مقررات و ضوابط اراضی بایر موات و متروکه

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

مقررات و ضوابط اراضی بایر موات و متروکه

  

ارسال پستی گواهی های مرتبط با عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری

گواهی های مرتبط با عدم استفاده متقاضیان اخذ مجوز ساختمانی از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری به طریق پستی ارسال شده و با امضاهای معرفی شده قبلی معتبر خواهد بود. امضاء های معتبر طی نامه شماره ۸۱۱٫۷۳۰۲۴۰۲۳ مورخ ۷۳٫۱۲٫۲۵ ابلاغ شده است. (۸۱۱٫۷۴- ۷۲٫۱٫۱۹)

استعلام از سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران در مورد اراضی تا ۱۰۰۰ متر مربع

با توجه به بند ۹ مصوبه سی و چهارمین جلسه مورخ ۷۱٫۸٫۱۲ شورایعالی اداری به شماره ۱۶۵۵ دش مورخ ۷۱٫۸٫۱۹ موضوع بخشنامه شماره ۸۰٫۲۷۱۸۵ - ۷۱٫۱۱٫۱۰ و به منظور تسهیل و تسریع در گردش کار متقاضیان صدور پروانه ساختمانی در مورد زمینهای با مساحت ۱۰۰۰ متر مربع و کم تر برای هر مالک و واقع در مناطق مجاز از نظر احداث ساختمان که دارای سند مالکیت به نام می باشند، جهت صدور پروانه ساختمانی با اخذ تعهد از مالک یا مالکین طبق فرم (پیوست) و درج آن در پروانه نیازی به  اخذ گواهی استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری نمیباشد لازم است شهرداری های مناطق نسبت به صدور پروانه ساختمانی اقدام و هم زمان با صدور پروانه مراتب را از سازمان مسکن و شهرسازی استان تهران استعلام نموده و در صورت خلاف ادعای مالک نسبت به ابطال پروانه اقدام نمایند. بدیهی است در خصوص صدور پایان ساختمان ساختمانهای احداثی قبل از ۵۸٫۴٫۵ در املاک تا ۳۰۰۰ متر مربع مساحت براساس آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری تعهد فوق لازم نیست ولی نسبت به ساختمانهایی که بعد از تاریخ فوق در اراضی تا یک هزار متر مربع برای هر مالک احداث گردیده اند بر اساس مفاد این بخشنامه عمل خواهد شد.

 

نمونه اقرارنامه و تعهدنامه برای دارندگان سند مالکیت اراضی موات شده

باسمه تعالی

اقرارنامه و تعهدنامه

دارای شناسنامه شماره دارای مدارک مالکیت. قبل از ۵۸٫۴٫۵ پلاک ثبتی به موجب این اقرارنامه اعلام میدارم که ملک مذکور جزء اراضی موات شهری و فاقد سابقه عمران و احیاء بوده و اینجانب از تاریخ ۱۳۶۰٫۱۲٫۲۷ تاکنون از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری در سطح کشور استفاده ننموده ام و هم چنین مسکن مناسب طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی نداشته ام و همچنین با در نظر گرفتن مراتب مذکور و با التزام این که در سراسر کشور حق استفاده بیش از یک حد نصاب را ندارم و با اطلاع کامل از مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن درخواست صدور پروانه ساختمانی زمین یاد شده را دارم و به موجب این اقرارنامه متلزم میشوم چنان چه در آینده به هر نحو خلاف این تعهد ثابت و مدلل گردد و یا ظرف فرجه قانونی نسبت به ابطال مجوز صادره اقدام و همچنین سازمان زمین شهری مجاز و مأذون است بر اساس مدلول ماده ۱۰ قانون مدنی و ماده ۱۳ قانون زمین شهری هرگونه اقدامی را که ضروری تشخیص دهد برای ابطال مجوز صادره و تصرف ملک و زمین مورد بحث و نیز اعیانات و مستحدثات واقع در آن راساً معمول دارد و اینجانب حق هرگونه ادعایی را از خود سلب و ساقط مینمایم.

نام و نام خانوادگی امضاء و اثر انگشت 

 

 

نکته: امضاء مالک در دفتر اسناد رسمی، باید گواهی امضاء شود.

 

در خصوص آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۲ و اصلاحات جزیی در متن آن

پس از صدور رأی کمیسیون ماده ۱۲ و ارسال آن به دبیرخانه کمیسیون به هیچ وجه رأی صادره قابل تغییر نیست و فقط دادگاه صالحه حق رسیدگی و اظهار نظر دارد مگر اصلاحات جزیی در مورد اشتباه در شماره پلاک یا نام مالک که در صورت نیاز به اصلاح لازم است در ذیل همان رأی صادره توضیحات لازم داده شود و به امضای اعضاء کمیسیون برسد، لکن اصلاح در نوع تشخیص موات - بایر - دایر) به هیچ وجه از سوی اعضای کمیسیون پذیرفته نیست بنابراین آراء صادره بایستی بدون قلم خوردگی و تراشیدگی یا لاک گرفتگی باشد لذا در پذیرفتن آراء مخدوش با آراء اصلاحی به نحو فوق باید خودداری گردد. (۴۲۰٫۱۹۶۱۴ - ۶۲٫۱۲٫۲۷). 

 

مدارک ارسالی به دبیرخانه کمیسیون ماده ۱۲

همراه با مدارک ارسالی به دبیرخانه کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری ضرورت دارد نشانی پستی و یا شماره تلفن مالکین ذی نفع و یا نمایندگان قانونی آنها نیز ارسال گردد. (۸۱۱٫۱۰۳۴۵- ۶۹٫۶٫۱۴).

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

معافیت از مالیات بر اراضی بایر

به موجب تبصره یک ماده ۲۱۴ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفند ۱۳۴۵ زمینهای بایر متعلق به دولت و شهرداریها و مؤسسات وابسته به دولت و شهرداریها و هم چنین مؤسسات خیریه و عام المنفعه و سفارتخانه ها از پرداخت مالیات بر اراضی بایر معاف میباشد و بالطبع واگذاری این گونه زمینها از طرف مؤسسات مذکور نیازی به گواهی موضوع ماده ۱۲ آیین نامه اجرایی مالیات اراضی بایر مصوب آذرماه ۱۳۴۸ نداشته و در رابطه با صدور پروانه ساختمان نیز جهت موارد مذکور نیازی به معرفی این گونه مؤدیان به دارایی جهت دریافت مفاصا حساب مالیات اراضی بایر نمیباشد.

معافیت دوساله اراضی باز و مالیات اراضی بایر

به موجب تبصره ۳ اصلاحی ماده ۲۱۴ قانون عوارض ۷۷ ما لیاتهای مستقیم صاحبان اراضی بایر از تاریخ ورود ملک به محدوده خدمات شهری مدت دو سال فرصت دارند تا زمین خود را طبق مقررات قانون مذکور تبدیل به دایر نمایند لذا جز مدارک مورد لزوم جهت صدور پروانه ساختمان تا مدت ۲ سال مذکور از مالکین مفاصا حساب مالیات اراضی بایر مطالبه نخواهد شد. موضوع ماده مذکور فقط شامل اراضی بایر می گردد که در آنها هیچ گونه ساختمانی احداث نشده باشد.

نحوه مطالبه مفاصا حساب اراضی بایر

نظر به این که طبق ماده ۱۲ آیین نامه موضوع ماده ۲۱۴ قانون مالیاتهای مستقیم شهرداری مناطق موظفند در هنگام صدور جواز ساختمانی جهت زمینهای بایر و باغات از مالک پلاک مفاصا حساب مالیات بر اراضی بایر مطالبه نمایند و از طرفی با توجه به اینکه طبق اعلام وزارت دارایی اعتبار این گواهی ها یک ماه میباشد و این که مدت اعتبار فوق باعث ایجاد مشکلاتی جهت اربابان رجوع می گردد لذا جهت تسهیل در کار اربابان رجوع در موقع تشکیل پرونده مفاصا حساب فوق اخذ نگردیده و فقط در موقع تهیه پیش نویس مجوز نسبت به اخذ برگ مفاصا حساب مذکور اقدام خواهد شد. 

 

زمان اخذ برگ مفاصا حساب نوسازی مالیات دارایی بر اراضی بایر

جهت تسریع در صدور پروانه ساختمان و گواهی پایان ساختمان برگ مفاصا حساب نوسازی هنگام تشکیل پرونده جهت صدور پروانه ساختمانی و پایان ساختمان فقط یک بار اخذ شده و درخواست تجدید برگ مفاصا حساب نوسازی از متقاضی ضرورت ندارد و برگ عوارض مالیات دارایی اراضی بایر در مورد زمین های بایر و باغات نیز فقط یک بار هنگام پیش نویس پروانه ساختمانی اخذ شده و نیازی به تجدید آن نخواهد بود مگر اینکه در مهلت قانونی اعتبار پروانه اقدام به ساختمان نگردد در این صورت در مراجعه بعدی متقاضی جهت تمدید و یا تجدید پروانه به روش فوق اقدام خواهد شد.

مدت اعتبار برگ مفاصا حساب اراضی بایر

در هنگام صدور پروانه ساختمانی از قبول برگهای مفاصا حساب اراضی بایر که بیش از یک ماه از تاریخ صدور آن گذشته باشد خودداری شده و این گونه متقاضیان جهت تجدید مفاصا حساب و پرداخت ما به التفاوت مربوطه به اداره مالیات بر ارث و اراضی بایر راهنمایی خواهند شد.

آشنایی با مقررات اراضی متروکه

عدم فروش متروکه های بر خیابانهای اصلی (۲۰) متر و بیشتر

پیشنهاد فروش اضافه مساحتهای موجود متعلق به شهرداری بر خیابانهای اصلی (۲۰) متر و بیشتر) مقدور نبوده ولی پیشنهاد فروش اضافه مساحتهای متعلق به شهرداری که بر خیابانهای اصلی قرار نداشته و با تأیید اداره کل شهرسازی و معماری قابل بهره برداری به صورت پلاک مستقل نباشد با در نظر داشتن صرفه و صلاح شهرداری و با توجه به موقعیت و حساسیت ملک و وضعیت ملک مجاور بلامانع است. (۸۱۱٫۵۲۱۸- ۶۹٫۳٫۱۹)

نحوه اقدام در خصوص فروش متروکه ها

پرونده هایی که به علت داشتن اضافه مساحت و یا قرار گرفتن زمین متروکه در مجاورت آن ناشی از تغییر وضعیت انهار عمومی مسیل دره تپه منتفی شدن اصلاحی کوچه ها و یا تغییر عرض طرح های تفصیلی پیش بینی شده جهت رسیدگی و فروش متروکه حاصله به اداره کل املاک و مستغلات ارسال میشود باید مستلزم انجام موارد ذیل باشد 

1.     موقعیت ملک و متروکه دقیقاً با ذکر طول ابعاد مندرج در سند مالکیت و طول ابعادی که در محل مستقر باشد روی کارت بازدید محل به وسیله مأمور فنی بازدید کننده منعکس گردد.

2.     عرض ملاک عمل گذر یا گذرهای مجاور وسیله قسمت بر و کف با توجه به طرح های تفصیلی موجود در منطقه تعیین و صورت جلسه شورای داخلی منطقه نسبت به عرض تثبیت شده گذر باید ضمیمه پرونده باشد.

3.     در صورت برخورد ملک با طرح های تفصیلی و یا اجرایی طرح مربوطه باید ضمیمه پرونده باشد.

4.     در صورت قرار گرفتن ملک در بر چند گذر مقدار پخی که بر اساس ضوابط و مقررات شهرسازی برای این گونه پلاکها پیش بینی گردیده تعیین شود.

5.     ۵ نقشه ۱:۲۰۰۰) یک دو هزارم موقعیت محل به صورت کامل و مشخصات ملک و متروکه دقیقاً روی آن پیاده گردد چون هنگام تعیین بهای متروکه به وسیله هیأت کارشناسان رسمی دادگستری نقشه ۱:۲۰۰۰ شیت کامل ضروری میباشد.

6.     در صورتی که متروکه یا اضافه مساحت در محل وسیله چند مالک تصرف شده باشد، سهم تصرفی هر مالک در کروکی مشخص شود.

7.     طبق تبصره ۶ ماده ۹۶ قانون شهرداریها اراضی متعلق به شهرداری به شرح زمینهای حاصله از متروکه شدن آنهار عمومی تغییر وضعیت مسیل و حریم آن سطح کوچه ها و شوارع جاده حریم قنوات متروکه اراضی حاصل از گورستانهای متروکه عمومی اراضی دره آبریز کوه دور برگردانهای حذف شده در طرحهای تفصیلی میادین ثبتی تولید اضافه مساحت های حاصله در اثر عدم اجرای پخهای ثبتی و رعایت کمتر از مقدار ذکر شده در سند مالکیت تقلیل عرض طرح های تفصیلی اراضی لوار تصرف سطح گذرهای بن بست میباشد (۴۳۰٫۱۴۱۳۴ - ۶۲٫۱۲٫۱۶)

 

نحوه اقدام در خصوص فروش اضافه مساحت املاک و متروکه ها

هنگام ارسال پرونده ها به اداره کل املاک و مستغلات در مورد فروش اضافه مساحت املاک و متروکه های متعلق به شهرداری به مالکین مجاور موارد ذیل باید رعایت گردد.

1.     موقعیت ملک توام با اضافه مساحت یا متروکه دقیقاً روی نقشه ۱:۲۰۰۰ (یک دو هزارم) سازمان نقشه برداری کل کشور منعکس و ممهور به مهر طرحهای تفصیلی شود و در صورت وجود طرح تفصیلی و یا اجرایی این مورد نیز روی طرح مربوطه پیاده شود. 

2.     ابعاد دقیق بروکف ملک در قسمت پیش بینی شده کارت بازدید محل بر اساس آخرین طرح های املاک عمل مشخص شود.

3.     نوع ساختمان و تعداد طبقات و نحوه استفاده از ملک شهرداری در وضعیت موجود و کاربری های پیش بینی شده در کارت بازدید محل تعیین گردد.

4.     علت پیدایش متروکه و یا اضافه مساحت و سنوات تصرفی ملک شهرداری توسط مأمور فنی بازدید کننده مشخص شود.

5.     در صورت وجود ابعاد بر و کف در تاریخهای مختلف و اظهار نظرهای طرحهای تفصیلی، آخرین ابعاد بر و کف ملاک عمل به طور وضوح مورد تأیید و توجه قرار گیرد.

6.     در صورت منتفی شدن و لغو اصلاحی بعضی از گذرها شماره صورت جلسه های مورد استناد و علت عدم رعایت عقب نشینی به وضوح ذکر شود.

7.     صورت جلسه داخلی منطقه در مورد تثبیت عرض ملاک عمل گذرهایی که تعیین تکلیف آنها در محدوده وظایف شورای داخلی منطقه مربوطه میباشد.

8.     . قبل از مکاتبه با اداره کل املاک صدور مجوز از قبیل برگ پایان کار گواهی عدم خلاف پروانه ساختمانی و سایر موارد که موجب تضییع حقوق شهرداری بابت اضافه مساحت میشود خودداری شود.

9.     قبل از هرگونه اظهار نظر و تصمیم گیری در پاسخ به نامه های ارسالی ادارات ثبت در ارتباط با وجود اضافه مساحت املاک با مرعی داشتن نکات فوق الذکر اداره کل املاک را از جهت بررسی حقوق شهرداری در جریان قرار دهند (۸۱۵٫۱۲۴۰۹- ۶۸٫۱۰٫۱۲)

 

غیر قابل احداث بودن باقی مانده املاک در اثر تعریض گذرها

چنان چه به هنگام تعریض گذرها باقی مانده قطعه ای مستقلاً قابل احداث ساختمان نباشد، اداره کل املاک موظف است باقی مانده را خریداری و به عنوان متروکه یا به مالکین مجاور به شرط تجمیع به قطعات مجاور بفروشد و یا برای شهرداری حفظ نماید تشخیص عدم امکان احداث بنا با نظر شورای معماری خواهد بود. بند ۱ صورت جلسه (۲-۴۹٫۶٫۳) 

نحوه تشخیص موات و غیرموات در مجموعه چند پلاک ثبتی

هرگاه مجموعه چند پلاک ثبتی تشکیل واحد مستقلی چه مسکونی و یا آموزشی و غیره را بدهد به ترتیبی که برا ساس عرف و روال معمول به عنوان خانه مدرسه و غیره شناخته شود و احراز گردد که واحد مذکور قبل از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری (۵۸٫۴٫۵) احداث شده کل واحد غیرموات میباشد حتی اگر در این حالت پلاک ثبتی تماماً در زیر پوشش فقط محوطه سازی و باغچه بندی واحد مذکور در فوق قرار گرفته باشد نمیتوان آن را به دلیل عدم تناسب عرصه و اعیان، موات دانست. مراتب فوق در مورد املاک تا ۳۰۰۰ متر مربع مساحت ملاک عمل است. (۳۵۲۷۹- ۶۰٫۹٫۲۵)

تعریف خانه مناسب موضوع ماده ۶ قانون اراضی شهری

تعریف خانه مناسب موضوع ماده ۶ قانون اراضی شهری و ماده ۲۰ آیین نامه اجرایی قانون مزبور واحد مسکونی مناسب به خانه هایی اطلاق میشود که در صورت تک واحد بودن مساحت عرصه آن کم تر از بالاترین حداقل نصاب تفکیکی مناطق مسکونی در شهر محل وقوع زمین نبوده و در صورت چند واحدی بودن آپارتمانی نیز مساحت آن از ۱۵۰ متر مربع زیربنای اختصاصی کمتر نباشد. بدیهی است در نقاطی که ضابطه بالاترین حداقل نصاب تفکیک از ۴۰۰ متر مربع تجاوز مینماید حد نصاب همان ۴۰۰ متر مربع خواهد بود. (۴۰۳۵-۶۱٫۷٫۱۸)

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020