آشنایی با ۲۰۵ نکته در آداب قرارداد نویسی املاک (بخش دوم)

آداب پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان [آموزش مشاور املاک]خلاصه کتاب‌ها کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

(۴۱) حتماً به هنگام انجام تشریفات نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی به عنوان مدیر قرارداد و نماینده آژانس حضور یابید و نیز در زمان تحویل و تحول ملک مورد معامله نیز حضور داشته باشید تا صورت جلسات لازم را تنظیم و تحویل متعاملین دهید.

(۴۲) برای موفقیت بیشتر در کارتان همیشه مطالعه داشته باشید و توانایی مذاکراتی و دانش کاری خود را با مطالعه و تحلیل مذاکرات قبلی در روزها ماهها و سالهای گذشته تقویت نمایید.

(۴۳) هرگز در بازی برخی از مشتریان که خلاف اخلاق عمل میکنند گرفتار نشوید مثلاً چنان چه خریدار از شما خواست که با فروشنده ای تماس بگیرید و قرار مذاکره ای را به نام دیگری بگذارید. وقتی که شخص مورد نظر ملک را خریداری نماید و بعد ملک را به خودش انتقال دهید. از این امر به طور جدی پرهیز نمایید چرا که امکان دارد وی قبلاً جلسه ای و یا مذاکره حضوری با فروشنده داشته و فروشنده به هر دلیل مایل به فروش ملک به او نبوده خواه به دلایل اخلاقی اعتقادی، طبقاتی، شخصیتی و یا به هر دلیل دیگر و آنگاه این مشتری خواسته از در ریا و تزویر وارد شود و چنان چه این نوع معاملات به مشکلات حقوقی و قضایی منجر شود، حتماً به عنوان همدست و مباشرت در جرم متهم میشوید این نوع قراردادها معامله نیست، بلکه تدلیس و فریبکاری است و خریدار صوری را محلل میگویند و معامله ای که با محلل صورت پذیرد اخلاقاً و شرعاً جایز و نافذ نیست.

(۴۴) هنگام قرارداد وقتی ارقام و اعداد را مینویسید بسیار دقت کنید چرا که کوچکترین اشتباهی می تواند به شما خسارت و هزینه سنگینی تحمیل نماید. نگارش ارقام علاوه بر این که بصورت اعداد باید باشد به صورت حروف هم بنویسید.

(۴۵) چنانچه فروشنده و یا خریدار و یا هر دو خانم باشند حتماً از شوهران و یا فرزندان ذکور و یا مؤنث به عنوان شاهد امضاء گرفته شود و اگر بیسواد باشند حتماً از آنها بخواهند پای قرارداد را انگشت بزنند.

(۴۶) چنانچه قرارداد تنظیمی شما مشتمل بر چند صفحه باشد حتماً زیر تمامی اوراق را طرفین متعاملین و شما به عنوان مدیر قرارداد امضاء و مهر نمایید.

(۴۷) سعی کنید دفترخانه اسناد رسمی را جهت انتقال قطعی سند و یا تنظیم قرارداد محضری شما معرفی کنید. 

(۴۸) به هنگام نگارش هر نوع قراردادی از اصطلاحات و تعابیر و عناوین اختصاصی همان نوع عقد و یا قرارداد استفاده شود و از اختلاط چندین موضوع حقوقی در متون قراردادها و توافقات اجتناب شود و در عوض از واژه های حقوقی مختص به نوع قرارداد اجاره مثل عین مستأجره اجرت المسمى اجرت المثل مال الاجاره، استيفاء منافع قرض الحسنه و ..... استفاده شود.

(۴۹) راجع به حذفیات اضافات اصطلاحات قلم خوردگی لاک گرفتگی، حذفیات و غیره که در حضور و تراضی متعاملین صورت پذیرفته است حتماً توضیح دهید.

(۵۰) هدف و مقصود اصلی معامله در قرارداد ذکر شود مثلاً اگر مستاجری، ملکی را برای آموزشگاه و یا محل کار اجاره مینماید در قرارداد اجاره هم همان منظور و هدف ذکر شود و نه جهت و منظور دیگری.

(۵۱) در صورت عدم همخوانی مساحت تصرفی با مساحت مندرج در سند و یا برعکس قبل ازاصلاح سند و انجام اقدامات قانونی از انجام معامله اجتناب ورزید. 

(۵۲) در مبایعه نامه هایی که برای مستغلات و آپارتمانها تنظیم می شود، جمله معروف آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن در متن قراردادهای فروش و اجاره ذکر و درج شود.

(۵۳) موارد اقاله (تفاسخ)، فسخ و انفساخ قرارداد تنظیمی صراحتاً در متن قراردادها درج و ذکر شود.

(۵۴) برای حل اختلاف فی مابین متعاملین در خصوص تفسیر و تعبیر مفاد مندرج در قرارداد حتماً داور و حکم مرضی الطرفین در قرارداد توسط متعاملین تعیین شود. بهر حال تعداد داوران باید فرد باشد.

 

مشاهده سریع آگهی های اجاره آپارتمان دارآباد تهران

 

(۵۵) از امضاء در قرارداد به عنوان معتمد و شاهد متعاقدین و متعاملین توسط مشاورین مشاغل و مشاور مربوطه و یا مدیران قرارداد آژانس ها اجتناب شود.

(۵۶) از پذیرش حکمیت و داوری توسط مدیران قرارداد و یا مشاورین مرتبط در آژانس های املاک که خود واسطه انعقاد قرارداد بوده اند، اجتناب شود.

(۵۷) جلسه مذاکره و انعقاد قرارداد در محلی بیطرف مثل دفاتر املاک برگزار شود و نه در محل افراد ذینفع و اصحاب (معامله) و یا قرارداد.

(۵۸) اخذ اقرار و درج آن در متن قرارداد در انجام معامله توسط ولی مالک صغیر که کبیر نشده است و یا مشمول نظام وظیفه نمی باشد. 

(۵۹) اخذ نامه و اجازه از سازمان نظام وظیفه کشور برای مالکی که سرباز میباشد و مشغول به انجام وظیفه میباشد مبنی بر اجازه انجام معامله توسط ولی و یا قیم قانونی اداره سرپرستی

(۶۰) مطالعه دقیق صفحه حق ارتفاق و حق انتفاع در اسناد املاک و رعایت کامل آن به نحوی که به منتفع و صاحبان حق ارتفاق هیچ گونه ضرری وارد نشود.

(۶۱) رعایت آداب انجام معامله در خصوص املاکی که در آن حق شفعه وجود دارد. 

(۶۲) اخذ اطلاعات و استعلامات در خصوص این که یکی از متعاملین مشمول ممنوع المعامله. سرباز غایب و فراری و یا ورشکسته «معسر» نباشد.

(۶۳) دقت در مندرجات سند مبنی بر مساحت ملک و مطابقت آن با حدود اربعه و موقعیت مکانی ملک

(۶۴) تاریخ روز و ساعت حضور در محضر جهت انجام تشریفات نقل و انتقال اعم از تنظیم سند صلح و وکالت و .... در متن قرارداد دقیقاً مشخص شود.

(۶۵) چناچه فروشندگان و یا مؤجرین بیش از یک نفرند در متن قرارداد آنان را ملزم به معرفی یک نفر بعنوان وکیل و نماینده تام الاختیار جهت انجام تعهدات و اخذ مابقی ثمن اجاره و یا قرض الحسنه تحویل ملک و ...... نمایید.

(۶۶) اگر قرار است که ملک با وجود مستاجر به خریدار تحویل شود قبل از حضور در محضر باید قرارداد جدیدی با مستأجر متصرف پس از تنظیم مبایعه نامه تهیه و تنظیم شود تا بعداً مشکلی ایجاد نشود بخصوص پس از انتقال قطعی و رسمی سند به نام خریدار و پس از قطع رابطه فروشنده نسبت به ملک و مستاجر.

(۶۷) عدم قبول مسئولیت تخلیه مستاجری که سالهاست ملک را در تصرف دارد و از تخلیه آن امتناع می ورزد توسط خریدار به دلیل وجود مشکلات و ادعاهای ناپیدای متصرف.

(۶۸) عدم تنظیم تاریخ سیزدهم ماه در قراردادها به دلیل برخی از حساسیت ها و اعتقادات متعاملين.

(۶۹) عدم تنظیم قرارداد اجاره به نام یک نفر و قبول و اجاره تصرف عین مستأجره توسط شخص دیگری غیر از فرزندان و همسر مستأجر. عدم امضاء قرارداد قبول و اخذ چک از خریدار و مستاجر در آستانه ایام تعطیلات طولانی و یا ایام تعطیلات رسمی مثل نوروز و ....

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

(۷۱) قبل از حضور در دفتر اسناد رسمی به اتفاق خریدار و یا مستاجر ابتدا از ملک مورد معامله بازدید نموده تا از وجود تجهیزات متعلقات و منضمات مبیع و عین مستأجر اطمینان کامل حاصل نمایید.

(۷۲) در صورتی که خریدار تتمه ثمن را بخواهد از محل دریافت وام از بانک و یا شرکت محل کارش تامین و پرداخت نماید، مدت دریافت وام ، میزان وام و توافق فروشنده حتماً در قرارداد ذکر شود و در صورت عدم حصول و عدم موفقیت خریدار در اخذ وام اقدام لازم و قانونی جهت اقاله قرارداد پیش بینی و در قرارداد لحاظ شود.

(۷۳) توجه تنظیم کنندگان قرارداد را به چهار شرط اصلی و اساسی در خصوص اعتبار یافتن و صحت قرارداد جلب کنید برای انجام هرگونه معامله ای اول باید قصد طرفین و رضای آنها اعلام اقرار و احراز شود. دوم این که اهلیت طرفین متعاملین و متعالمین و اصحاب معامله مورد توجه واقع شود. سوم این که موضوع معامله و قرارداد باید موجود معین و مشخص باشد. چهارم این که دلیل و جهت انجام معامله باید مشروع باشد.

(۷۴) سعی شود بابت پرداخت بخشی از ثمن بصورت معوض از قبیل ویلا، اتومبیل و ارزهای خارجی که تحویل آن در محل دیگری صورت میگیرد موافقت نشود و اگر چنین توافقی حاصل شد صراحتاً در متن قرارداد درج شود که فروشنده پذیرفت که بخشی از ثمن مبیع را بصورت یک دستگاه ویلا حسب اقرار خریدار و قبول فروشنده مستقر و موجود در ایالت ونکوور کانادا واقع در شهر ...... محله .... و کوچه ..... پلاک ..... و یا بصورت دلار کانادا از خریدار دریافت دارد و این توافق بدون دخالت واسطه معامله صورت پذیرفته است

(۷۵) درج این موضوع رعایت نکات ایمنی امنیت ساختمانهای مجاور، رعایت اصول علمی خاکبرداری انجام تحقیقات و مطالعات ژئوتکنیکی و .... در قراردادهای مشارکت توسط شریک سازنده بعهده شریک سرمایه گذار و یا شریک سازنده باشد.

(۷۶) تعهد اخذ دفترچه و شناسنامه مشخصات اجرایی از سازمان ذیربط و اخذ تاییدات و استانداردهای آسانسور آتش نشان و .... از سازمانهای مرتبط از شریک سازنده و درج در متن قرار داد. در تنظیم قرارداد با سازمانهای دولتی و یا مدیران وزیران و روسای دوایر دولتی حتماً به قانون منع مداخله در معاملات دولتی توسط وزراء نمایندگان مجلس و کارمندان دولت مشمول این قانون توجه شود. هرگز در معاملات مشکوک به پولشویی وارد نشوید.

(۷۹) توجه داشته باشید که انجام معامله مکره (اکراه) نافذ و معتبر نیست و دقت و توجه نسبت به نزدیکی و شباهت معامله اضطراری و اکراه داشته باشید که فاصله این دو بسیار نزدیک است و بی توجهی مدیران قرارداد و تنظیم کنندگان قرارداد نسبت به معامله اکراه موجب خسران و ضرر به متعاملین را فراهم می سازد.

 (۸۰) توافق میزان حق الزحمه کمیسیون قرارداد حق الوکاله حق المشاوره و یا کارمزد خدمت اضافی و مازاد بر وظایف صنفی با متعاملین بصورت مکتوب قبل از تنظیم قرارداد با ذکر تاریخ و درج ساعت تنظیم و امضاء توافق نامه بر اساس ماده ۱۳ شیوه نامه جدید اداره ثبت اسناد و املاک کشور میتواند صورت پذیرد.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب آئین نگارش قراردادها

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020