تحلیل آثار حقوقی و ثبتی اسناد در معاملات

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تعاریف، کاربرد و قوانین مربوطه 

تعریف سند 

سند نوشته ای است که در اثبات مطلبی به کار می رود هر چند که هرگز در مقام دعوی یا دفاع به کار نیاید و سند دعوی عبارت است از هر نوشته ای که در مقام طرح دعوی یا دفاع و یا تصمیمات قضایی در امور غیر ترافعی (غیر دعوایی قابل استناد باشد.)

 

اقسام سند از حیث اعتبار

1- سند رسمی

2- سند عادی

سند رسمی: مطابق ماده ۳۳۶۰ قانون مدنی سندی است که در ادارات ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و یا ازدواج و طلاق یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنان و طبق مقررات قانون تنظیم شده باشد. سند رسمی تابع تشریفات خاص آن در محل تنظیم سند اعم از کشور ایران و یا خارجه است و بستگی به تابعیت عاقد در اسناد عقود و معاملات ندارد.

سند عادی: هر سندی که فاقد شرایط سند رسمی با شد سند عادی گفته می شود و نیز هرگاه سند به وسیله یکی از مأمورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده لیکن مأمور صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا تشریفات مقرره در قانون را در امر تنیم سند رعایت نکرده باشد در صورتی که دارای امضاء یا مهر طرف باشد، سند عادی محسوب میشود. سند عادی دو قسم است سند عادی تجاری که مزایای مخصوصی طبق قانون تجارت دارد و سند عادی غیر تجاری که مزایای مزبور را ندارد اسناد عادی تجاری مانند چک، سفته، برات، اسناد در وجه حامل و سایر اوراق بهادار اسناد عادی غیر تجاری مثل قرارداد اجاره وکالت، مبایعه نامه و سند تصدیق امضاء شده (مصدق) در دفترخانه اسناد رسمی رونوشت سند رسمی (سند عادی محسوب می شود اسناد برابر با اصل شده در حکم اسناد عادی است. این نوع سند برای انجام معامله فاقد اعتبار و ارزش قانونی است و صرفاً در مراجع قضایی قابلیت استناد و استفاده دارد.

سند قطعی: سند رسمی ای که شامل معامله انتقال عین باشد سند رسمی است. هر سند قطعی، سند رسمی محسوب میشود ولی هر سند رسمی سند قطعی محسوب نمی شود.

سند لازم الاجراء: سند رسمی یا عادی که بدون صدور حکم از دادگاه قابل صدور اجرائیه برای اجراء مدلول سند باشد را سند لازم الاجراء می گویند مانند سند رسمی طلب و چک.

سند مالکیت : سند رسمی مخصوص که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر مخصوص از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاک که نام آن دفتر املاک است به مالک ملک داده میشود و دولت دارنده آن را مالک ملک میشناسد هر چند که متصرف ملک نباشد و پس از صدور این سند، ماده ۳۵ قانون مدنی تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است؛ مگر این که خلاف آن ثابت شود نسبت به آن بی اثر است و مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت و چنانچه در دادن سند مالکیت  اشتباهی رخ داده با شد ابطال چنین سندی منوط به رعایت مقررات لازمه میباشد.

سند تجاری: سندی است که تجار در معاملات تجاری رد و بدل میکنند به معنای اخص کلمه، سندی است که در قانون تجارت دارای عنوان خاصی است مانند چک سفته و سند در وجه حامل و غیره (سند در وجه حامل سندی است که دارنده آن استحقاق دریافت وجه آن را دارد مانند سهام بی نام شرکتها و سهام قرضه های بی نام و سفته در وجه حامل.

سند رهنی: سند رسمی که متضمن عقد رهن باشد و بیشتر در رهن غیر منقول به کار می رود.

سند شرطی: سند رسمی است که متضمن بیع شرط باشد و در مقابل سند رهنی و سند قطعی کاربرد دارد. در حال حاضر چنین سندهایی متداول نمیباشد.

سند انواع دیگر نیز دارد که در اینجا فقط اسامی آن ذکر میشود و بحث و تعریف آنها در حوصله این بخش نمی گنجد. سند قضایی، سند طلب، سند مزور ( سند مجعول یا سند موضوع)، سند معامله، سند مالکیت، معارض سند سیاسی، سند سجلی، سند ذمه ای، سند دین، سند دیداری: سندی که برای دیدن آن باید پول پرداخت شود سند خالی از وجه، سند تابعیت، سند بیمه، سند حدیث، سند انتقال، سند برائت، سند اجرایی، سند تشخیص قرض، سند انتقال اجرایی سند ثبت احوال و غیره...

مشاهده سریع فروش خانه در الهیه

بررسی حقوقی اعتبار اسناد رسمی و عادی

1- اسناد رسمی درباره طرفین عقود معاملات و قراردادها ورثه، قائم مقام آنان و نسبت به اشخاص ثالث که قانون تصریح کرده باشد، معتبر است.

2- انکار مندرجات اسناد رسمی در مورد اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال مذکور در سند و یا در مورد تعهد تأديه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست؛ مأمورین قضایی یا اداری که از طرق قضایی یا جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار میدهند و یا به گونه ای مندرجات سند رسمی را در مورد وصول وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال معتبر ندانند به ۶ ماه تا ۱ سال انفصال موقت محکوم خواهند شد.

3- در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند انکار و تردید مسموع نیست. طرف فقط میتواند ادعای مجعول جعلی بودن آنها را بنماید با ثابت کند که استاد مزبور از اعتبار قانونی افتاده است.

4- امضایی که روی نوشته یا سندی که به ضرر امضاء کننده است، دلیل است.

5- هرگاه موافقت سند خارجی را با قوانین محل تنظیم نماینده سیاسی یا کنسولی خارجه در ایران تصدیق کند، قبول شدن آن سند در محاکم ایران موکول بر این است که وزارت خارجه در مرکز فرمانداران یا استانداران در خارج مرکز امضای آن نماینده را گواهی کنند.

6- محاکم ایران به اسناد تنظیم شده در خارجه همان اعتباری را خواهند داد که آن اسناد مطابق مقررات کشور محل تنظیم سند دارا میباشند مشروط بر این که:

6.1 آن اسناد به علت قانونی از اعتبار ساقط نشده باشد.

6.2 مدلول آن اسناد مخالف نظم عمومی در ایران نباشد.

6.3 کشور محل تنظیم سند برحسب قوانین خود یا عهود اسناد تنظیم شده در ایران را معتبر بداند.

6.4 نماینده سیاسی یا کنسولی ایران در کشور محل تنظیم سند و یا نماینده آن کشور در ایران تصدیق کند که سند مطابق قوانین محل تنظیم شده است.

7- تنها در دو صورت انکار و تردید اسناد رسمی و یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارد مسموع قابلیت استماع است:

7.1 سند عادی تصدیق امضاء شده

7.2 سند عادی تصدیق امضاء نشده

در صورت اول اثبات آن بر عهده کسی است که انکار و تردید میکند.

در صورت دوم عمده اثبات به عهده کسی است که به سند استناد می نماید.

8- در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی علیه ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره کسانی که شرکت در تنظیم سند داشته اند و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده باشد، معتبر

9- آن چه را که تنظیم کننده سند رسمی شخصاً میتوان سته احراز کند و مطابق احراز خود در سند ضبط کرده است قابل اعتراض نیست؛ مگر این که قانون اذن اعتراض و رسیدگی را بدهد. در این رسیدگی استناد به بینه نیز مقدور است.

10- اسناد عادی در دو مورد زیر اعتبار اسناد رسمی را دارد و درباره طرفین عقود قراردادها و ورثه و قائم مقام آنان معتبر است

10.1 اگر طرفی که سند علیه او مورد استناد واقع شده است صدور آن را از منتسب إليه تصدیق کند.

10.2 هرگاه در دادگاه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده واقعاً آن را امضاء یا مهر کرده است.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

اشكال جعل اسناد و تأثیر آن بر معاملات:

1. خراشیدن یا تراشیدن اسناد

با وسایلی چون تیغ چاقو و نظیر آن حروف و یا کلماتی را در متن سند کسر یا محو نماید مثلاً نام یکی از خریداران را محو کنند و یا خذف حرف "ن" کلمه ی ندارد را به دارد تبدیل کنند.

2. قلم بردن

جاعل ممکن است با قلم بردن در اسناد قسمت‌هایی از سند یا نوشته را ناخوانا کند و یا بر روی آن خط بکشد.

3. الحاق

در این جا توسط جاعل چیزی به مفهوم سند اضافه میشود با افزودن کلمه یا حروفی آن را به کلمه فعل و یا اسم دیگری تبدیل نماید.

4. محو یا اثبات و یا سیاه کردن

منظور از محو کردن پاک کردن بخش‌هایی از یک نوشته یا سند است با وسایلی مثل پاک کن لاک غلط گیر و یا سایر مواد شیمیایی مثل جوهر. منظور از اثبات خارج کردن سند از بطلان است مثل این که مهر باطل شد را از روی قبض و یا سند پاک نمایند و عبارت در رهن است از بخش ستون نقل و انتقالات سند پاک شود. منظور از سیاه کردن یعنی ناخوانا کردن و غیر قابل تشخیص و درک و فهم کردن آن نوشته و یا سند است با استفاده از جوهر یا موادی مانند آن.

5. دست بردن در تاریخ سند

یعنی جاعل پس از تنظیم نوشته و سند تاریخ مندرج در آن را به جلو یا عقب بیندازد: مثل این که تاریخ

چک مبایعه نامه و یا سفته را از ۸۱٫۶٫۲۰ به ۸۲٫۶٫۲۰ تغییر دهند.

6. الصاق نوشته ای به نوشته دیگر

جاعل بخشهایی از یک نوشته را به بخشهایی از نوشته دیگر پیوند زند و منضم نماید به نوعی که حالتی را ایجاد نماید که خواننده آن را نوشته ای واحد تلقی کند. 

مثال: امضایی از یک نوشته را به متن یک پیش نویس که امضاء نشده، ضمیمه نماید و یا بچسباند.

7. استفاده غیر قانونی از مهر دیگری

در این حالت ممکن است جاعل مهر شرکت سازمان اداره یا فرد دیگری را بدون اجازه صاحب آن مورد استفاده قرار دهد و زیر یک نوشته یا سند به کار برد.

نکته تمامی این اعمال مجرمانه را مصادیق جعل مادی مینامند یعنی جاعل با عمل فیزیکی و مادی روی سند یا نوشته انجام میدهد.

8. تحریف کردن

تحریف از آشکال معنوی جعل محسوب میشود یعنی نگارنده قرارداد و یا تنظیم کننده سند، تعمداً چیزی توافق، تعهد و الزامی را برخلاف اظهارات متعاملین در سند یا نوشته قید نماید: مثلاً برخلاف اقرار و اظهارات فروشنده مبنی بر عدم دریافت تمن در سند یا قرارداد قید شود که فروشنده اظهار میدارد که ثمن را دریافت کرده است.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020