تحلیل فقهی و حقوقی حق شفعه و احکام معاملات آن(بخش دوم)
تحلیل فقهی و حقوقی حق شفعه و احکام معاملات آن
ماده ۸۱۷ قانون مدنی: در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک میکند، مشتری ضامن درک است نه بایع اگر در موقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد، شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت.
ماده ۸۱۸ قانون مدنی: مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده است، ضامن نیست؛ هم چنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.
بعد از اعمال اخذ به شفعه شفیع مالک مبیع میشود و ید (تصرف) مشتری قبل از تسلیم مبیع به شفیع ید امانی تصرف امانتی محسوب میشود البته به صورت امانت شرعی نه مالکانه یعنی به محض اطلاع از وقوع اخذ به شفعه باید مبیع را تسلیم شفیع کند هر چند که مطالبه از طرف شفیع صورت نگرفته باشد.
تعدی و تفریط یعنی چه؟ تعدی یعنی تجاوز مشتری از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق غیر تفريط عبارت است از ترک عملی که به موجب آن قرارداد یا در حد متعارف برای حفظ مال غیر لازم و ضروری میباشد.
ماده ۸۱۹ قانون مدنی: " نماناتی که قبل از آخذ به شفعه در مبیع حاصل میشود، در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع صاحب حق شفعه است، ولی مشتری می تواند بنائی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.
در اینجا برای روشن شدن مفاهیم ماده مذکور نگاهی به معنا و مفهوم نما می اندازیم. نما از نمو مشتق شده است و در اصطلاح فقه و مدنی بر هر دو مورد صدق میکند:
1. افزایش مادی یک مال مانند این که درختی میوه دهد گاوی فربه شود گوسفندی شیر دهد و با پشم آن بروید.
2. افزایش معنوی یک مال مثل این که سگی را تعلیم دهند که حراست و نگهبانی خانه یا باغ یا رمه را بر عهده بگیرد و یا کار دیگری از قبیل یافتن دزد را بر عهده داشته باشد.
نماء بر دو نوع است:
· الف) نماء متصل: نماء پیوسته به مال معین را میگویند مانند فربهی گوسفند یا پشم آن که هنوز چیده نشده است.
· ب) نماء منفصل: نمانی است که از مال جدا شده باشد مثل میوه ای که از درخت چیده شده باشد. نماء وقتی که قابل جدا کردن از مال باشد منفصل محسوب میشود هر چند که عملاً جدا نشده است. بنابراین پشم چیده نشده گوسفند نماء منفصل است ولی فربهی گوسفند نماء متصل است زیرا قابل جدا کردن نیست.
مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی
ماده ۸۲۰ قانون مدنی: هرگاه معلوم شود که مبیع، حین البیع معیوب بوده و مشتری آرش (ما به التفاوت قیمت مال صحیح و معیب گرفته است شفیع در موقع آخذ به شفعه مقدار آرش را از تمن کسر می گذارد.
نکته: حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع بیان شده است. نکته: حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع بیان شده است.
ماده ۸۲۱ قانون مدنی: حق شفعه، فوری است.
یعنی وقتی شریک بفهمد که شریک دیگر حصه خود را به دیگری واگذار کرده است، بلافاصله باید اقدام و اعلام خرید نماید و صبر و درنگ پس از اطلاع از انتقال حصه شریک به ثالث به صلاح نیست و ممکن است حمل بر رضایت شفیع شود.
ماده ۸۲۲ قانون مدنی: حق شفعه قابل اسقاط است. اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع میشود.
از آن جا که حق شفعه جزء حقوق محسوب میشود بنابر این با اسقاط شفیع ساقط میشود. اگر از اول به فروش حق شفعه به بیگانه راضی باشد یا خرید حصه ای به او عرضه شود و او از خرید آن سرباز زند گویا از اصل چنین حقی شفعه ای برایش وجود نداشته است.
ماده ۸۲۳ قانون مدنی: حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود.
بنابر این ملاحظه می شود که حق شفعه مثل مال و سایر حقوق قابل انتقال به وراث میباشد و در این صورت چنانچه وراث چندین نفر باشند در حکم یک شریک محسوب میشوند یعنی تعداد وراث عامل از بین رفتن حق شفعه نمی شود.
ماده ۸۲۴ قانون مدنی: هرگاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کنند، باقی وراث نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع، اجراء نمایند. انتقال حق شفعه به وراث در روابط آنها با یکدیگر به نسبت سهم آنها خواهد بود و نه از حیث نفر، ولی در مقابل مشتری، تمام وراث حکم واحد دارند و قائم مقام شفیع محسوب می شوند و به همین علت است که در صورت تعداد وراث، آخذ به شفعه ممکن میشود و از بین نمی رود و حال آن که اگر در روابط وراث با مشتری هر یک از وراث شریک علیحده محسوب میشد و وقتی که عده شرکاء از دو نفر تجاوز می کرد. به همین دلیل دیگر آخذ به شفعه ممکن نمیشد.
تحلیل حقوق سرقفلی کسب پیشه و تجارت در املاک
پدیده سرقفلی در معاملات املاک تجاری و سرمایه گذاری در سایر املاک در ایران به دلیل وجود ابهامات حقوقی ثبتی قوانین مربوطه و عدم اشراف مردم با مسایل و مشکلات فراوانی روبرو است. در این مبحث به تفصیل راجع به هر یک از حقوق مترتب بر آن سخن گفته میشود.
آقای دکتر جعفری لنگرودی در کتاب ترمینولوژی حقوق خود از سرقفلی چنین تعریف کرده است پولی که مستأجر ثانی به معنى أعم به مستأجر سابق (اولی) در موقع انتقال اجاره به صورت بلاعوض میدهد و هم چنین مستاجر اول به مؤجر (مالک) میپردازد. این مبلغ و وجه از مصادیق دارائی نامرئی محسوب میشود و عنوان درآمد اتفاقی را ندارد به شرط آن که ناشی از جمع آوری مشتریان و کار کردن مستأجر باشد والا مالکی که مغازه ای را میسازد و آن را با گرفتن پولی به نام "سرقفلی" به اجاره می سپارد این پول جزء درآمد محسوب است و مالیات بر درآمد به آن تعلق میگیرد. این حق برای مستأجر اماکن تجاری و تاجر ایجاد میشود و برخلاف حق کسب و پیشه میباشد.
حق کسب و پیشه یعنی چه؟
حقی است برای مستأجر بازرگان و پیشه ور و همه کسانی که از طریق اجاره مکانی، کسب معاش می کنند. ولو آن که بازرگان نباشند. حق کسب و پیشه اصولاً با حق سرقفلی مفهوماً تفاوت دارد. زیرا شهرت تجاری ولو آن که بازرگان نباشند. حق کسب و پیشه اصولاً با حق سرقفلی مفهوماً تفاوت دارد. زیرا شهرت تجاری و وجود مشتریان از عناصر سازنده سرقفلی نیست حق مزبور حق کسب و پیشه به تنهایی مالیت ارزش و وجود مشتریان از عناصر سازنده سرقفلی نیست حق مزبور حق کسب و پیشه به تنهایی مالیت ارزشاقتصادی ندارد و به تنهایی هم قابل مبادله نیست. یعنی مستأجر نمی تواند هم منافع عین مستأجره را برای خود نگه دارد و هم حق کسب و پیشه را به غیر منتقل نماید و عوض آن را بگیرد بلکه هر دو را باید با هم منتقل کرد. یعنی حق کسب و پیشه نسبت به منافع عین مستأجره یک مال تبعی است؛ لذا توقیف تابع بدون توقیف متبوع معنا ندارد. حق کسب و پیشه مال غیر منقول محسوب میشود.
قانون مدنی ایران حق سرقفلی و حق کسب و پیشه را حق تبعی فرض دانسته است. حق تبعی، حقی است عارض بر مال دیگری مثلاً خانه ای که راه عبور آن از ملک دیگری میگذرد، حق العبور آن خانه یک حق تبعی محسوب میشود که عارض بر آن خانه است حق تبعی به تنهایی مورد معامله واقع نمی شود و مالیت و ارزش اقتصادی مستقل هم بر آن مترتب نیست از قبیل حقابه ،ملک حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به همین دلیل هیچ یک از این حقوق به تنهایی برای اجراء در اجرائیه دادگاه یا اجرائیه ثبتی قابل بنابر این حق سرقفلی برای اماکن تجاری و مستأجر اعیانی تجاری ایجاد میشود ولی حق کسب و پیشه برای بازرگان و پیشه ور حاصل میشود.
فرهنگ عمید راجع به سرقفلی تعریف اشتباهی را به دست داده است ولی برای آشنایی شما با این تعریف عیناً ذکر میشود حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا میکند به جهت تقدم در اجاره شهرت جمع آوری مشتری و غیره ...... این تعریف بیشتر درباره حق کسب پیشه و تجارت مصداق می یابد و نه سرقفلی
نگاهی به سوابق تاریخی پدیده سرقفلی
سوابق سرقفلی بسیار طولانی است و از قدیم الایام فقها و قانون دانان کشور همیشه این مسئله را طرح می کردند که آیا دریافت وجه از مستأجر وجاهت شرعی دارد یا خیر؟ و عنوان شرعی چنین پولهایی چیست؟ ولی حق کسب پیشه و تجارت را پدیده ای نوظهور و ناگهانی می دانند که در یک مقطع خاص تاریخی در حقوق ایران جلوه گر شد.
مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک
جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.
مجید کیوان پور : 09129374020
