تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی(قسمت چهارم)
تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی
ماده ۴۸۹ قانون مدنی: " اگر شخصی که مزاحمت مینماید مدعی حقی نسبت به عین مستأجره یا منافع آن باشد مزاحم نمیتواند عین مزبور را از عین مستأجره انتزاع نماید مگر پس از اثبات حق با طرفیت مالک و مستأجر و یا هر دو.
به شکل دیگری در ماده ۴۸۸ توضیح داده شده است و مفاهیم و مفاد ماده ۴۸۹ نیز به اندازه کافی صراحت دارد و حاجت به تو ضیح بیشتری نیست الا توجه به نکته ظریف این ماده قانونی و آن در خصوص عدم انتزاع و یا ایجاد ممانعت برای استیفاء منافع مستأجر است که تا زمان آخذ حکم و رأی از طریق مراجع قضایی باید مزاحمت بر طرف شود.
ماده ۴۹۰ قانون مدنی مستاجر باید:
· اولا) مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
· ثانياً) عين مستأجره را در همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استفاده می شود. استعمال نماید.
· ثالثاً) مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه نماید در صورت عدم تعیین موعد، نقداً باید بپردازد.
در اینجا قانون گذار با یک تیر دونشان زده است آن هم با بند ثالث ماده مذکور برای مورد اجاره مسکونی ملاک عمل بند (د) از ماده ۸ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ می با شد و در مورد اجاره محل کسب پیشه و تجارت اشاره به بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشد. بند (د) ماده ۸ قانون سال (۶۲) چنین میگوید: در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید بند ۹ ماده ۱۴ قانون سال ۱۳۵۶) نیز چنین گفته است: هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد مؤجر میتواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست (۲۰) آن را به نفع مؤجر در صندوق دادگستری تودیع نماید، حکم تخلیه صادر نمیشود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به مؤجر پرداخت میگردد ولی هر مستأجر فقط یک بار میتواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
این ماده قانونی حقوق و وظایف مستأجر را به روشنی بیان کرده است و آن این که مستأجر باید هنگام استفاده از مال عین مستأجره حدود متعارف را رعایت نماید یعنی از تعدی و تفریط اجتناب ورزد در غیر این صورت در برابر مالک مسئول خواهد بود( ید تصرف) مستأجر نسبت به عین مستأجره انتفاعی است؛ مگر این که در آن تعدی و تفریط نماید. بنابراین هرگاه عین مستأجره بدون تعدی و تفریط در ید مستأجر ناقص یا تلف شود، مستأجر در برابر مالک( مؤجر) ضامن نمی باشد.
دیگر این که مستأجر باید عین مستأجره را برای همان مصرفی که در قرارداد اجاره مقرر شده است. استفاده نماید در غیر این صورت ضامن و مسئول خواهد بود و موجبات فسخ قرارداد را نیز فراهم می سازد. نهایتاً این که مستأجر مکلف است مال الاجاره معین را در اقساط و مواعدی که تأدیه آن توافق شده است به مالک یا مؤجر تأدیه و تسلیم نماید و در صورتی که موعدی برای پرداخت مال الاجاره معین نشده باشد باید آن را نقداً بپردازد.
ماده ۴۹۱ قانون مدنی: اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است به خصوصیت آن، منظور نبوده، مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد.
برای روشن شدن موضوع و مفاد ماده مذکور مثالی بیان میشود فرض کنید شخصی خانه ای را برای سکونت خود اجاره میکند او میتواند اعضاء خانواده خود را هم در آن سکونت دهد اگرچه خود در مکان و محل دیگری سکنی گزیند؛ مگر این که در عقد اجاره صریحاً مباشرت مستأجر شرط شده باشد (یعنی شرط شود که آن شخص مستأجر) باید در آن خانه سکونت داشته باشد.
ماده ۴۹۲ قانون مدنی: اگر مستأجر؛ عین مستأجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد مؤجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
با توجه به روشن بودن مفاد این ماده نیازی به توضیح واضحات نیست.
ماده ۴۹۳ قانون مدنی مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تفريط يا تعدى او كلاً يا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدی نماید.ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.
هدف قانون گذار در این ماده تاکید بر روی ید امانی است مادام که به ید ضمان مبدل نشده است. ید ضمان وقتی حاصل میشود که تلف و نقص در اثر تفریط یا تعدى مستأجر حاصل شده باشد. در اینجا به امانی و ید استیمانی به اختصار پرداخته میشود.ید آمانی تصرف در مال غیر به منظور نگهداری آن به اذن مالک یا به اذن نماینده مالک یا به اذن قانون ید آمانی گفته می شود. ید استیمانی مطالبه مالی به عنوان امانت به امانت گرفتن میباشد چنان که ودیعه گیر و استعیر مال را به طور استیمان تحت اختیار خود میگیرد. واژه استیمان یک عبارت فقهی است.
مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی
ماده ۴۹۴ قانون مدنی: عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود اگر پس از انقضاء آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد مؤجر برای مدت مزبور، مستحق ید ضمان (به تصرف غاصبانه ید ضمان گفته میشود) که در این خصوص ماده ۳۰۸ ق.م صراحتاً می گوید: «عصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است. أجرت المثل خواهد بود. اگرچه مستأجر استیفاء منفعت نکرده باشد اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد. وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر این که مالک، اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند.
در صورتی که مدت عقد اجاره منقضی شود عقد اجاره باطل میشود. هرگاه پس از انقضاء مدت، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک (مؤجر) مدتی در تصرف خود نگه دارد متعهد است اجرت المثل آن را به مالک بپردازد، اعم از این که در این مدت از آن بهره برده باشد و یا نبرده باشد مانند این که مورد اجاره آپارتمانی بوده که پس از انقضاء مدت اجاره مستأجر آن را تخلیه کرده ولی در آن را بسته و هیچ استفاده ای هم از آن نمی نماید و از تسلیم کلید آن به مؤجر امتناع می ورزد در این صورت مستأجر باید أجرت المثل مدتی را که پس از انقضاء مدت اجاره در تصرف خود داشته است به مؤجر بپردازد. چنانچه هرگاه ادامه تصرف مستأجر به اذن مالک بوده باشد مستأجر منحصراً در صورتی باید اجرت المثل به مالک بدهد که از عین مستأجره استفاده برده باشد.
ماده ۴۹۵ قانون مدنی اگر برای تأییدیه مال الاجاره ضامنی داده شده با شد ضامن، مسئول أجرت المثل مذکور در ماده فوق نخواهد بود. نکته ظریفی که در این ماده قانونی به آن اشاره شده است عبارت است از این که در صورتی که هنگام عقد اجاره، مستاجر نسبت به تأدیه مال الاجاره ضامنی معرفی کرده باشد آن ضامن مسئول پرداخت و تأدیه أجرت المثل مال الاجاره ای که توسط مراجع ذی صلاح معین میشود مدتی که پس از انقضاء عقد اجاره عين مستأجره را در تصرف خود داشته است، نخواهد بود.
ماده ۴۹۶ قانون مدنی: عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین مؤجر و مستأجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد. مطابق مفاد این ماده عقد اجاره از تاریخ تلف شدن عین مستأجره باطل میشود و دیگر رابطه استیجاری بین طرفین مستقر نخواهد بود. نکته دیگری که در این ماده به چشم میخورد، تخلف از شرط در عقد اجاره با تخلف از شرط در بیع از این جهت متفاوت است از آنجا که مورد معامله در بیع در حقیقت عین مال است از تاریخ تخلف که حق فسخ برای مشروط له به وجود می آید هرگاه عقد بیع، فسخ شود تمام مورد معامله به فروشنده بر می گردد حال آن که در عقد اجاره از آنجا که مورد معامله منفعت میباشد و منافع تدريجي على الحصول میباشد تا زمان تخلف شرط و پیدایش خیار تخلف که مدتی به طول می انجامد قسمتی از منافع مورد عقد طبعاً استیفاء میگردد بنابراین با فسخ عقد اجاره، تمام مورد معامله به مؤجر برنمی گردد، بلکه آن قسمت از منافع که مربوط به زمان پس از فسخ خواهد بود منحصراً به مؤجر برگشت داده میشود. به همین جهت ماده ۴۹۶ قانون مدنی اثر فسخ عقد را به علت تخلف از شرط منحصر به منافع پس از اعمال خیار فسخ کرده است. در صورت تخلف مستأجر نمی تواند عقد اجاره را نسبت به تمام مدت منحل نماید ولی در عوض منافعی که در فاصله بین شروع مدت عقد اجاره و اعمال حق فسخ، استیفاء منافع کرده بدل آن را به مؤجر برگرداند.
مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک
