مقررات تفکیک عرصه ساختمانهای قدیمی

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

مقررات تفکیک عرصه ساختمانهای قدیمی

تفکیک عرصه ساختمانهای قدیمی احداثی قبل از (۱۳۴۹)

تفکیک ساختمانهای متعددی که قبل از آغاز سال ۱۳۴۹ در زمینی تحت یک یا چند پلاک احداث شده است، در صورتی که ساختمانهای مسکونی جداگانه ای را تشکیل دهند با رعایت برهای اصلاحی و بدون رعایت حداقل مساحت بلامانع میباشد. مصوبه شماره ۶۷۰ ۴۹٫۳٫۶ انجمن شهر.

تفکیک خانه های احداثی متعدد در محدوده ۵ ساله تا آخر سال ۱۳۵۵

تفکیک خانه هایی که تا آخر سال ۱۳۵۵ در محدوده پنج ساله تهران به صورت دو یا چند ساختمان مسکونی کاملاً مجزا ساخته شده بدون در نظر گرفتن حداقل مساحت تفکیک به تعداد ساختمان مسکونی مجزا بلامانع است مصوبه شماره ۶۵۹- ۵۸٫۴٫۲۰

تفکیک ساختمانهای مسکونی در محدوده ۲۵ ساله قبل از سال ۱۳۵۷

تفکیک ساختمانهای مسکونی مجزا ساخته شده واقع در محدوده ۲۵ ساله در صورتی که ساختمانهای موجود قبل از پایان سال ۱۳۵۷) طبق گواهی منطقه مربوطه به اتمام رسیده باشد، تفکیک آن بدون در نظر گرفتن حداقل مساحت تفکیک و به تعداد واحدهای مسکونی مجزا بلامانع است. (مصوبه شماره (۵۸٫۵٫۲۳ -۱۱۱۰۲۰

تعریف دور برگردان و لزوم اجرای آن

دور برگردانهای پیشنهادی در مناطق آزاد شده

دور برگردانهای پیشنهادی طرح تفصیلی در مناطق آزاد شده در مورد خیابانهای ۳۰ متر و بیشتر باید دقیقاً طبق طرح های تفصیلی رعایت گردد. اجرای آن در مورد خیابانهای کمتر از ۳۰ متر ضرورت نداشته و خیابان با عرض معمول که طبق ضوابط تعیین خواهد شد ادامه خواهد یافت. در مورد کوچه هایی که دارای پروفیل پله ای هستند دور برگردان نیز منتفی خواهد بود. (۱۰۶۷۶ - ۵۸٫۶٫۱۰). 

حذف دور برگردانهای داخلی محدوده ۵ ساله

کلیه دور برگردانهای پیشنهادی طرح های تفصیلی داخل محدوده (۵ ساله به استثنای آن تعداد که در هنگام تفکیک اراضی یک جا منظور شده حذف گردیده است. بند ۳ صورت جلسه ۸۴-۵۱٫۳٫۲۲ شورای هماهنگی).

حذف دوربرگردانهای پیشنهادی محدوده ۵ ساله و رعایت عرض تعیین شده در سراسر کوچه

با توجه به حذف دور برگردانهای پیشنهادی طرحهای تفصیلی در داخل محدوده ۵ ساله عرض تعیین شده در نقشه دور برگردان تفصیلی در سراسر کوچه اعم از محل وقوع دوربرگردان و امتداد آن باید رعایت با حذف دوربرگردانهای منتهی به جاده سریع السیر ارتباط گذر و جاده سریع السیر بایستی قطع بماند

با حذف دوربرگردانهای منتهی به جاده سریع السیر ارتباط گذر و جاده سریع السیر بایستی قطع بماند

آن تعداد از معابر که به منظور عدم دسترسی به جاده های سریع السیر با پیش بینی دوربرگردان مسدود گردیده اند با حذف دوربرگردانها نیز کماکان مسدود و با نصب نرده فلزی ارتباط آنها با جاده های سريع السير قطع خواهد بود بند ۳ صورت جلسه ۹۱ ۵۱٫۵٫۹ شورای هماهنگی

ابعاد دور برگردانهای واقع در کوچه های بن بست

ابعاد دور برگردانهای پیش بینی شده طرحهای تفصیلی جهت انتهای کوچه های بن بست بیست متر در بیست متر تعیین گردیده است چنان چه دور برگردانهای مذکور به شکل دایره و به قطر بیست متر نیز باشد ملاک عمل بوده و در مورد دور برگردانهایی که توسط اداره تفکیک اراضی یا اداره ثبت اعلام گردیده و یا در نقشه های ثبتی مشخص میباشد در صورتی که ابعاد یا قطرهای آن از پانزده متر کمتر نباشد وضع ثبتی آن حفظ خواهد شد بند ۳ صورت جلسه ۳۰ ۵۰٫۴٫۷ شورای هماهنگی 

 

 

آشنایی با انواع کاربری اراضی

 

 

تبدیل کاربریهای اداری به اداری دولتی

کلیه کاربریهای اداری طرح تفصیلی به اداری دولتی تبدیل شده و نسبت به آنها بر اساس ضوابط و مقررات مربوط به این گونه کاربری ها اقدام خواهد شد بدیهی است در مواردی که بر اساس مصوبات قبلی پروانه صادر و بر اساس آن احداث بنا گردیده است و یا گواهی پایان کار صادر گردیده، در حد زیربنای مندرج در پروانه و یا پایان کار از این مصوبه مستثنی خواهد بود. بند ۵) صورت جلسه ۲۲۱ کمیسیون ماده پنج ۱۱۴٫۲۲۲۰ - ۷۲٫۲٫۲۱)

شرایط احداث بنا در کاربریهای اداری و اداری دولتی توسط ارگانهای دولتی

در کاربریهای اداری و اداری دولتی طرح تفصیلی فقط به ارگانهای دولتی در صورت تملک زمین و یا واگذاری آن از سوی سازمان مسکن و شهرسازی و پس از کسب موافقت شورای نظارت بر گسترش شهر تهران یا شهرداری بیشترین تراکم مسکونی ملاک عمل مجاور با رعایت سایر ضوابط و مقررات اجازه احداث بنای اداری داده خواهد شد. بند ۵ صورت جلسه ۱۶۲ کمیسیون ماده ۵ - ۴۴۱۷٫ ۱۱۴ - ۶۹٫۸٫۲۶). 

شرایط احداث مغازه در مناطق آزاد شده

شرایط احداث مغازه در مناطق آزاد شده خارج محدوده ۵ ساله خدمات شهری که در طرح تفصیلی مربوطه کاربری تجاری پیش بینی نشده باشد به شرح ذیل بوده است که به غیر از احداث نانوایی اجرای آن در بقیه موارد به موجب بخشنامه ۶۱۴۵٫م مورخ ۶۸٫۱۱٫۲۶ متوقف گردیده است. احداث یک باب مغازه معادل ۱۰ درصد مساحت ملک و حداکثر ۵۰ متر مربع در مناطق مسکونی آزاد شده خارج محدوده ۵ ساله خدمات شهری که در طرحهای تفصیلی آن کاربری تجاری پیش بینی نشده باشد در معابر با عرض ۱۲ متر تا ۲۰ متر و ۲۰ متر) جهت مشاغل و کسبهای صنوف خدمات فنی، توزیعی و خدماتی موضوع بند ۲ و ۳ و ۴ تبصره ماده ۸ قانون اصلاح موادی از قانون نظام صنفی با رعایت سایر مقررات و ضوابط شهرسازی بلامانع است.

تبصره ۱ در قطعات کمتر از ۱۲۰ متر مربع مساحت مغازه ۱۲ متر مربع مجاز خواهد بود (۶۷۶۹ (۶۸٫۷٫۲-۱۶۰٫۶۹۴

تبصره ۲ در بلوک ۳ گذربندی فقط جهت کسب نانوایی با تأیید شورای آرد و نان احداث حداکثر ۵۰ متر مربع مغازه در بر معابر ۶ تا ۲۰ متر و ۲۰ متر مجاز میباشد.

تبصره : چنان چه معبر مورد نظر مجاور بزرگراه باشد احداث واحد تجاری بر معبر مذکور مقدور نبوده و در این موارد پوسته نهایی خیابان ملاک عمل خواهد بود (۱۱۴٫۴۷۰۲ - ۶۹٫۹٫۸ بند ۵ صورت جلسه ۱۶۵ کمیسیون ماده (۵)

تبصره ۴ چنان چه عرض موجود با عرض ثبتی و طرح تفصیلی مغایر باشد عرض ثبتی و طرح تفصیلی هر کدام بیشتر است ملاک عمل است.

تبصره ۵ در مواردی که عرض خیابان موجود یا عرض ثبتی آن از عرض مندرج در طرح تفصیلی بیشتر باشد حداکثر ۲۴ متر و خیابان مذکور در طرح تفصیلی ۲۰ متری بوده و عملکرد ۲۰ متری داشته باشد. احداث مغازه با شرایط فوق در بر خیابان مذکور با رعایت سایر مقررات مربوطه بلامانع است. (۶۷٫۷٫۷ - ۴۲۰٫۱۰۴۷۰)

توجه اجرای کلیه مقررات فوق به استثناء صدور مجوز در مورد احداث نانوایی در محل های مجاز به موجب بخشنامه شماره ۶۱۴۵ م - ۶۸٫۱۱٫۲۶ متوقف گردیده است. 

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

در صورت احداث مغازه، فاصله آن باید از تقاطع اصلی کمتر از ۱۵ متر نباشد

در مناطقی که به رعایت دستور العمل مندرج در حاشیه نقشه های تفصیلی احداث مغازه در خیابانهای کمتر از بیست متر بلامانع اعلام شده حداقل فاصله مغازه که در هر حال مساحت آن از پنجاه متر مربع تجاوز نخواهد نمود از اولین تقاطع خیابان اصلی که عرض آنها بیست متر و یا بیشتر باشد، نباید از پانزده متر کمتر باشد بند ۳ صورت جلسه ۸۳ ۵۱٫۳٫۱۰ شورای هماهنگی

در صورت احداث مغازه فاصله آن از تقاطع اصلی نباید کمتر از ۱۵ متر باشد

قسمتهایی از شهر که احداث واحد تجارتی در خیابانهای کمتر از بیست متر به شرط رعایت پانزده متر فاصله از خیابان اصلی مجاز اعلام گردیده است اگر خیابان اصلی بزرگراه و یا شاهراه بوده و ارتباط آن با خیابان مورد نظر قطع شده باشد رعایت ۱۵ متر فاصله تا بزرگراه یا شاهراه چون بن بست میشود الزامی نیست. بند ۵ صورت جلسه ۲۸۰ - ۵۵٫۷٫۱۴ شورای هماهنگی

حذف کلیه کاربریهای طرح تفصیلی و جایگزینی کاربری مسکونی با کمترین تراکم مجاور

کلیه کاربریهای تجاری و مختلط طرح تفصیلی در محدوده ۵ ساله و ۲۵ ساله خدمات شهری حذف و کاربری مسکونی با کمترین تراکم مسکونی مجاور جایگزین آن گردیده و کلیه بخشنامه ها و مصوبات مغایر با آن لغو شده و در صورت درخواست احداث واحد تجاری و یا اداری در این گونه کاربری ها در صورتی که واحدهای مورد درخواست برای عرضه ارزاق عمومی و خدمات ضروری باشد به تشخیص شورای معماری منطقه مراتب به صورت موردی جهت بررسی به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ ارسال خواهد شد. شرط پذیرش محل تجاری تأمین بودن پارکینگ مورد نیاز میباشد.

تبصره ۱ مصوبات موردی شورای طرح و بررسی و کمیسیون ماده ۵ از این مصوبه مستثنی میباشد.

تبصره ۲ در مواردی که با توجه به مصوبات قبلی پروانه ساختمانی داده شده و یا گواهی پایان کار صادره شده در حد زیربنای مندرج در پروانه و پایان کار از این مصوبه مستثنی هستند.

تبصره ۳ کاربری های تجاری پروژه ها از این مصوبه مستثنی و با رعایت سایر ضوابط و مقررات نسبت به آنها اقدام خواهد شد. (۱۱۴٫۵۲۷۰ - ۶۹٫۱۰٫۶). 

کاربریهای خدمات و تعاونی مصرف در پروژه های فاقد کاربری تجاری

در پروژه های مصوب که فاقد کاربری تجاری است کاربری خدمات و تعاونی مصرف تجاری تلقی می گردد. (۱۱۴٫۱۷۲۸۹ - ۶۸٫۹٫۲۸)

احداث انبار در متن کاربری عمده فروشی

صدور پروانه احداث انبار در متن کاربری عمده فروش طرح جامع بلامانع است. (۱۹۰۱۳ ش

.(۶۱٫۹٫۱۸

احداث انبار در حوزه های صنعتی

احداث انبار در حوزه های استفاده از اراضی صنعتی بلامانع است. (۱۰۳۷۴ ش - ۵۲٫۵٫۲)

صدور پروانه اضافه اشکوب و پایان ساختمان جهت واحد مسکونی در کاربری صنعتی

صدور پروانه اضافه اشکوب و پایان ساختمان واحد مسکونی در کاربری صنعتی که قبل از سال ۴۹ ساخته شده و یا با مجوز شهرداری احداث گردیده اند بلامانع باشد. (۲۱۷۴٫ش - ۶۲٫۲٫۱۲)

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020