تحلیل آداب و احکام شروط در عقد قرارداد املاک

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل آداب و احکام شروط

ماده ۲۳۵ قانون مدنی هرگاه شرطی که در ضمن عقد شده است شرط صفت با شد و معلوم شود آن موجود نیست کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت.

همان طوری که در ماده ۲۳۴ شرح داده شده است در شرط صفت چنان چه وصف مورد معامله در مبیع وجود نداشته باشد صرفاً مشروط له میتواند به استناد خیار تخلف از شرط صفت، معامله را فسخ کند.

ماده ۲۳۶ قانون مدنی " شرط نتیجه در صورتی که حصول آن نتیجه موقوف به سبب خاصی نباشد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل میشود

می توان مقتضاء (اثر) و مسبب (نتیجه) عقد را در معامله شرط کرد. در این صورت برای پیدایش مسبب مزبور، احتیاجی به انعقاد عقد مستقل و جدیدی نیست بلکه ضمن عقد اصلی، عقد تبعی حاصل می شود که معمولاً در بطن و به صورت پنهان است و با تحقق عقد اصلی مقتضاء عقد تبعی نیز حاصل می شود؛ بنابراین در شرط نتیجه احتیاج به عمل ارادی دیگری غیر از درج شرط در ضمن عقد ندارد: مثل این که کسی خانه خود را به دیگری میفروشد و ضمن آن شرط میکند که خریدار اتومبیل خودش را مجانی به او بدهد.

ماده ۲۳۷ قانون مدنی: هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً یا نفياً) کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفای شرط را بنماید.

در شرط فعل خواه مثبت و خواه منفی در صورت تخلف مشروط علیه از انجام شرط و اقامه دعوی از طرف مشروط له دادگاه پس از رسیدگی و اثبات امر حکم و اجراییه طبق قانون آیین دادرسی مدنی بر الزام مشروط عليه به ایفاء شرط صادر می نماید.

مثال زمانی که مشتری یک باب خانه از طریق انجام مبایعه نامه از فروشنده خریداری میکند ولی مالک از انجام تعهدات و تحویل ملک و یا انتقال سند معامله امتناع میکند خریدار میتواند الزام انجام تعهدات مندرج در قرارداد را توسط فروشنده از دادگاه بخواهد.

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

ماده ۲۳۸ هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور با شد، ولی انجام وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات آن فعل را فراهم کند. مطابق مفاد این ماده قانونی دادگاه بر حسب تقاضای مشروط له، مشروط علیه را محکوم به انجام شرط خواهد کرد. اگر مشروط علیه مفاد حکم دادگاه را اجرا نکند دادگاه به خرج مشروط عليه، موجبات انجام شرط را به وسیله شخص دیگری فراهم میسازد مانند این که شرط احداث ساختمان طبق نقشه ای معین است که دادگاه به وسیله شخص دیگری ساختمان مورد شرط را احداث و هزینه آن را از اموال مشروط علیه وصول خواهد کرد.

ماده ۲۳۹: هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

با توجه به صراحت ماده مذکور در این صورت است که مشروط له قادر به فسخ معامله نیز میباشد: مانند آن که مورد شرط نوشتن یک کتاب به خط مشروط علیه که خطاط مشهوری است، میباشد.

ماده ۲۴۰ قانون مدنی " اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حين العقد ممتنع بوده است کسی که شرط بر نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت مگر این که امتناع، مستند به فعل مشروط له باشد.

مشروط له با ملاحظه نتیجه شرط رضایت به انجام معامله داده است که در صوت عدم تحقق شرط راهی برای جبران ضرر مشروط له، جز فسخ معامله مشروط باقی نمیماند مثل این که در ضمن فروش خانه خریدار شرط نماید فروشنده طوطی ای را که در خانه دارد رایگان به او بدهد و بعد از معامله خانه معلوم شود که طوطی قبل از انجام معامله پریده و فرار کرده است مشروط له میتواند فقط معامله را فسخ کند. ماده ۲۴۱ قانون مدنی: ممکن است در معامله شرط شود که یکی از متعاملین برای آن چه که به واسطه معامله مشغول الذمه میشود رهن یا ضامن بدهد.

شرط دادن رهن یا ضامن در حقیقت نوعی شرط فعل است که پس از انجام معامله، مشروط عليه ملزم است آن را انجام دهد در صورت تخلف از انجام این شرط وضعیت در موارد زیر متفاوت است

· وقتی که مورد شرط رهن دادن مال معین است در این صورت چنان چه بعداً مشروط علیه از انجام شرط امتناع ورزد دادگاه به درخواست مشروط له آن مال معین را به رهن او در خواهد آورد.

· وقتی که مورد شرط کلا رهن دادن مال است در صورتی که شرط شود مالی به رهن داده شود. نشده با شد مشروط له خواهد توانست معامله را به استناد خیار تخلف از شرط فعل فسخ نماید زیرا تعیین مال مورد رهن عملی است که انجام آن از جانب غیر مشروط علیه امکان ندارد.

ماده ۲۴۲ قانون مدنی هرگاه در عقد شرط شده با شد که مشروط علیه مال معینی را رهن دهد و آن مال تلف یا معیوب شود، مشروط له اختیار فسخ معامله را خواهد داشت، نه حق مطالبه عوض رهن یا آرش عیب و اگر بعد از آن که مال را مشروط له به رهن گرفت آن مال تلف یا معیوب شود، دیگر اختیار فسخ ندارد.

معنا و مفهوم ماده ۲۴۲ به اندازه کافی گویا و پیداست و فلذا نیازی به توضیح واضحات نیست.

ماده ۲۴۳ قانون مدنی: هرگاه در عقد شرط شده با شد که ضامنی داده شود و این شرط انجام نگیرد. مشروط له حق فسخ معامله را خواهد داشت.

در صورتی که شرط شود مشروط غلیه برای مبلغی که در اثر معامله بر ذمه می گیرد، ضامن معرفی کند و پس از عقد، از انجام این فعل امتناع می ورزد مشروط له حق فسخ معامله را خواهد داشت. زیرا معرفی ضامن از اعمالی است که دیگری نمیتواند به جای مشروط علیه انجام دهد.

ماده ۲۴۴ قانون مدنی " طرف معامله که شرط به نفع او شده میتواند از عمل به آن شرط صرف نظر کند. در این صورت مثل آن است که آن شرط در معامله قید نشده است لیکن شرط نتیجه، قابل اسقاط نیست.

پس از انعقاد معامله که در آن انجام کار و یا فعلی تعیین و توافق شده است برای مشروط له حقی ایجاد می شود که در اثر آن میتواند انجام شرط را از مشروط علیه بخواهد و یا میتواند از انجام آن صرف نظر کند، یعنی حق خود را نسبت به شرط اسقاط نماید در صورتی که شرط ساقط شود مانند آن است که كلاً معامله بدون شرط بوده و شرطی هم ضمن آن نشده است.

شرط صفت و شرط نتیجه قابل اسقاط نیست زیرا در شرط صفت صفت مستقل از عقد نیست و مشروط له نمیتواند انجام آن را از مشروط علیه بخواهد به همین دلیل نمیتواند آن را ساقط نماید و هم چنین شرط نتیجه چون شرطی که در ضمن عقد شده تحقق نتیجه به نفس عقد است نه انجام آن نتیجه به و سیله فعل ارادی دیگری که پس از عقد بتوان انجام آن را جداگانه از مشروط علیه مطالبه کرد، بنابراین پس از عقد، حقی برای مشروط له نسبت به شرط باقی نمیماند که تا آن را اسقاط نماید.

ماده ۲۴۵ قانون مدنی اسقاط حق حاصل از شرط ممکن است به لفظ باشد یا به فعل یعنی عملی که دلالت بر اسقاط شرط نماید.

اسقاط حق حاصل از شرط فعل ممکن است لفظاً صورت پذیرد چنان که بگوید حق شرط را ساقط کردم یا از آن صرف نظر نمودم و یا انجام فعلی که دلالت بر اسقاط شرط نماید چنان که مشتری بر بایع شرط کند که خانه او را نقاشی بنماید ولی مشتری آن را خراب و تبدیل به باغ کند.

ماده ۲۴۶ قانون مدنی " در صورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ به هم بخورد، شرطی که در ضمن آن شده است، باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد، می تواند عوض آن را از مشروط له بگیرد.

معامله ای که بر اثر اقاله یا فسخ بر هم میخورد دیگر ادامه نخواهد داشت و مورد معامله باید به کسی که قبل از معامله مالک آن بوده رد شود؛ بنابراین در صورتی که عقد مشروط باشد و اقاله یا فسخ هم بشود. وضعیت شرط نیز باید به صورت قبل از عقد درآید زیرا شرط به طور کلی جزء مورد معامله است و چنانچه شرط به هر نحوی انجام شده باشد باید نتیجه آن عمل به صاحب آن برگردد.

در اینجا دو صورت پیش بینی میشود

نخست آن که ملتزم شرط را انجام نداده است که در اثر انحلال معامله اصلی، شرط نیز منحل می شود و تعهد به انجام آن نیز ساقط خواهد شد.

دوم این که ملتزم شرط را انجام داده باشد در صورتی که مورد شرط عمل قضایی باشد مانند آن که مورد شرط تعهد مدیون به دادن ضامن یا رهن برای ثمن بوده با شد که رهن یا ضامن داده شده است با اقاله و فسخ معامله اصلی معرفی ضامن یا تنظیم عقد رهن نیز منحل می شود و یا چنانچه مورد شرط عملی غیر قضایی باشد مانند ساختن عمارت یا نقاشی پرده مخصوصی باشد و در صورتی که پس از انجام معامله شرط انجام شده باشد در اثر انحلال معامله اصلی، مشروط له باید أجرت المثل عمل را به هنگام اقاله به مشروط علیه بپردازد.

أجرت المثل اجرتی است که توسط مرجع قضایی تعیین و تعریف میشود ولی در آژانس های مسکن اشتباهاً أجرت المثل را عین اجرت المسمی میدانند و به همین دلیل در متن قراردادها، میزان اجرت المثل را در حضور متعاملین و با توافق آنها تعیین میکنند که البته این اجرت أجرت المسمی است نه أجرت المثل