اشخاص معامله: کسی که معامله می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است
اشخاص معامله
1- طرف اول شامل بایع مؤجر و ....
2- طرف دوم شامل مشتری مستأجر و ....
3- طرف سوم اشخاص ثالث مثل وکیل، مشاور املاک
نکته قانون مدنی ایران در خصوص اشخاص معامله در ماده ۱۹۶ چنین گفته است: " کسی که معامله می کند آن معامله برای خود آن شخص محسوب است مگر این که در موقع عقد، خلاف آن تصریح شود و یا بعداً خلاف آن ثابت شود معذالک ممکن است در ضمن عقد که شخص برای خود می کند. شود و یا بعداً خلاف آن ثابت شود معذالک ممکن است در ضمن عقد که شخص برای خود می کند. تعهدی هم به نفع ثالث بنماید.
موجبات نفوذ و اعتبار معامله
1. وحدت قصد یا انشاء معامله اجرای تصمیم مثل ایجاب و قبول
2. وحدت رضاء خود تصمیم مثل فروش یا اجاره
3. وحدت جهت (هدف) مثل مسکونی یا اداری
4. وحدت ثمن (پول) مثل این که ثمن پول نقد باشد اعم از ریال یا دلار
5. وحدت شخص شخصیت مثل این که مشخصاً هدف معامله به خاطر شخصیتی خاص باشد.
موجبات عدم نفوذ (اعتبار) معامله
1. رضای حاصل در نتیجه اشتباه
الف مربوط به شخص باشد زمانی که شخصیت طرف علت عمده عقد باشد.
ب مربوط به موضوع معامله باشد مثل این که تصور خریدار از خریدش، آپارتمان طبقه سوم جنوبی با شد ولی بعداً متوجه شده که در سند و یا مبایعه نامه طبقه سوم شمالی نوشته شده است که مورد نظر وی نبوده است
2. به موجب اکراه
الف اکراه زمانی محقق میشود که اعمالی تهدید آمیز و مؤثر علیه معامله کننده انجام شده باشد.
ب شخص با شعور و صاحب عقل و منطق تهدید جدی را علیه معامله کننده عملی سازد.
ج تهدیدها و اعمال انجام شده باید در شخص معامله کننده مؤثر واقع شود.
د اکراه ممکن است به توسط اشخاص خارجی غیر از متعاملین واقع شود.
ه تهدید به نفس یا جان یا آبروی اقوام نزدیک او مثل زوج زوجه آباء و اولاد موجب اکراه است.
نکته: اکراه به اعمالی حاصل میشود که مؤثر در شخص با شعوری بوده باشد و او را نسبت به جان یا مال یا آبروی خود تهدید نماید به نحوی که عادتاً قابل تحمل نباشد. در مورد اعمال اکراه آمیز شخصیت سن اخلاق مرد یا زن بودن شخص باید در نظر گرفته شود ماده ۲۰۲ قانون مدنی
تفاوت معاملات اضطراری و اکراه
· الف انجام معاملاتی که بر اثر اکراه باشد نافذ نیست و از حایز انتفاع خارج است.
· ب انجام معاملات اضطراری در صورتی که با توافق و رضایت کامل طرفین صورت پذیرد، معتبر است.
· ج ملزم شدن شخص (افراد) به انشاء معامله به حکم مقامات صالحه قانونی، اکراه محسوب نمی شود.
· د امضاء معامله پس از رفع اکراه موجب نفوذ و اعتبار معامله میشود.
مختصات و مشخصات مورد معامله
1. مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفاء آن را می کنند.
2. مورد معامله باید مالیت ارزش اقتصادی داشته باشد.
3. مورد معامله باید متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد.
4. مورد معامله باید معلوم باشد نباید مبهم باشد والا عقد باطل میشود مبیع باید از سه حیث معلوم
باشد:
· الف: از حیث جنس
· ب از حیث کمیت
· ج از حیث کیفیت
5. مورد معامله ممکن است معلوم باشد ولی معین نباشد مثل این که مبیع یکی از دو دستگاه آپارتمان مسکونی باشد ولی بعداً معلوم شود ملک مورد معامله همان واحدی نیست که مورد نظر خریدار
تصریح اهداف معامله
· الف اگرچه لازم نیست جهت و اهداف معامله در قرارداد تصریح و قید شود ولی اگر تصریح شد، باید معامله مشروع باشد والا چنین معامله ای باطل است.
· ب قصد و جهت معامله نباید به قصد فرار از دین باشد و یا صوری باشد، اگرچه فروشنده اظهار ننماید.
· ج بطلان معامله وقتی صورت میپذیرد که در قرارداد جهت معامله فرار از دین تصریح شده باشد.
تکنیکهای کشف و احراز انگیزه فرار از دین در معاملات
1- تقارن زمان معامله با موعد مطالبه طلب بستانکاران
2- فروختن مال به قیمت ارزان تر از ارزش واقعی
3- شخصیت طرف معامله مثل فروختن و انتقال ملک به یکی از خویشاوندان و یا دوستان صمیمی
4- اقرار و گواهی شاهدان (گواهان) مبنی بر اقرار مدیون در مورد وجود انگیزه فرار از دین
تفاوت معامله به قصد فرار از دین و صوری
· الف چون قصد معامله کننده فرار از دین است. معامله باطل است.
· ب در معامله صوری چون هیچگونه قصدی برای انجام معامله وجود ندارد معامله باطل است.
انواع شروط و تأثیر آن بر معاملات
شروط مؤثر بر قراردادها بر سه نوع میباشد
· الف: شرط صفت
· ب شرط نتیجه دلیل و سبب
· ج شرط فعل
شرط صفت هرگاه شرطی که ضمن عقد شده است شرط صفت باشد و معلوم شود که آن صفت وجود ندارد کسی که شرط به نفع او شده است خیار فسخ خواهد داشت. مثل خرید آپارتمان با هدف معماری ساز بودن آن ولی بعداً غیر از آن ثابت شود.
شرط نتیجه دلیل و سبب در صورتی که حصول نتیجه موقوف به سبب خاصی نبا شد، آن نتیجه به نفس اشتراط حاصل میشود مثل گرفتن اتومبیل خریدار به صورت مجانی پس از فروش ملک به او.
شرط فعل هرگاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتاً و نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده، تقاضای اجبار به وفای شرط را نماید مثل الزام انتقال سند به نام خریدار
دو تفاوت شرط صفت و نتیجه با شرط فعل
1- شرط فعل قابل اسقاط است. در این صورت مثل این است که چنین شرطی در معامله قید نشده
2- شرط نتیجه و صفت قابل اسقاط نیست چرا که شرط صفت و نتیجه مستقل از عقد نمی باشد.
أحكام شرط فعل
· الف: هرگاه انجام فعلی (کاری) در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن، غیر مقدور با شد. ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور با شد حاکم قاضی میتواند به خرج ملتزم موجبات اجرایی آن فعل کار و یا تعهد را فراهم سازد مثل این که شرط شود ساختمانی با کیفیت و نقشه خاصی ساخته و تکمیل و تحویل خریدار شود ولی فروشنده (سازنده) از انجام وظیفه سرباز زند در این صورت دادگاه میتواند شخص دیگر را مسئول ساخت تکمیل و تحویل ساختمان به خریدار نماید، البته با هزینه و پول یا از طریق فروش اموال متعهد به نفع خریدار مشروط له). این حکم در معاملات مشارکت در ساخت قابلیت اجراء دارد.
· ب در صورتی که انجام فعل شرط نه توسط مشروط عليه و بلکه توسط اشخاص دیگری نیز مقدور نبا شد، مشروط که میتواند تقاضای فسخ معامله نماید. مثل شرط انجام مشارکت در ساخت و یا انجام پیش خرید منوط به وجود معماری همچون مرحوم مهندس میرمیران بوده باشد که به دلیل فوت وی شرط باطل و حق فسخ برای مشروط له ایجاد خواهد شد.
· ج در صورتی که بعد از انعقاد قرارداد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حين العقد، ممتنع بوده ولی متعاملین از آن با خبر نبودند کسی که شرط به نفع او مشروط له شده است، اختیار فسخ را خواهد داشت مگر این که امتناع مستند به فعل و عمل مشروط له باشد.
مثال اگر کسی در قرارداد مشارکتی تعهد بر ساخت ۵ طبقه مسکونی و یک باب دهانه) مغازه ۱۵ متری در یک قطعه زمین ۲۲۰ متری بنماید بر اساس قرارداد منعقده سازنده برای اخذ پروانه ساختمان به شهرداری منطقه مراجعه می نماید که متوجه میشود اخیراً اجازه ساختمان در ۵ طبقه مسکونی بر روی
املاک ۲۲۰ متری با کمتر از ۳۰۰ متر صادر نمی شود و یا قبلا اعلام شده بود ولی متعاملین واقعا بی خبر املاک ۲۲۰ متری با کمتر از ۳۰۰ متر صادر نمی شود و یا قبلا اعلام شده بود ولی متعاملین واقعا بی خبر بوده اند، در این صورت اختیار فسخ برای مالک وجود دارد.
د ممکن است در معامله ای شرط شود یکی از متعاملین برای آنچه که به واسطه (انجام) معامله مشغول الذمه می شود، رهن یا ضامن بدهد مثال فروشنده ای به دلیل اخذ وام برای تهیه مواد اولیه کارخانه اش مبلغی را وام گرفته است و سند ملک مورد معامله هم در گرو (رهن) بانک است و بانک هم موافقت جایگزینی ملک رهنی را نموده است. این نوع شرط یک نوع شرط فعل است و پس از انعقاد عقد مشروط عليه مکلف به انجام آن میباشد.
مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی
چند نکته
نکته ۱ در صورتی که خریدار ملک تعهد نماید که در صورت فروش ملک به او سند ملک دیگری را جایگزین وثیقه بانکی فروشنده تحویل بانک نماید و این شرط را انجام دهد معامله انجام شده است و وش شرط تحقق یافته است.
نکته ۲ اگر مورد شرط به رهن دادن مال معین باشد و مشروط عليه بعداً امتناع نماید، دادگاه به درخواست مشروط له آن مال معین را به رهن او در خواهد آورد مثل این که سازنده ای آپارتمان را واقع در میرداماد طبقه دهم و به متراژ ۲۰۰ متر را به صاحب ملک نشان دهد و در قرارداد مشارکت هم ذکر شود در صورت تخلیه مورد معامله توسط مالک میتواند به آپارتمان فوق الذکر اثاث کشی نماید. در صورت امتناع شریک سازنده از تحویل آپارتمان مذکور دادگاه به درخواست مشروط له آن مال معین را به رهن او در خواهد آورد.
نکته 3 اگر مورد شرط کلا رهن دادن مال با شد در صورتی که جنس، کمیت و کیفیت مال الرهانه تعیین نشود، مشروط له خواهد توانست معامله را با استناد به خیار تخلف از شرط فعل، معامله را فسخ نماید زیرا تعیین مال مورد رهن عملی است که انجام آن از جانب غیر مشروط له امکان ندارد.
نکته ۴ اگر مشروط علیه تعهد نماید که مال معین را رهن دهد ولی آن مال قبل از رهن دادن تلف یا معیوب شود، مشروط له اختیار فسخ معامله را خواهد داشت ولی حق مطالبه عوض رهن یا آرش عیب را نخواهد داشت.
نکته ۵ اگر بعد از آن که مال عین خارجی را مشروط له به رهن گرفت و بعداً آن مال، تلف یا معیوب شود. دیگر مشروط له اختیار فسخ نخواهد داشت. دلیل عدم اختیار فسخ برای مشروط له، وجود مال عین خارجی است و نه گلی مثل این که در مورد یکی از املاک خاص و با قیمت و شرایط خاص مشروط علیه توافق شده باشد.
نکته 6 و اگر ضمن عقد شرط شده باشد که ضامن معرفی شود و این شرط بعداً محقق نشود، مشروط له حق فسخ معامله خواهد داشت. دلیل فسخ چنین معامله ای آن است که معرفی ضامن از جمله اعمالی است که دیگری غیر از مشروط (علیه نمیتواند به جای مشروط علیه ضامن بدهد.
نکته 7: مشروط له میتواند شرطی که به نفع او شده است از عمل به آن شرط صرف نظر نماید، در این صورت مثل این است که آن شرط در معامله قید نشده است. اسقاط شرط میتواند به لفظ باشد و یا به فعل:
الف با بیان این که شرط را ساقط کردم یا از آن صرف نظر نمودم
ب با انجام کاری که دلالت بر اسقاط شرط باشد مثل این که مستأجر در ضمن قرارداد اجاره شرط نماید که پس از تخلیه ملک را نقاشی شده تحویل موجر نماید ولی مؤجر به محض تخلیه مستأجر، فوراً آن را جهت احداث بنایی جدید تخریب نماید.
نکته ۸ در صورت فسخ یا اقاله قرارداد مشروط معامله مشروط شروط مندرج در آن هم باطل می شود و در صورتی که قبل از اقاله یا فسخ معامله من شروط علیه دچار هزینه و خسارتی شده باشد میتواند عوض آن را از مشروط له دریافت نماید.
نکته ۹ در صورتی که قراردادی و یا عقدی مشروط باشد و آن قراداد فسخ یا اقاله شود، وضعیت شرط (معامله) نیز باید به صورت قبل از عقد درآید چرا که شرط به طور کلی جزء مورد معامله است.
تحلیل وضعیت اقاله و فسخ عقد مشروط
· الف: در صورت عدم انجام شروط توسط مشروط علیه ملتزم) در صورت انحلال معامله اصلی، شروط نیز منحل می شود.
· ب در صورتی که شروط توسط مشروط عليه (ملتزم انجام گرفته باشد دو وضعیت پیش بینی شود: وضعیت نخست در صورتی که مورد شرط عمل قضایی با شد تعهد به دادن ضامن یا رهن با انحلال معامله اصلی ضامن یا رهن هم منحل میشود.
وضعیت دوم: اگر شرط عمل غیر قضایی باشد و انجام فعلی هم باشد: مثل حفر چاه عمیق یا نقاشی کردن یک تابلو نفیس در قسمتی از دیوار ساختمان به هنگام انحلال معامله، مشروط له باید اجرت المثل را بپردازند.
تقسیمات شروط
1. شرط صحیح شرطی است که درج آن در عقود قراردادها و مبایعه نامه تأثیر منفی برجای نمی گذارد مثل فروش آپارتمان به شرط حضور خریدار در محضر ظرف یک ماه
2. شرط باطل شرطی است که خودش باطل است اما مبطل قراردادها عقود و مبایعه نامه ها نیست. فرض کنید شخصی ملکش را به کسی با این شرط بفروشد که ۶ ماه مدام برای بایع مشروب دلخواه را تهیه و تحویل وی دهد. در این جا شرط باطل است اما روی مبایعه نامه هیچ تأثیری ندارد و خریدار ملزم به اجرای چنین شرط باطلی نیست.
3. شرط فاسد خلاف مقتضای عقد
شرطی است که هم خودش باطل است و هم مبایعه نامه را باطل میکند مثل این که در ضمن عقد بیع شرط شود که خریدار مشتری حق تصرف و سکونت و یا هر نوع بهره برداری از مبیع را به مدت ۱۰۰ سال از تاریخ عقد بیع نخواهد داشت. چنین بیعی باطل است و چنین شرطی هم باطل است و یا در عقد اجاره، مستأجر حق تصرف و استیفاء منافع از عین مستأجره را نداشته باشد.
مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک
جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:
مجید کیوانپور 09129374020
