تحلیل انواع شروط خیارات فقهی و مدنی
تحلیل انواع شروط خیارات فقهی و مدنی
ماده ۴۴۷ قانون مدنی هرگاه شرط خیار برای شخصی غیر از متعاملین شده باشد، منتقل به ورثه نخواهد شد.
نکته: در قسمت دوم توضیحات مفاد ماده ۴۴۶ شرح داده شده است.
ماده ۴۴۸ قانون مدنی: سقوط (اسقاط) تمام یا بعضی از خیارات را میتوان در ضمن عقد، شرط نمود.
چنان که قبلاً گفته شده که حق خیار از حقوق مالی محسوب میشود و حقوق مالی هم قابل اسقاط می باشد. اسقاط حق در صورتی ممکن است که خیار موجود شده باشد والا هرگاه خیار موجود نشده باشد نمی توان آن را اسقاط کرد.
مثلاً قبل از گذشت سه روز از انعقاد بیع بایع نمیتواند خیار تأخیر ثمن را اسقاط نماید. زیرا چیزی که هنوز پیدا نشده نمی توان در آن تصرف نمود اسقاط حق فسخ یک عمل حقوقی یک طرفه، یعنی ایقاع، ایقاع یک اراده یک طرفه است. هر صاحب حقی میتواند حق خود را اسقاط نماید. اسقاط ممکن است با ماده ۴۴۹ قانون مدنی " فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود. همان طوری که در ماده بالا اشاره شد چیزی که دلالت بر اسقاط خیار مینماید گاه لفظ است، به نحوی که مغبون بگوید خیار فسخ خود را ساقط نمودم و یا بگوید هر چه هست بیع را قبول دارم. گاه به فعل است و آن عبارت از تصرف مبیع توسط صاحب خیار است پس از علم به آن در حالی که در اثر عقد، مالک شده است مانند آن که مشتری با علم به غین خانه خریداری شده را تصرف نماید و آن را تعمیر کند.
ماده ۴۵۰ قانون مدنی " تصرفاتی که نوعاً کاشف (حاکی از رضای معامله باشد امضای فعلی است مثل این که مشتری که خیار (اختیار) فسخ دارد با علم به خیار مبیع را بفروشد یا رهن بگذارد.
برای آن که تصرفات صاحب خیار در مورد معامله سبب زوال است تصرفات از نوعی باشد که نوعاً حکایت از رضایت به ادامه انجام معامله داشته باشد مانند فروختن ایجاد تغییر وضعیت در مبیع از قبیل آرد کردن گندم بریدن دوختن پارچه و نظایر آن، یعنی صاحب خیار با میل و رغبت در مبیع تصرفاتی میکند در اینجا خیار از بین میرود و زایل میشود.
اما تصرفاتی که نوعاً حکایت از رضایت به انجام و ادامه معامله نداشته باشد نمی تواند حق فسخ را از بین شخصی که در معامله آپارتمان به جهتی که صاحب خیار فسخ شده، شیر آب ساختمان را که چکه شدیدی دارد تعمیر یا تعویض نماید این گونه تصرفات سبب از بین رفتن خیار فسخ نخواهد شد. زیرا چنین عملی نمیتواند مصداق رضایت نسبت به معامله باشد.
مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی
ماده ۴۵۱ قانون مدنی " تصرفاتی که نوعاً به نوعی کاشف (حاکی از به هم زدن معامله باشد، فسخ فعلی قانون تصرف را در مورد فسخ عقد مانند امضاء آن در ماده (قبل آثار و نشانه (اماره) حقوقی قرار داده است و تصرفاتی که به نوعی حکایت از بر هم زدن معامله دارد فسخ شناخته است، مگر آن که خلاف آن ثابت شود مثلاً در صورتی که کسی اتومبیل خود را به پنجاه میلیون ریال به کسی بفرو شد و در عوض ثمن، چکی از او دریافت دارد و سپس معلوم شود که در فروش اتومبیل غبن فاحش بیشتر از یک پنجم مبلغ اتومبیل دارد و فروشنده چک را ببرد درب منزل خریدار تا چک را به وی رد نماید. عمل مزبور به نوعی حکایت از فسخ معامله توسط فروشنده اتومبیل دارد. اما چنان چه فروشنده مدعی شود که منظور از پس دادن چک به مشتری، فسخ معامله نبوده بلکه در اثر عدم مطابقت امضاء صادر کننده چک با نمونه امضاء وی و یا فقدان موجودی به مقدار کافی در حساب شخصی خریدار چک وصول نشده است و فروشنده چک را به خریدار رد مینماید که پول نقد از او بگیرد ولی خریدار به این امر تسلیم نشود و اتومبیل را ندهد این امر مصداق فسخ نیست ولی هرگاه تصرف از افعالی نیست که به نوعی حکایت از بر هم زدن معامله داشته باشد مانند اعمالی از این قبیل مالی را که فروخته پاک کند و اگر حیوان است آب دهد. فسخ عقد شناخته نمیشود مگر این که طرف ثابت نماید که مقصود او از عمل مزبور فسخ عقد بوده
ماده ۴۵۲ قانون مدنی اگر متعاملین هر دو خیار (فسخ) داشته باشند و یکی از آنها امضاء کند و دیگری فسخ نماید، معامله منفسخ می شود.
در صورتی که خیار فسخ برای متعاملین با شد یعنی مشتری و بایع هر دو خیار فسخ معامله را داشته باشند چنان که در مورد خیار مجلس و خیار شرط است هرگاه خیار برای طرفین شرط شده باشد اگر یکی از طرفین حق فسخ خود را ساقط نماید حق فسخ دیگری به حال خود باقی میماند و میتواند عقد را امضاء (قبول) و یا فسخ کند؛ زیرا هر یک از طرفین دارای خیار فسخ مستقلی بوده اند و هیچ گونه رابطه با خیار فسخ طرف دیگر ندارد؛ بنابراین کسی که عقد را قبول مینماید از طرف او عقد لازم میباشد و مانند آن است که از ابتداء حق فسخ نداشته است و از ناحیه دیگر عقد قابل انحلال می با شد و هرگاه فسخ بنماید، عقد بر هم میخورد.
ماده ۴۵۳ قانون مدنی: در خیار مجلس حیوان و شرط اگر مبیع بعد از تسلیم و در زمان خیار بایع یا متعاملین، تلف یا ناقص شود بر عهده مشتری است و اگر خیار مختص مشتری با شد، تلف یا نقص به عهده بایع است.
در صورتی که عیب مبیع در زمان خیار مختص مشتری حادث شود این عیب، مانند عیب سابق برای عقد خواهد بود. بر طبق این ماده خیار مختص مشتری عبارت است از خیار مجلس، در حالی که خیار بایع ساقط شده باشد مثل خیار حیوان و خیار شرط در صورتی که فقط به نفع مشتری حق فسخ شرط شده باشد.
نکته خیارات بر دو دسته تقسیم شده است خیارات مختصی عقد بیع و خیارات عمومی بایع و مشتری هر دو می توانند در عقود مختلفه دارای اختیار فسخ (خیار باشند. منظور ماده در اینجا زمانی است که صرفاً مشتری دارای خیار است و بایع یا خیار خود را ساقط کرده و یا از ابتدای عقد، خیاری نداشته است.
ماده ۴۵۴ قانون مدنی هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده با شد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی شود؛ مگر این که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت بر مشتری صریحاً یا ضمناً شرط شده (باشد) که در این صورت اجاره باطل است.
چنان که که میدانید عقد اجاره از عقود لازم است و عقود لازم از بین نمیرود مگر با اراده کامل دو طرف عقد تحت عنوان (اقاله و یا فسخ که اراده یک طرف در آن حاکم است. حال اگر در بیعی شرط شده باشد که مبیع که مثلاً عبارت از یک باب خانه است به تصرف کسی داده نشود تصرف ناقله، یعنی منتقل به شخص غیر در اینجا چون برخلاف شرط عمل شده است اجاره باطل است ولی در صورتی که عدم تصرفات ناقله بر مشتری شرط نشده باشد اجاره صحیح است و پس از فسخ بیع، عین مبیع به بایع رد می شود و نسبت به منافع مدت اجاره پس از تاریخ فسخ که به دیگری واگذار شده است، اجرت المثل آن به بایع تأدیه میشود.
۴۵۵ قانون مدنی " اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از مبیع را متعلق حق غیر قرار دهد، مثل این که نزد کسی رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این که شرط خلاف شده باشد.
این ماده به طور صریح مطلب را بیان داشته است و نیازی به توضیح بیشتر نمی باشد، فقط یادآور می شود که در این فرض مبیع باید به همان و ضعیت به ملکیت بایع در آید و مشتری موظف است موجبات تک رهن را فراهم آورد و عین مرهونه یا مال در رهن را فک نماید.
ماده ۴۵۶ قانون مدنی تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد، مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است.
مفاد این ماده در قسمتهای مختلف خیارات توضیح داده شده است و در اینجا یادآوری می شود که از ده خیار ذکر شده در قانون مدنی صرفاً سه خیار مجلس حیوان و تأخیر ثمن در عقد بیع جاری می شود و مابقی در سایر عقود که اولی را خیارات مختصی عقد بیع و دومی را خیارات عمومی مینامند.
ماده ۴۵۷ قانون مدنی هر بیع لازم است مگر این که یکی از خیارات در آن ثابت شود.
نکته نظر قانون گذار صرفاً در جهت تحکیم معامله است که از تزلزل آن جلوگیری نماید، لذا هر معامله ای را که دارای شرایط اساسی عقد باشد لازم محسوب میشود و غیر قابل فسخ و انحلال میداند؛ مگر این که طرفین معامله برای خود یا شخص ثالثی یکی از خیارات را در آن قرار دهند که در این صورت هر صاحب خیار بایع مشتری یا شخص ثالث میتواند با استفاده از آن در مدت معین معامله را فسخ نماید.
مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک
