع پخ بر اساس صورت جلسه ۳۶۲ شورای طرح و بررسی تعیین و بیست متر باشد طول پخ می بایست بر اساس صورت جلسه ۳۶۲) تعیین گردد. ۸۰٫۱۱۱۳۸ - ۶۹٫۶٫۱۰)

نگاهی به ضوابط تعیین پخ

ضوابط تعیین پخ با توجه به جداول پیوست که مشترکاً توسط سازمان ترافیک و اداره کل فنی پیشنهاد گردیده مورد بررسی و تصویب قرار گرفته و به شرح ذیل جایگزین کلیه ضوابط و بخشنامه های قبلی مربوط به پخها گردیده است پخهای مصوب قبلی که روی طرح تفصیلی و اجرایی با عدد مشخص شده اند کماکان ملاک عمل است.

1.     پخ دو کوچه که هر دوی آنها طبق ضوابط شهرسازی ماشین رو نیست عرض کم تر از ۶ متر) به طول ثابت یک متر تعیین میگردد.

2.     پخ دو گذر که یکی از آنها طبق ضوابط شهرسازی ماشین رو میباشد بیش تر از ۶ متر) و دیگری که ماشین رو نیست کمتر از ۶ متر به طول ثابت ۱٫۵ متر تعیین میگردد.

3.     پخ تقاطع دو گذر در صورت احراز شرایط زیر بدون توجه به زاویه تقاطع به صورت ۱:۱۰ مجموع عرض دو گذر تعیین گردد.

الف - داخل محدوده پنج ساله خدمات شهری باشد.

ب حداقل عرض یکی از دو گذر از ۲۰ متر کمتر باشد به استناد موارد مندرج در بندهای یک و دو همین صورت جلسه 

ج هیچ یک از گوشه های تقاطع بر اساس صورت جلسه ۹۹ شورای طرح و بررسی و یا طرح تفصیلی و طرح اجرایی تعیین پخ نشده باشد چه در پروانه و چه در اجرا). بدیهی است چنان چه شرایط فوق احراز نگردد میبایستی پخ طبق جداول پیوست و با توجه به دیگر ضوابط این صورت جلسه تعیین گردد.

4.     پخ تقاطع دو گذر که هر دو ماشین رو و عرض آنها کمتر و یا مساوی با ۴۵ متر میباشد به غیر از ۴۵ متریهای درجه یک و درجه دو و آزادراه ها که نقشه مسیرهای آن به شماره (۲۶۷۶) طبق صورت جلسه شماره ۱۶۷ شورای طرح و بررسی تصویب شده است و تقاطع آنها با خیابان های ۳۰ متری و به بالا و به غیر گذرهای مشمول بند ۳ همین صورت جلسه طبق جداول پیوست و با توجه به زاویه تقاطع تعیین گردد.

5.     پخ خیابانهای با عرض ۳۰ متر و بیشتر با شبکه های ۴۵ متری درجه یک و درجه دو و آزادراههای مستثنی شده در بند ۴ همین صورت جلسه در اداره کل فنی تهیه و جهت تصویب به کمیسیون رسیدگی به طرح ها که با حضور نماینده سازمان ترافیک تشکیل میگردد ارسال شود.

6.     پخ خیابانها و کوچه های کمتر از عرض ۳۰ متر که با شبکه های ۴۵ متری درجه یک و درجه دو آزادراه ها تقاطع دارند با خیابان مفروضی به عرض ۱۲ متر در نظر گرفته شود و پخ از جداول پیوست و یا با توجه به بند ۳ همین صورت جلسه تعیین گردد

7.     پخ یک گذر با طرح حریم خطوط انتقال نیرو مشروط بر آن که داخل آن خیابانی در نظر گرفته نشده باشد نسبت به طرح تفصیلی بر اساس تقاطع خیابانی مفروض با عرض ۱۲ متر که در داخل حریم در نظر گرفته میشود با خیابان متقاطع و با توجه به زاویه تقاطع از جداول پیوست و یا با توجه به بند ۳ همین صورت جلسه تعیین گردد در غیر این صورت طبق بند ۱۲ این صورت جلسه عمل شود.

8.     پخ یک گذر با طرح حریم مسیلها بر اساس تقاطع خیابانی مفروض به عرض ۱۲ متر که داخل حریم مسیل در نظر گرفته میشود با گذر مزبور و با توجه به زاویه تقاطع که از جداول حریم پیوست و یا بند ۳ همین صورت جلسه تعیین گردد. 

9.     در مورد تقاطع های بیش از ۴ شاخه به شرح زیر عمل شود

الف - چنان چه عرض تمام شاخه های تقاطع کمتر از ۴۵ متر باشد گذرهای تقاطع مجاور هم دو به دو در نظر گرفته شود و با توجه به زاویه گذر پخ مربوطه از جداول پیوست تعیین گردد.

ب چنان چه تقاطع چند شاخه شامل ضوابط بند ۳ این صورت جلسه باشد، شاخه ها دو بدو به طور مستقل در نظر گرفته شود و در صورت احراز شرایط طبق آن عمل شود.

ج - چنانچه حداقل عرض یک شاخه تقاطع ۴۵ متر یا بیشتر باشد چنان چه با ضوابط فوق قابل تعیین پخ نباشد طرح تقاطع با توجه به کلیه حقوق مکتسبه و دیگر ضوابط در اداره کل فنی تهیه و جهت تصویب و ابلاغ به کمیسیون رسیدگی به طرح ها با حضور نماینده سازمان ترافیک ارسال گردد.

10. در صورتی که مساحت مثلث متساوی الساقین که بر اساس پخ جداول پیوست تعیین شده است از فضای ثبتی میدان یا تقاطع کمتر باشد حدود ثبتی به جای پخ ملاک عمل قرار گیرد.

11. در مورد پخ دور برگردانها به علت آن که وجود دور برگردان دلیل عدم دسترسی سواره به خیابان اصلی مربوطه میباشد لذا گذرهای مربوطه آن گذر عابر پیاده تلقی و پخهای آن طبق بند ۲ این صورت جلسه به طول ۱٫۵ متر تعیین میگردد.

۱۲. چنانچه تعیین پخ به هر شکل به دلیل تداخل پخها یا اختلاف ارتفاع دو گذر یا موارد استثنایی دیگر مقدور نباشد موضوع با گزارش دقیق و کروکی از وضعیت موجود جهت تعیین پخ از اداره کل برنامه ریزی و طرح های شهرسازی استعلام گردد و اداره کل مزبور با توجه به مسائل فنی و اشکالات ارائه شده پخ را تعیین نموده و به تصویب کمیسیون رسیدگی به طرح ها خواهد رسانید. (۲۳۳۹۰٫۵۲۶۵ش - ۶۵٫۱۱٫۱۲)

طول پخ کوچه هایی که توسط پله با معبر دیگر تقاطع دارند

در مواردی که کوچه هایی توسط پله با معبر دیگری تقاطع دارند طول پخ ۱۵ عرض معبر کوچک تر محاسبه و ملاک عمل خواهد بود (۱۰۶۷۶ - ۵۸٫۶٫۱۰) 

                                                                                         

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

یخ ملاک عمل تقاطع هایی که دارای طرح اجرایی میباشد

پخ های واقع در محل تقاطع گذرها که دارای طرح اجرایی بوده و طرح مذکور در کمیسیون رسیدگی به طرح ها مورد تأیید قرار گرفته باشد ملاک عمل است. بند ۴) صورت جلسه ۲۲-۵۰٫۲٫۲۹ شورای هماهنگی)

ترمیم دیوارهایی که به علل مختلف فرو ریخته و طول آن ۲۰ درصد از طول دیوار تجاوز نمی نماید

صدور اجازه ترمیم دیوارهایی که به علل مختلف قسمتی از آن فرو ریخته در صورتی که فروریختگی از بیست درصد طول دیوار سراسر پلاک تجاوز ننماید به وضع و مصالح متناسب با قسمت های موجود بدون رعایت بر اصلاحی بلامانع است بند ۲ صورت جلسه ۱۲۷ - ۵۱٫۳٫۱۴ شورای هماهنگی

پلاک های دارای تعریضی و نحوه احداث بنا در فضای باز همان پلاک

اگر در پلاکی ساختمانی اساسی در بر خیابان تعریضی طرح اجرایی یا طرح تفصیلی موجود باشد و مالک بخواهد در فضای باز همان پلاک ساختمان دیگری احداث نماید تخریب بنای قدیمی و رعایت بر اصلاحی مشروط بر رعایت کلیه مقررات و ضوابط الزامی نمیباشد البته اگر ساختمان جدید در بر خیابان تعریضی قرار گیرد باید بر اصلاحی در این قسمت رعایت شود. بند ۶ صورت جلسه ۸۴-۵۱٫۳٫۲۲ شورای هماهنگی).

موارد عدم لزوم رعایت بر اصلاحی

ترمیم دیوارهایی که به علل مختلف فرو ریخته و طول آن ۲۰ درصد از طول دیوار تجاوز نمی نماید.

صدور اجازه ترمیم دیوارهایی که به علل مختلف قسمتی از آن فرو ریخته در صورتی که فروریختگی از بیست درصد طول دیوار سراسر پلاک تجاوز ننماید به وضع و مصالح متناسب با قسمتهای موجود بدون رعایت بر اصلاحی بلامانع است. بند ۲ صورت جلسه ۱۲۷ - ۵۱٫۳٫۱۴ شورای هماهنگی

 

اضافه و کسر مساحت املاک و استفاده از تراکم مساحت سند

 

 

اضافه و کسر مساحت پلاکها و نحوه اقدام به هنگام صدور پروانه و تفکیک

به لحاظ این که وظیفه شهرداری صدور پروانه ساختمانی در محدوده مالکیت که محل آن توسط مالک ارائه مینماید و بررسی و اعلام نظر در مورد جابه جایی و اضافه طول، عرض و مساحت خارج از حدود وظایف شهرداری میباشد لذا در این گونه موارد ضمن رعایت عرض گذرها و خطوط طرح های تفضیلی در محدوده ابعاد و مساحت سند مالکیت پروانه ساختمانی صادر خواهد شد و چنان چه ابعاد و مساحت موجود کم تر از ابعاد سند باشد ابعاد و مساحت موجود ملاک عمل خواهد بود. بدیهی است چنانچه کسری ابعاد و مساحت به دلیل تعریض گذر باشد مقررات مربوطه در این زمینه ملاک عمل است. در موقع تفکیک اراضی نیز چنان چه اضافه طول یا عرض و مساحت وجود داشته باشد، صرفاً با توجه به نقشه تفکیکی که توسط مالک امضاء و ارائه میشود در محدوده ی ابعاد و مساحت سند مالکیت باید اقدام شود. (۱۵۶۲۳٫ ۴۲۰ - ۶۵٫۸٫۶) 

استفاده از تراکم سند در املاک دارای اصلاحی و پست برق

چنان چه ملکی دارای اصلاحی بوده و قسمتی از آن به پست برق اختصاص یافته و صورت مجلس تفکیکی مربوطه نیز تنظیم ولی سند تفکیکی صادر شده باشد استفاده از مقدار جزء گذر بلامانع است. (۶۵٫۱۰٫۱۵ - ۴۲۰٫۲۱۴۱۴)

نحوه استفاده از مساحت مندرج در سند مالکیت جهت احتساب درصد فضای آزاد و تراکم ساختمانی استفاده از مساحت منعکس در سند مالکیت برای احتساب درصد فضای آزاد و تراکم ساختمانی جهت قطعاتی که رعایت بر اصلاحی را مینمایند در مورد طرحهایی ملاک عمل است که طبق مواد ۱۵ و ۱۶ قانون نوسازی به مرحله اجرا در نیامده باشد به این معنی که اگر طرح مراحل قانونی را طی ننموده و معبر عملاً احداث نشده باشد ولی به رعایت ضوابط عقب نشینی باید انجام شود میتوان از مساحت اولیه زمین که در سند مالکیت منعکس است برای احتساب درصد فضای آزاد و تراکم ساختمانی استفاده کرد در مواردی که زمین محصور است اجرای این امر بدواً مستلزم تخریب دیوار و سپس رعایت ترتیب فوق می باشد.

در مورد طرح هایی که جهت اجرا به اداره املاک ابلاغ گردیده است در صورتی که مالک در اداره املاک تعهد نماید مقدار جزء گذر را مجاناً به شهرداری واگذار نماید استفاده از مساحت منعکس در سند مالکیت جهت احتساب درصدهای فضای آزاد و تراکم ساختمانی بلامانع است. استفاده از مساحت منعکس در سند مالکیت محدود به قطعات داخل محدوده خدمات شهری بوده و در مورد زمینهایی که خارج محدوده خدمات شهری قرار دارد باید مساحت بعد از اصلاحی ملاک عمل قرار گیرد. بند ۵ صورت جلسه ۲۲۹ - ۵۴٫۴٫۱۴ شورای هماهنگی

واگذاری رایگان مقدار جزء گذر و استفاده از تراکم بر اساس سند مالکیت

درباره لزوم واگذاری رایگان مقدار جزء گذر به منظور استفاده از مساحت منعکس در سند مالکیت مقرر گردید، به منظور تسریع در کار متقاضیان صدور پروانه ساختمانی در مواردی که زمین بایر است و قسمتی از آن جز معبر میشود برای استفاده از تراکم مجاز بر مبنای مساحت اولیه زمین احتیاج به اصلاح سند مالکیت نبوده و چنانچه این مطلب در پروانه ساختمانی قید و از متقاضی نیز تعهد ذیل پروانه اخذ شود که ادعایی نسبت به مقدار جزء گذر نخواهد داشت صدور پروانه ساختمانی بلامانع است 

آشنایی با ضوابط مقررات و ملاک عمل شهرداریها

ولی اگر زمین محصور باشد اجرای این بند بدواً مستلزم تخریب دیوار و سپس رعایت ترتیب فوق میباشد. بند ۶ صورت جلسه ۲۰۹ - ۵۳٫۱۱٫۱۹ شورای هماهنگی

نحوه اعاده جزء گذر در مواقعی که طرح منتفی شده است

در پلاکهایی که قبلاً طبق پروانه ساختمانی مقداری از آن جزء گذر گردیده و فعلاً طرح منتفی شده است چنان چه سند نیز اصلاح نشده باشد مقدار جزء گذر در صورت درخواست مالک اعاده خواهد شد. (۳۹۷۵۰ش - ۵۷٫۲٫۱۷)

محاسبه ضوابط سطح زیربنای املاک دارای اصلاحی و واگذاری رایگان جزء گذر به شهرداری

در مواردی که مالکین اراضی به هنگام کسب پروانه ساختمانی به منظور رعایت بر اصلاحی معابر عقب نشینی نموده و مقدار جز گذر را به طور رایگان به شهرداری واگذار نمایند ضوابط سطح زیربنا در چنین مواردی نسبت به مساحت کل زمین و برحسب مساحت وضع موجود و سند مالکیت بدون در نظر گرفتن مقدار جزء گذر محاسبه میشود بند ۵) صورت جلسه ۳۰ ۵۰٫۴٫۷ شورای هماهنگی

 

 

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020