آشنایی با ضوابط استقرار ساختمان در زمین

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

آشنایی با ضوابط استقرار ساختمان در زمین

  

محل استقرار ساختمان در زمین

محل استقرار ساختمان در شرایط متعارف باید در قسمت شمالی زمین باشد در موارد استثنایی مانند وجود درختان قطور و یا شرقی غربی بودن زمین و نظایر آن موضوع با توجه به وضعیت استقرار ساختمانهای مجاور در شورای معماری مطرح و تصمیم لازم اتخاذ می گردد.

نحوه احداث بنا در شرق غرب و یا جنوب ملک

چنان چه تراکم مجاز در ساختمانی به عللی به مقدار صددرصد پر نشود یا مالک نخواهد تمام تراکم مجاز را در قسمت شمالی زمین بنا نماید میتواند مابقی تراکم را در ضلع جنوبی شرقی یا غربی و به صورت یک یا چند واحد مستقل یک طبقه احداث نماید، مشروط به این که

1.      فضای حیاط باقی مانده کمتر از ۴۰ درصد کل زمین نباشد. 

2.      ارتفاع واحد مذکور از پای کار تا لبه دست انداز بام به هیچ وجه از ۳٫۵ متر تجاوز ننماید ارتفاع از کف تا زیر سقف بیشتر از ۲٫۷۰ نباشد

3.     چنان چه واحد مورد نظر در بر گذر قرار گیرد باعث جلوگیری از ورود ماشین به حیاط یا پارکینگ مربوط نگردد.

4.     از واحد مورد نظر هر گونه استفاده تجاری به استثناء مواردی نظیر دفتر مهندسی و مطب و غیره که قانون شهرداری صریحاً ذکر نموده است ممنوع میباشد. (۳۴۳۳۷- ۶۰٫۱۲٫۲۰).

 

آشنایی با انواع تراکم اراضی

تراکم های مسکونی

در تراکم های مسکونی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران به شرح ذیل تجدید نظر به عمل آمده است و موافقت وزارت مسکن و شهرسازی به شماره ۱٫۸۷۸۶ مورخ ۶۳٫۱۲٫۲۷ نسبت به آن تحصیل شده است.

1.     در مناطق ۱ و ۲ گذربندی سه گانه از محور خیابانهای انقلاب و آزادی به سمت شمال در داخل محدوده ۵ ساله خدمات شهری به جای تراکم های ۲۰۰ درصد به بالا که در طرح جامع و تفصیلی پیش بینی شده تراکم ساختمانی ۱۸۰ ملاک عمل خواهد بود و در سایر قسمت های محدوده ۵ ساله که دارای تراکم ۲۰۰ درصد و به بالا میباشد به علت تراکم جمعیت و عدم کفایت شبکه و خدمات شهری تراکم ساختمانی ۱۲۰ درصد ملاک عمل است.

2.      قسمتهایی از محدوده ۵ ساله که دارای تراکم ساختمانی ۱۰۰ میباشد تراکم ساختمانی ۱۲۰ درصد جایگزین آن شده است.

3.     در مناطق مسکونی محدوده آزاد شده که در طرح جامع دارای تراکم های کم متوسط زیاد و بسیار زیاد میباشد تراکم ۱۲۰ درصد ملاک عمل خواهد بود در مورد باغات طبق ضوابط و مقررات مربوطه عمل خواهد شد. ضمناً تغییر موضعی طرح های تفصیلی در چارچوب طرح جامع در کمیسیون ماده ۵ طرح و اتخاذ تصمیم میگردد. (۴۲۰٫۱۱۴ - ۶۴٫۲٫۲)

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

تراکم مؤسسات

تراکم ساختمانی پلاکهایی که در حوزه مؤسسات قرار دارند در صورت ایجاد مؤسسات، متوسط ۲۰۰ درصد منظور میگردد (۳۳۶۹ - ۵۶٫۱۰٫۷) 

اجازه احداث ساختمان مسکونی در حوزه مؤسسات

احداث ساختمان مسکونی با تراکم زمینهای مجاور در حوزه استفاده از اراضی مؤسسات بلامانع است.

(۵۲٫۳٫۲۷ -۷۶۷)

تراکم اماکن خدماتی مربوط به مجتمع های مسکونی

تراکم اماکن فرهنگی ،بهداشتی آموزشی و دیگر خدمات مربوط به مجتمع مسکونی مصوبه شورای طرح و بررسی، طبق آخرین مصوبات ملاک عمل شهرداری بوده و تراکم تجاری کلیه طرح های مصوبه این گونه مجتمع ها یک صد درصد (۱۰۰) میباشد در دو طبقه در حد شمالی محدوده کاربری تجاری احداث خواهد شد. (۱۲۹۶٫۴۸۵ ش - ۶۵٫۲٫۷)

تراکم جایگزین تجاری منتفی شده

پیرو بند ۳۴ صورت جلسه ۱۶۶ کمیسیون ماده پنج در مورد تراکم ساختمانی کاربری های تجاری منتفی شده طرح های تفصیلی مراتب ذیل ابلاغ شده است.

الف: در صورتی که اراضی و املاک مجاور کاربریهای تجاری منتفی شده کلاً مسکونی با تراکم ۱۸۰ درصد باشد تراکم مسکونی ساختمانی پلاکهای واقع در کاربری ذون تجاری مورد بحث ۱۸۰ درصد تعیین میگردد.

ب. در سایر موارد تراکم مسکونی ساختمانی واقع در کاربری ذون تجاری منتفی شده ۱۲۰ درصد خواهد بود (۸۱۲٫۷۳۰۱۸۲۷۳- ۷۳٫۹٫۲۴)

بازسازی ساختمانهای موجود با تراکم بیش از طرح تفصیلی

صدور پروانه احداث بنا در پلاکهایی که ساختمان موجود در آنها از تراکم املاک عمل طرح های تفصیلی بیشتر بوده و با ضوابط و مقررات زمان خود احداث و دارای مجوز اعم از پروانه و پایان کار باشند بر اساس تراکم بنای موجود منطبق با پروانه یا پایان کار با سطح اشغال مجاز زمان صدور پروانه جدید) و رعایت سایر ضوابط و مقررات در طبقات بلامانع است. بند ۲ صورت جلسه ۲۱۸ شماره ۱۱۴٫۱۴۱۱۳ (۷۱٫۱۲٫۸ 

جایگزینی تراکم به جای تراکم بسیار کم

تراکم بسیار کم در طرحهای تفصیلی منتفی و تراکم جایگزین آن گردیده و در مواردی که ملک به صورت باغ باشد ضوابط باغات ملاک عمل خواهد بود (۲۳۲۷۴- ۶۱٫۱۱٫۱۹).

پیش بینی سرویسهای بهداشتی و آشپزخانه در زمین املاک کم تر از ۱۲۰ متر مربع

پیش بینی سرویسهای بهداشتی و آشپزخانه در زیرزمین در زمینهای کمتر از ۱۲۰ متر مربع مساحت به شرطی که حالت تفکیکی نداشته باشد بلامانع است (۴۱۰٫۷۷۱۳- ۶۲٫۳٫۱)

 

نحوه اقدام در خصوص باقی مانده املاک واقع در طرح های اجرایی شهرداری

چون از باقی مانده بعضی از املاک واقع در طرحهای اجرایی شهرداری که به اداره کل املاک ابلاغ گردیده، به علت کمی متراژ در صورت رعایت ضابطه ۶۰ زیر بنا به منظور ایجاد واحد مسکونی مناسب نمی باشد لذا برای این گونه املاک و هم چنین باقی مانده املاکی که مقدار جزء گذر را مجاناً و بلاعوض به شهرداری واگذار مینمایند در صورتی که از ۷۰ متر مربع بیشتر نباشد با توجه به موقعیت ملک از جهت وضعیت ساختمانی و بناهای مجاور و ابعاد موجود زمین و موقعیت محل و با رعایت کامل قاعده لاضرر و مراعات حقوق مجاورین از ۶۰ تا ۱۰۰ پروانه ساختمانی صادر میگردد. (۳۸۵۶٫۴۳۰٫۲۱۳۷ .(۶۱٫۱۲٫۱۴ 

شرط افزایش سطح اشغال در املاک با مساحت کمتر از ۱۲۰ متر مربع

سطح زیربنای ۶۰ در طبقه همکف برای کلیه پلاکهای واقع در مناطق مسکونی که مساحت شش دانگ آنها حداکثر ۱۲۰ متر مربع میباشد و در محدوده ۵ ساله خدمات شهری و مناطق آزاد شده قرار دارند در صورت عدم مزاحمت برای مجاورین حداکثر تا ۸۰ مساحت زمین افزایش داده شده است. ضمناً اراضی دارای مشخصات بالا که قبلاً در آنها تا حد ۶۰ احداث بنا شده نیز مشمول مفاد این مصوبه خواهند بود. (۵۱۰ - ۶۱٫۱۲٫۲۶)

موارد لزوم عدم رعایت بر اصلاحی

در مواردی که مالکین عمارات به منظور تعویض سقف یا تعمیرات ضروری مشابه و یا اضافه اشکوب در حد فقط یک طبقه جهت ساختمان که مشرف به کوچه ها یا خیابانهایی است که حداکثر عرض اصلاحی از دوازده متر تجاوز ننماید و دارای بر اصلاحی میباشد درخواست پروانه ساختمانی نمایند در صورتی که این عملیات ساختمانی منجر به نوسازی کلی نشود بدون رعایت بر اصلاحی بلامانع است. مفاد فوق منحصراً مربوط به ابعادی که ساختمان مربوطه در بر تمام با قسمتی از آن قرار دارد بوده و در مورد سایر ابعاد زمین در صورت داشتن بر اصلاحی باید عقب نشینی لازم رعایت گردد مگر این که دیوار موجود اساسی باشد بند ۲ صورت جلسه ۳۲ شورای هماهنگی - ۵۰٫۴٫۱۹)

نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی

احداث ساختمان در املاکی که با طرحهای تعریضی برخورد دارند با رعایت ۶۰ طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقی مانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع میباشد و پیش آمدگی بیش از ۶۰٪ طول تحت زاویه ۴۵ درجه با رعایت ۶۰ مساحت سند قبل از اصلاحی به شرط واگذاری رایگان مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است. (۴۱۰٫۹۳۰-۶۴٫۱٫۲۷).

نحوه پیش آمدگی ارتفاع معابر

حداکثر پیش آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمانهایی که در تقاطع معابر قرار گرفته اند، به میزان ۱۵۰ سانتی متر عمود بر پخ میباشد بند ۵ صورت جلسه ۹۴ شورای هماهنگی ۵۱٫۶٫۱) 

آشنایی با ضوابط مقررات و ملاک عمل شهرداری ها

احداث بنا در حد ۶۰ درصد به علاوه دو متر و چگونگی اجراء پخ ۴۵ درجه

ارائه نقشه های معماری ساختمان که با پیش آمدگی ۶۰ طول زمین به علاوه ۲ متر و بدون رعایت زاویه ۴۵ درجه به شرط ارائه رضایت نامه محضری از مالکین پلاکهای مجاور بلامانع است. در صورتی که ساختمان پلاکهای مجاور از طول زیربنا ساختمان درخواستی بیشتر و یا این که ساختمان به پلاک بایر منتهی گردد نیازی به اخذ رضایت نامه محضری مالکین پلاکهای مجاور نمیباشد (۸۱۱٫۷۳۰۱۰۱۱۰ (۷۳٫۵٫۲۷

نحوه احداث بنا در حد ۶۰ درصد به علاوه ۲ متر و عدم رعایت پخ ۴۵ درجه در مجاورت گذر

احداث ساختمان در املاکی که با طرحهای تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخورد دارند با رعایت ۶۰ طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقی مانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش آمدگی بیش از ۶۰ طول تحت زاویه ۴۵ درجه با رعایت ۶۰ مساحت قبل از اصلاحی مجاز میباشد. بدیهی است مالکین املاکی که بازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده اند، می بایست پس از اصلاحی سند با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند. رعایت پخ ۴۵ درجه در املاکی که مجاور گذر واقع می شوند الزامی نیست بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحاً باید بدون پخ و یا ارائه راه حلهای ابتکاری انجام گیرد.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020