بيع أحکام، آثار و آرکان آن در معاملات املاک

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

بيع أحکام، آثار و آرکان آن 

ماده ۳۳۸: "بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم".

ماده ۳۳۹ پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود

ماده ۳۴۰ در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح در معنی بیع باشد.

 ماده ۳۴۱ بیع، ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تأدیه تمام یا قسمتی از ثمن اجلی قرار داده شود.

ماده ۳۴۲ مقدار و جنس و و صف مبیع باید معلوم با شد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.

ماده ۳۴۳ اگر مبیع به شرط مقدار فروخته شود بیع واقع میشود اگرچه هنوز مبیع شمرده نشده یا کیل یا ذرع نشده باشد.

ماده ۳۴۴ اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تادیه قیمت، موعدی معین نشده باشد، بیع، قطعی و ثمن حال محسوب است مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی معهود باشد اگرچه در قرارداد بیع ذکری نشده باشد.

ماده ۳۴۵ هر یک از بایع و مشتری باید علاوه بر اهلیت قانونی برای معامله اهلیت برای تصرف در مبیع یا ثمن را نیز داشته باشد.

ماده ۳۴۶ عقد بیع باید مقرون به رضاء طرفین باشد و عقد مکره نافذ نیست.

ماده ۳۴۷ اصلاحی (۱۳۷۰) شخص کور میتواند خرید و فروش نماید مشروط بر این که شخصاً به طریقی غیر از معاینه یا به وسیله کس دیگر ولو طرف معامله ولو به توسط طرف دیگر معامله جهل خود را مرتفع نماید.

ماده ۳۴۸ بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت ارزش اقتصادی و یا منفعت عقلایی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر این که مشتری خود قادر بر تسلیم باشد.

ماده ۳۴۹ بیع مال وقف صحیح نیست؛ مگر در موردی که بین موقوف علیهم تولید اختلاف شود، به نحوی که بیام سفك دماء ترس از خونریزی و تشدید اختلاف رود یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد و هم چنین در مواردی که در مبحث راجع به وقف مقرر است.

ماده ۳۵۰ مبیع ممکن است مفروز باشد یا مشاع یا مقدار معین به طور کلی از شیئی متساوی الاجزاء و هم چنین ممکن است کلی فی الذمه باشد. 

ماده ۳۵۱: در صورتی که مبیع کلی یعنی صادق بر افراد عدیده باشد بیع وقتی صحیح است که مقدار جنس و وصف مبیع ذکر بشود.

ماده ۳۵۲ بیع فضولی نافذ نیست مگر بعد از اجازه مالک به طوری که در معاملات فضولی مذکور است.

ماده ۳۵۳ هرگاه چیز معین به عنوان جنس خاصی فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد، بیع باطل است و اگر بعضی از آن از غیر جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقی مشتری حق فسخ دارد.

ماده ۳۵۴ ممکن است بیع از روی نمونه به عمل آید در این صورت باید تمام مبیع، مطابق نمونه تسلیم شود والا مشتری خیار فسخ خواهد داشت.

ماده ۳۵۵ اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع میتواند آن را فسخ کند؛ مگر این که در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه کمتر تراضی نمایند.

ماده ۳۵۶ هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده شود یا قرائن دلالت بر دخول آن در مبیع نماید داخل در بیع و متعلق به مشتری است اگرچه در عقد صریحاً ذکر نشده باشد و اگرچه متعاملين جاهل بر عرف باشند.

ماده ۳۵۷ هر چیزی که بر حسب عرف و عادت جزء یا تابع مبیع شمرده نشود داخل در بیع نمی شود؛ مگر این که صریحاً در عقد ذکر شده باشد.

ماده ۳۵۸ نظر به دو ماده فوق در بیع باغ آشجار و و در بیع ،خانه ممر و مجری و هر چه ملصق به بنا باشد. به طوری که نتوان آن را بدون خرابی نقل نمود متعلق به مشتری میشود و برعکس زراعت در بیع زمین و میوه در بیع درخت و حمل در بیع حیوان متعلق به مشتری نمی شود مگر این که تصریح شده باشد یا بر حسب عرف از توابع (بیع) شمرده شود. در هر حال طرفین عقد میتوانند به عکس ترتیب فوق تراضی کنند

ماده ۳۵۹ هرگاه دخول شیئی در مبیع عرفاً مشکوک باشد آن شیئی داخل در بیع نخواهد بود؛ مگر آن که در قرارداد تصریح شده باشد.

ماده ۳۶۰ هر چیزی که فروش آن مستقلاً جایز است استثناء آن از مبیع نیز جایز است.

ماده ۳۶۱: اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته، بیع باطل است.

ماده ۳۶۲: آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد، از قرار زیر است:

1. به مجرد به محض وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع، مالک ثمن میشود.

2. عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.

3. عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.

4. عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم میکند.

 

مشاهده سریع آگهی‌های رهن و اجاره ملک در چیذر تهران

 

ماده ۳۶۳: در عقد بیع، وجود خیار فسخ برای متبایعین یا وجود اجلی برای تسلیم مبیع یا تأدیه ثمن مانع انتقال نمی شود؛ بنابراین اگر ثمن یا مبیع عین معین بوده و قبل از تسليم أن احد متعاملين مفلس شود. طرف دیگر حق مطالبه آن عین را خواهد داشت.

ماده ۳۶۴ در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است نه از تاریخ انقضاء خیار در بیعی که قبض، شرط صحت است مثل بیع صرف انتقال از حین حصول شرط است نه از حین وقوع بیع.

ماده ۳۶۵ بیع فاسد، اثری در تملک ندارد.

ماده ۳۶۶ هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد نماید و اگر تلف یا ناقص شود، ضامن عین و منافع آن خواهد بود.

ماده ۳۶۷ تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از آنحاء تصرفات و انتفاعات باشد ،قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع.

ماده ۳۶۸: تسلیم، وقتی حاصل میشود که مبیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده باشد، اگرچه مشتری آن را هنوز عملاً تصرف نکرده باشد.

ماده ۳۶۹: تسلیم به اختلاف مبیع به کیفیات مختلفه است و باید به نحوی با شد که عرفاً آن را تسلیم گویند.

ماده ۳۷۰ اگر طرفین معامله برای تسلیم مبیع موعدی تعیین کرده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد.

ماده ۳۷۱: در بیعی که موقوف به اجازه مالک است قدرت بر تسلیم در زمان اجازه معتبر است.

ماده ۳۷۲ اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.

ماده ۳۷۳ اگر مبیع قبلاً در تصرف مشتری بوده باشد محتاج به قبض جدید نیست و هم چنین است در ثمن

ماده ۳۷۴ در حصول قبض اذن بایع شرط نیست و مشتری میتواند مبیع را بدون اذن، قبض کند.

ماده ۳۷۵ مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است؛ مگر این که عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد.

ماده ۳۷۶ در صورت تأخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می شود.

ماده ۳۷۷ هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا تمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر این که مبیع یا ثمن مؤجل باشد. در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد. باید تسلیم شود.

ماده ۳۷۸ گر بایع قبل از اخذ ثمن مبیع را به میل خود تسلیم مشتری نماید حق استرداد آن را نخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خیار.

ماده ۳۷۹ اگر مشتری ملتزم شده با شد که برای ثمن ضامن یا رهن بدهد و عمل به شرط نکند، بایع حق فسخ خواهد داشت. اگر بایع ملتزم شده باشد که برای درک مبیع ضامن بدهد و عمل به شرط نکند، مشتری حق فسخ دارد.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

ماده ۳۸۰ در صورتی که مشتری مفلس شود و عین مبیع نزد او موجود با شد، بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد میتواند از تسلیم آن امتناع کند.

ماده ۳۸۱ مخارج تسلیم مبیع از قبیل اجرت نقل آن به محل تسلیم آجرت شمردن و وزن کردن و غیره به عهده بایع است مخارج تسلیم ثمن بر عهده مشتری است.

ماده ۳۸۲ هرگاه عرف و عادت از بابت مخارج معامله یا محل تسلیم برخلاف ترتیبی باشد که ذکر شده و یا در عقد برخلاف آن شرط شده با شد باید بر طبق متعارف یا مشروط در عقد رفتار شود و هم چنین متبایعین می‌توانند آن را به تراضی تغییر دهند. 

ماده ۳۸۳ تسلیم باید شامل آن چیزی هم باشد که اجزاء و توابع مبیع، شمرده می شود.

ماده ۳۸۴ هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید، مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند با قیمت موجود را با تأدیه . حصه ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.

ماده ۳۸۵ اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در چین تسلیم کمتر یا بیشتر درآید در صورت اول مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

ماده ۳۸۶ اگر در مورد دو ماده قبل معامله فسخ شود بایع باید علاوه بر ثمن مخارج معامله و مصارف متعارف را که مشتری نموده است بدهد.

ماده ۳۸۷ اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود، بیع، منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد مگر این که بایع برای تسلیم به حاکم یا قائم مقام او رجوع نموده باشد که در این صورت تلف از مال مشتری خواهد بود.

ماده ۳۸۸ اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.

ماده ۳۸۹ اگر در مورد ماده فوق تلف شدن مبیع یا نقص آن ناشی از عمل مشتری باشد، مشتری حقی بر بایع ندارد و باید ثمن را تادیه کند.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020