فلسفه و آداب منطقه شناسی مشاوران املاک

در ایران هزاران دفتر مشاوره املاک وجود دارد و هر روز نیز به تعدادشان افزوده می شود و هزاران نفر از این طریق ارتزاق مینمایند و به این کار مشغولند. متاسفانه بسیاری حتى با الفبای این کار آشنا نیستند. ولی به دلایل عدیده ای عهده دار آن هستند . در عین حال نباید فراموش کرد آژانسهای بزرگی نیز در ایران فعالند که خوشبختانه تا حدودی مترقی و تکامل یافته هستند.

فلسفه و آداب منطقه شناسی

درکار مشاوره املاک منطقه شناسی یکی از اصول مهم و با ارزش کار مشاوره است. آشنایی با کل منطقه یا عرصه فعالیت مزایای بسیاری دارد که بیان أنها خالی از لطف نیست.

شناخت منطقه تحت فعالیت برای مشاورین از اهم امور باید باشد . شناخت منطقه عاملی است که در جهت کمک سریع به مشتریان خواهان ملک ، چه خرید ، چه اجاره وغيره . هر کسی وقتی تصمیم به خرید یا اجاره ملک میگیرد ، حتماً ذهنیتی دارد و شاید اطلاعاتی هر چند ناقص پس شناخت و تسلط و اشراف کامل و خوب ما به منطقه کمکی است ارزشمند به مشتریان، از طرف دیگر فقط کافی است یک دفعه و برای همیشه منطقه شناسی را کامل کنیم. دیگر کاری تکراری و قابل مرور نیست و همیشه از این موضوع فارق خواهیم بود. به هنگام منطقه شناسی توجه به موارد زیر از اهمیت خاصی برخوردار است و در واقع فلسفه منطقه شناسی از همین موارد شکل گرفته است

 

 

شناخت فایل ها و طبقه بندی آنها

شما دیگر منطقه فعالیتی خود را میشناسید و از کم و کیف آن آگاهید . در این مرحله باید دست بکار جمع آوری، ذخیره سازی و طبقه بندی اطلاعات شوید . برای این کار بازدید از فایل ها پیشنهاد میشود. قبل از شروع به مشتری گرفتن از دفتر محل فعالیت تان ، باید به بازدید فراوان و کافی از املاک مورد فعالیت بپردازید.

مثلاً اگر در رنج آپارتمان ما یا تجاری و اداری مشغول فعالیت هستید، حتماً سعی شود از املاک رسته فعالیتی خود بازدید کنید. تلاش نمایید از هرز رفتن و بیراهه روی بپرهیزید، چرا که هیچ سودی برای شما ندارد و فقط اتلاف وقت و انرژی است . شما وقتی که از املاک مورد نظر بازدید کردید، اقدام بعدی، طبقه بندی و دسته بندی آنهاست : طبقه بندی به لحاظ قیمت ، متراژ ، منطقه ، نوع سند و چیزهای دیگر.

ناگفته نماند حسن فعالیت رنجی، گسترش عرصه و منطقه فعالیت و نیز آرامش ونظم و انضباط کاری و در نهایت موفقیت حتمی شما را به همراه خواهد داشت. شما اکنون در سوپر مارکت ذهنتان، اطلاعات لازمه را با طبقه بندی خاص و به طور متنوع جمع آوری کرده اید. وقت آنست که فروشگاه اطلاعاتی را افتتاح نمایید و مشتریان را از طریق آگهی فعالیت و تلاش دعوت به خرید یا اجاره نمایید.

اطلاعات ملکی معمولا به دو دسته تقسیم می شوند

(۱) اطلاعات ملکی فروش

(۲) اطلاعات ملکی اجاره

و نیز هر گروه به چند دسته تقسیم می شوند

الف اطلاعات ملکی فروش شامل آپارتمان ویلا و منزل مستغلات زمین و کلنگی مغازه انبار سوله کارخانه هتل باغ باغچه مزارع می باشد.

ب اطلاعات ملکی اجاره شامل همه موارد بالا میباشد و علاوه بر آن اجاره به داخلی و اجاره به خارجی نیز تقسیم می شوند.

از جمله تقسیم بندی که میتوان برای اطلاعات ملکی قایل شد نوع کاربری آنها شامل تجاری مسکونی اداری موقعیت اداری و..... می باشد. 

نکات مهم در تنظیم فایل ها

فایل آپارتمان اطلاعات آپارتمان ) :

1.       تعداد طبقات مسکونی و تعداد كل واحدها.

2.       متراژ زمین و موقعیت آن

3.       موقعیت آپارتمان مورد فروش

4.       در صورت مجتمع یا برج بودن ساختمان ، واحدها و طبقات مورد فروش

5.       نوع کاربری ) اداری، موقعیت اداری، تجاری ، مسکونی )

6.       چند سال ساخت بودن ساختمان یا واحد مورد نظر

7.       وضعیت سند.

8.       نوع سند.

9.       آیا مالک تمایل به معاوضه هم دارد ؟

10.   با شرایط و اقساط هم می فروشد؟

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

فایل پیش فروش اطلاعات آپارتمان پیش فروش :

1.       1 تعداد طبقات مسکونی و تعداد کل واحدها.

2.       متراژ زمین و موقعیت آن

3.       واحدها و طبقات مورد فروش

4.       زمان تحویل طبق برنامه و جدول زمان بندی سازنده

5.       نحوه دریافت ثمن ) درصد نقد اولیه ، پیشرفت کار )

6.       تضمينات لازم انتقال قدر السهم عرصه بنام خریدار ، چک گذاشتن در آژانس بابت تضمین انجام کار و تعهدات )

7.       در صورت مشارکت با ارگانها یا سازمانها ، وجود تقسیم نامه و مجوز فروش و تعیین درصد سهم سازنده

8.       مالکیت ملک مورد نظر متعلق به سازنده است یا یکی از مالکین؟ 

فایل زمین اطلاعات زمین :

1.       ۱ نوع سند ( شخصی معوض، سهم مالک بنیادی زمین شهری اوقافی یا غیر اوقافی و غیره ).

2.       دارا بودن جواز یا دستور نقشه و در صورت داشتن جواز مقدار تراکم خریداری شده

3.       نیمه کاره است یا خیر ؟ آیا محصور است یا خیر؟

4.       شرایط فروش مالک : آیا بنا هم بر میدارد یا از خود ملک آپارتمان پیش خرید میکند ؟

5.       تمایل مالک جهت مشارکت در ساخت و نحوه مشارکت چگونه است؟

6.       موقعیت زمین شمالی جنوبی شرقی غربی چگونه است؟ یک بر دارد؟ دو کله است؟ یا سه بر است؟

7.       طول و عرض و متراژ گذر ( عرض خیابان و کوچه اش چقدر است؟

8.       اگر بالای ۱۰۰۰ متر باشد آیا کمیسیون (رای) ماده ۱۲ ماده ۸ و ۱، ماده ۷ و ماده ه و سایر موارد را دارد یا خیر؟

فایل کلنگی اطلاعات ملک کلنگی :

1.       نوع سند.

2.       -۲- در صورت نداشتن سند یا حاکم شرعی بودن آن، آیا در اداره ثبت برای اخذ سند اقدام کرده است یا خیر؟

3.       آیا با تراکم یا ملک آماده معاوضه می کند ؟

4.       جهت مشارکت تمایل دارد ؟

5.       آیا جواز یا دستور نقشه دارد؟ در صورت داشتن جواز مقدار تراکم خریداری شده چه میزان است؟

6.       موقعیت ملک شمالی جنوبی شرقی غربی دوبر یک بر است یا دو کله یا سه بر! 

7.       طول و عرض متراژ گذر خیابان) چقدر است؟

فایل مستغلات و ویلا اطلاعات مستغلات و ویلا :

1-      تعداد طبقات.

2-      متراژ و تعداد خواب هر طبقه

3.       موقعیت ملک

4.       طول و عرض متراژ گذر خیابان).

5.       نوع سند ( اوقافی یا غیر اوقافی ، حاکم شرعی .... ) .

فایل مغازه اطلاعات ملکی مغازه ها :

1.       1 متراژ مغازه

2.       طول بر و ارتفاع از کف

3.       جواز دارد یا خیر ؟

4.       آیا فعال است ؟

5.       د با ملکیت و سرقفلی می فروشد یا فقط سرقفلی را واگذار می کند؟

6.       مغازه مورد نظر در پاساژ یا مرکز خرید واقع شده است و آیا جزیی از یک مجتمع است یا خیر ؟

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب مبانی اصول وفنون مشاورۀ املاک

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020