آشنایی با ۲۰۵ نکته در آداب قرارداد نویسی املاک (بخش چهارم)

آداب پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان [آموزش مشاور املاک]خلاصه کتاب‌ها کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

(۱۳۱) یکی از جملاتی که در قراردادها باید ذکر شود عبارت است از موارد احتمالی ذکر نشده مشمول و مطابق قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن است. 

(۱۳۲) هرگز اجازه ندهید متعاملین متعاقدین و یا مذاکره کنندگان بدون قرائت متن قرارداد تفاهمات و توافقات و یا صورت جلسات تنظیمی و عدم تأمل در باب مفاد آن امضاء نمایند. چرا که این عمل عدم قرائت و عدم تأمل مفاد و موضوع قرارداد لطف مشتریان نسبت به شما نیست بلکه مسئولیت سنگین صنفی حقوقی و کیفری را بر شما تحمیل مینماید.

(۱۳۳) هرگز فریب ماده ۳۴۳ قانون تجارت را که میگوید دلال ضامن اعتبار اشخاص که برای آنان دلالی میکند و .... نیست را نخورید چرا که اگر در ضمن معامله و در خصوص کم و کیف أن مشكلات حقوقی ثبتی صنفی و کیفری حادث شود بنابر قانون مسئولیت مدنی و یا قانون نظام صنفی و هم چنین مقررات شیوه نامه و دستورالعمل جدید اداره ثبت اسناد و املاک مسئول و پاسخگو خواهید بود؛ بخصوص اگر اثبات شود که از عدم حسن شهرت، فساد اخلاقی کلاهبرداری و سوابق کیفری و یا معسر بودن متعاملین و یا عدم تمایل مالک به این معامله با خریدار اصلی مطلع بوده اید.

(۱۳۴) سعی کنید از دست مستأجر خریدار شریک سازنده و سرمایه گذار، پول و چک را بابت تحویل به طرف دیگر قرارداد راساً و با مسئولیت شخصی خودتان نگیرید، چرا که اگر موجبات فقدان سرقت و سایر مشکلات پیش بینی نشده فراهم شود مطابق ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی باید تاوان کیفری بدهید در این موقع پس از هماهنگی لازم با طرفین و انجام تشریفات معمول عمل تحویل و تحول را در حضور آنان انجام دهید.

(۱۳۵) توجه داشته باشید که همسر از شوهر تنها از اعیانی به میزان ثمن اعیانی یا یک هشتم از بهاء و قیمت اعیانی ارث میبرد مگر این که همسر مالک بخشی از مبیع به موجب سند رسمی و یا مبایعه نامه و یا صلح نامه باشد.

(۱۳۶) در مواردی که انجام معامله به دلیل اضطرار و با رضایت متعاقدین و متعاملین صورت می پذیرد، حتماً جمله معروف معامله از نوع مضطر میباشد که با توافق و تراضی متعاملین صورت پذیرفته است در قرارداد درج و نوشته شود.

(۱۳۷) هرگز به عنوان مشاور و مدیر قرارداد اصرار بر تمدید موعد نقل و انتقال سند و نیز فسخ و یا اقاله قرارداد از طرف یکی از متعاملین ننمایید. چرا که بیم تبانی و هم دستی در ذهن طرف مقابل معامله نسبت به رفتار و اصرار شما می رود.

(۱۳۸) چنانچه پس از تنظیم قرارداد مبادله چک تمن و قرارداد متعاملین و متعاقدین به موجب خیار مجلس بخواهند قرارداد را اقاله نمایند صرف تحویل دادن نسخه های قرارداد به مشاور یا تنظیم کننده قرارداد کافی نیست برای این که مشکلی در آینده ایجاد نشود و موجبات ادعا و مطالبات یکی از طرفین قرارداد را فراهم نسازد توصیه اکید آن است که تا قبل از متفرقه شدن متعاقدین متعاملین و مذاکره کنندگان صورتجلسه اقاله قرارداد تنظیم و به امضاء طرفین برسد.

(۱۳۹) از تحویل کلید عین مستأجره مبیع و ملک مشارکتی و تسلیم آن به مستاجر خریدار و یا شریک سازنده بدون حضور مالک و یا وکیل رسمی و قانونی آن اجتناب شود.

(۱۴۰) از تنظیم توافقات صورت جلسات و قراردادهای مختلف در محیط اضطراب آور در موقعیت عجله و شتاب و ضیق وقت به دلیل سردرد خستگی خواب آلودگی و ..... اجتناب نمایید. چنانچه متعاملین و مذاکره کنندگان به هر دلیل زمان مناسب و حوصله لازم را نداشته باشند، جلسه مذاکره و تشریفات تنظیم قرارداد به روزی دیگر و یا ساعات مناسب موکول شود.

(۱۴۱) از تنظیم اسناد قرارداد و توافقات حتماً در حضور طرفین قرارداد و افراد ذینفع بدون وجود اسناد و مدارک اصلی و معتبر خودداری نمایید.

(۱۴۲) در جلسات مذاکره و قرارداد به هیچ وجه از افراد و متعاملین سفید امضاء نگیرید چرا که این عمل موجب تالی فساد است و در صورت ادعا و شکایت طرفی که سفید امضاء داده است عمل نگارنده قرارداد و یا مدیر قرارداد جرم کیفری محسوب میشود و مستوجب مجازات می باشد.

(۱۴۳) مطابق ضوابط و مقررات قانون نظام صنفی و اداره اماکن تمامی قراردادهای منعقده در آژانسهای مسکن باید به اداره اماکن محل گزارش شود مطابق نزم افزار و برنامه ای که به دفاتر مشاورین املاک ارائه شده است. این امر در خصوص معاملات و قراردادهای اجاره به افراد خارجی الزام آور میباشد.

(۱۴۴) توجه داشته باشید چکهای تضمینی و امانی متعاملین که نزد مدیران قرارداد حکم و یا داور باقی میماند در صورت بروز اختلاف و یا طرح شکایت در مراجع قضایی علیه یکدیگر توسط متعاملین شرکاء و یا متعاقدین و یا رای دادگاه تحویل قاضی مربوطه شود.

(۱۴۵) برای تنظیم قراردادهایی از نوع Time sharing مالکیت زمانی حتماً نوع معامله، مفاد و ارزش زمانی و مالکیتی آن برای سرمایه گذار و خریدار تشریح شود و اساسنامه شرکت مربوطه در خصوص مقررات و ضوابط استفاده از ملک مورد معامله تحویل مشتری شود و قبل از تنظیم قرارداد از املاک مورد ادعای مالکین و سازندگان میباشد شخصاً بازدید نمایید. شاخص قیمت در سال فوت همسر x مبلغ مهریه مندرج در عقدنامه = مبلغ و میزان مهریه بر اساس وجه رایج شاخص قیمت در سال وقوع عقد 1٫09x159٫71 5000x159٫71 = 1٫09 =732٫614 

(۱۴۶) مدیران و تنظیم کنندگان قراردادها توجه داشته باشند در صورتی که طرفین معامله یا یکی از آنان نابینا، ناشنوا و یا بیسواد باشند علاوه بر معرفین هر یک از این اشخاص یک نفر از معتمدین خود را در جلسه مذاکره و قرارداد بهمراه داشته باشند تا هنگام قرائت و امضاء قرارداد شاهد و حاضر بوده و موضوع توافقات را برای وی تشریح و یا به زبان اشاره مطلب را به او تفهیم نمایند.

(۱۴۷) در صورتی که مسئول دفتر مشاور مسکن و یا مدیر قرارداد که هویت متعاملین و اهلیت آنان را احراز مینماید و چنانچه در هویت آنان تردید داشته باشد باید دو نفر از اشخاص معروف و مورد اعتماد او هویت شخصی را که مورد تردید است تصدیق و گواهی نمایند و مدیر قرارداد هم در متن قرارداد مراتب را درج و از گواهان و تصدیق کنندگان امضاء بگیرد.

(۱۴۸) چنانچه مدیران قرارداد وکلا و کارشناسان فنی و حقوقی به قصد واقعی فروشنده که همانا قصد فرار از دین باشد پی برده و علیرغم این امر اقدام به تنظیم قرارداد نمایند به چنین قراردادی معتبر نیست و مطابق قانون معامله فسخ میشود و در این صورت میتوان علیه اصحاب معامله شکایت کرد و اگر چنین معامله ای به هنگام دادرسی انجام پذیرفته باشد، مسئله را میتوان تحت پیگرد کیفری قرارداد و بنابراین احتمال ایجاد درد سر و مشکلات برای نگارنده قرارداد و واسطه معامله میرود.

(۱۴۹) حق سرقفلی کسب پیشه و تجارت را میتوان در قالب مبایعه نامه اجاره نامه و یا صلح واگذار کرد و چنانچه این حقوق در قالب مبایعه نامه انتقال می یابد حتماً مالک اصلی و اولیه باید قرارداد را امضاء نماید. اگر چه توصیه میشود که این امر نقل و انتقال حقوق سرقفلی کسب پیشه و تجارت در قالب صلح صورت پذیرد و اگر چنانچه مسایل و مشکلاتی هم بین مستأجر سرقفلی و مالک اولیه وجود داشته باشد دامن تنظیم کنندگان قرارداد اعم از مدیران و ... را نمی گیرد و به قول معروف «الصلح سيد الاحكام».

 

مشاهده سریع آگهی های اجاره آپارتمان دزاشیب تهران

 

(۱۵۰) در صورتی که مؤجر بدون دلیل و به قصد اذیت و آزار مستأجر سرقفلی اجاره واگذاری و انتقال حق سرقفلی را به وی ندهد میتوان از طریق مراجع قضایی ذیصلاح اجازه انتقال بگیرد. در این صورت دادگاه محل با تعیین کارشناس قیمت سرقفلی را مشخص مینماید و اگر چنانچه مالک، قرارداد تنظیمی فی مابین مستاجر اول و مستاجر دوم را امضاء ننماید، نماینده دادگاه نیابتاً از طرف مؤجر (مالک) اقدام به امضاء و نقل و انتقال میکند و مؤجر نیز ملزم به تبعیت و اطاعت از رای صادره میباشد.

(۱۵۱) نگارندگان و تنظیم کنندگان قرارداد همیشه به تقویم در امر قرارداد نویسی توجه کافی داشته باشند چرا که سهواً روز نقل و انتقال قطعی و رسمی سند را روز تعطیل تعیین ننماید. در صورت چنین اتفاقی روز نقل و انتقال (محضر) روز بعد از تعطیلی محسوب میشود.

(۱۵۲) چنانچه بابت تخلف از تعهد اعم از عدم حضور در محضر تأخیر در تحویل ملک و عدم انجام دیگر تعهدات در قرارداد خساراتی تعیین شود بهتر است به صورت زیر عمل شود:

(۱) میزان خسارت قابل پرداخت به صورت عدد و رقم معین و مقطوع باشد.

(۲) به صورت روزانه مبلغی تعیین شود.

(3) به صورت درصدی از کل ثمن یا کل مبلغ قرارداد و یا درصدی از مبلغ پیش پرداخت تعیین و توافق شود.

(4) نکته قابل ذکر این است که تنظیم کنندگان قرارداد در تعیین میزان خسارت دخالتی نداشته باشند و در صورت ضرورت فقط عرف روز اعلام شود و نهایتاً تصمیم گیری اصلی بعهده متعاملین گذاشته شود.

(۱۵۳) چنانچه وارثی بخواهد بر اساس وصیت خود نوشت پدر متوفی که در آن یکی از وراث از کل ارث محروم شده است اقدام به فروش ملک وراثتی بنماید توصیه این است که به دلایل زیر از انجام معامله پرهیز کنید.

(۱) ابتدا برگه حصر وراثت از دادگاه محل اخذ شود.

(۲) برگه مفاصا حساب دارایی از اداره مالیات ارایه شود.

نکته مهم توجه داشته باشید وصیت خود نوشت در نزد مراجع قضایی نسبت به ماترک، ارزش قانونی دارد و قابل اعمال میباشد و نسبت به مازاد ماترک بلا اثر است.

مثال:
 چنانچه ماترک متوفی ۳۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان باشد فقط ۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان از ماترک شامل وصیت میشود و فرزند محروم شده از ارث نسبت به مابقی ماترک یعنی ۲۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان مطابق سایر وراث، ارث می برد.

(۱۵۴) توصیه میشود از انجام معامله و تنظیم قرارداد با اسناد و مدارک برابر اصل شده اجتناب شود و هم چنین نسبت به المثنای اسناد مالکیت حساس بوده و تا دلیل صدور المثنی را کشف و درک نکرده اید از انجام معامله اجتناب ورزید. 

(۱۵۵) توجه داشته باشید در معاملات فضولی در صورت بروز اختلاف و طرح دعوی در محاکم قضایی توسط متعاملین اصیل مالک اصلی و خریدار مالک آژانس مسکن که واسطه انعقاد قرارداد بوده است به لحاظ حقوقی و قانونی در این نوع معاملات مقصر شناخته میشود.

(۱۵۶) در صورتی که ولی و قیم که قرارداد را امضاء مینمایند حتماً واژه های «ولایتاً» و یا قيومتا» کنار امضاء نوشته شود. در صورتی که قیم مبادرت به امضاء قرارداد و انجام معامله می نماید باید حتماً نامه از اداره سرپرستی مبنی بر اجازه معامله و امضاء را داشته باشد و برای امضاء سند هم در محضر باید حضور یابد.

(۱۵۷) در آداب و احکام معاملات ورثه ای باید توجه داشت چنانچه همه وراث مصمم و قاطع برای انجام معامله باشند و برگه حصر وراثت را هم اخذ کرده باشند و چنانچه یکی از وراث صغیر باشد اخذ نامه از اداره سرپرستی جهت انجام معامله ضرورت دارد در صورتی که ، پدر بزرگ و جد پدری صغیر در قید حیات نباشد.

(۱۵۸) نشانه های تضعیف قصد و رضای متعاملین عبارتند از:

(۱) به صورت هزل و شوخی باشد.

(۲) در حالت و وضعیت خواب و بیدار باشند.

(۳) مست باشند.

(۴) غیر ممیز باشند یعنی به سن کبر نرسیده باشند.

(۱۵۹) برای انجام معامله و تنظیم قرارداد علاوه بر احراز مالکیت و احراز هویت وظیفه تنظیم کنندگان قرارداد احراز اهلیت متعاملین هم میباشد اهلیت متعاملین دو نوع است:

(۱) اهلیت تمتع یعنی توانمند بودن دارا و متمول شدن یعنی اصطلاحاً گفته میشود که بچه ۱۷ روزه میتواند مالک برج ۱۷ طبقه شود ولی آدم ۱۷ ساله نمیتواند برج ۱۷ طبقه را بفروشد.

(۲) اهلیت استیفاء یعنی حق استفاده داشته باشد هر کسی میتواند در مال خود هر اقدام که بخواهد بنماید اگر که شرایط زیر را دارا باشد: 

الف- عاقل باشد و مجنون نباشد و یا به عبارتی جنون ادواری و دایمی نداشته باشد.

ب- کبیر باشد یعنی صغیر نباشد.

ج - سفیه و محجور نباشد. 

(۱۶۰) چنانچه در معامله فضولی مالک اجازه ندهد و معامله را تایید ننماید مطابق ماده ۱ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۰۸ در حکم کلاهبرداری است.

نکته: فقط پدر میتواند از طرف فرزندان صغیر زیر ۱۸ سال معامله نماید و چنین حقی در قانون کشور ما برای مادر مستقر نیست و در صورت فوت پدر باز هم این امر توسط ولی قهری و یا اداره سرپرستی و یا قیم قانونی صورت می پذیرد.

(۱۶۱) در آداب و احکام معاملاتی که حق انتفاع به عمری به اشخاص دیگری واگذار شده است (مطابق متن سند مالک میتواند ملک را بفروشد ولی حق تسلیم و تحویل ملک را به خریدار جهت انتفاع ندارد و این موضوع حتماً در متن قرارداد خوانا و صراحتاً درج شود.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

(۱۶۲) سه واژه اجرت المثل اجرت المسمی و مال الاجاره به یک معنا میباشد، هم یعنی اجاره بهاء انتفاع عین مستأجره ولی تفاوتهایی هم دارند اجرت المثل اجاره بهایی است که توسط کارشناس رسمی دادگستری و یا مامور ذیصلاح دولتی در صورت اختلاف في مابين مؤجر و مستأجر و یا عدم تعیین میزان اجاره بصورت توافقی و تراضی تعیین می شود. اجرت المسمی اجاره بهایی است که مؤجر (مالک) و مستأجر با توافق و تراضی آن را تعیین میکنند و مال الاجاره هم کاربرد عامیانه و متداول دارد توصیه میشود متخصصین مذاکره و تنظیم کنندگان قرارداد در قراردادها از واژه حقوقی و قانونی بهره گیرند تا اصطلاحات عامیانه

(۱۶۳) در تنظیم قرارداد باید توجه داشت که قسمتهای مشاعی از قبیل پشت بام محیط آسانسور راه پله فضای مشاع پارکینگ پاسیو و ..... را میتوان جهت استفاده یکی از همسایگان با توافق تمام همسایگان به صورت اختصاصی استفاده کرد ولی نمیتوان در مالکیت کامل و مطلق و انحصاری درآورد و تنظیم چنین قراردادی به لحاظ حقوقی و قانون معتبر نیست.

(۱۶۴) تفاوت متمم سند مالکیت و المثنای سند مالکیت متمم سند مالکیت بنابر تقاضای مالک ملک و دستور رییس اداره ثبت پس از پر شدن ستونهای نقل و انتقالات سند، دفترچه متمم سند مالکیت طبق نمونه به سند مالکیت ضمیمه میشود و پس از پلمپ با اخذ بهاء آن به متقاضی تسلیم می شود ولی المثنای سند مالکیت باید با درخواست مالک و رای دادگاه به دلیل فقدان، تراشیدگی ،آتش سوزی مخدوش شدن مفاد سند بر اثر افتادن در آب و سایر مایعات سرقت پارگی و از این قبیل به درخواست کننده تحویل شود. راجع به احکام معامله با المثنای اسناد قبلاً توصیه هایی شده است. 

(۱۶۵) متمم سند مالکیت با سند متمم تفاوت بسیار فاحشی دارد. از آنجا که با متمم سند مالکیت آشنا شده اید در اینجا به تعریف سند متمم میپردازیم اگر راهن رهن دهنده بعد از تنظیم سند رهن، مال دیگری را در تکمیل رهن قبلی در رهن بگذارد و بدون آن که وام جدیدی دریافت نماید به چنین سندی که بعداً تنظیم میشود، سند متمم گویند.

(۱۶۶) توجه داشته باشید که همه اسناد قطعی رسمی هستند ولی هر اسناد رسمی قطعی نیست. چرا که برخی از اسناد رسمی ممکن است شرطی باشد و برخی دیگر رهنی و بعضی نیز سند ذمه ای با حق استرداد باشد.

(۱۶۷) چنانچه متعاملین توافق نمودند که بدلیل ضیق وقت مسافر بودن یکی از متعاملین و یا به هر دلیل دیگر برای انجام معامله شان نیازی به تنظیم قرارداد عادی نیست و مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا وکالت بلاعزل تنظیم شود و معامله به این صورت انجام شود، توصیه اکید به مدیران قرارداد سرمایه گذاران مشاورین حقوقی و وکلای جوان و تازه کار میشود که به هیچ وجه نپذیرند و متعاقدین را از خطر تنظیم وکالت به اصطلاح بلاعزل بدون وجود عقد خارج لازم هم چون مبایعه نامه آگاه سازند و قبل از تنظیم وکالت بلاعزل حتماً مبایعه بین خود تنظیم نمایند و آنگاه به دفتر اسناد رسمی برای تنظیم وکالت بلاعزل مراجعه کنند و از طرفی سه مطلب حتماً در متن وکالت بلاعزل قید شود:

(۱) موکل راساً حق اقدام و دخالت در خصوص مورد وکالت را نداشته باشد.

(۲) موکل حق عزل وکیل را تا مدت معینی حداکثر ۵۰ سال شمسی از خود سلب و اقساط کرده باشد.مشخصات پلاک ثبتی مبیع بصورت صریح و روشن در وکالت بلاعزل قید شود. 

(۱۶۸) چنانچه قراردادی را تنظیم کردید که کلیه توافقات مفاد شروط و تعهدات مندرج در آن مورد قبول و تایید فروشنده و خریدار قرار گرفته ولی به دلایلی فروشنده آن را امضاء نکرده و به بهانه هایی جلسه مذاکره و قرارداد را ترک مینماید اما خریدار به قصد انجام معامله در جلسه مینشیند چکهای بانکی و تضمینی را طی مدت جلسه تحویل واسطه یا مدیر قرارداد میدهد و خود هم پای قرارداد را امضاء میکند و مسئول تنظیم قرارداد به هوای دریافت کمیسیون از شهود هم امضاء می گیرد و خودش نیز قرارداد را مهر و امضاء مینماید و یک نسخه قرارداد را هم به عنوان رسید چک ها تحویل خریدار میدهد در این صورت آیا قرارداد منعقد شده و کار معامله تمام است؟ 

توجه داشته باشید در هر معامله دو رکن اساسی وجود دارد یکی ایجاب (یعنی پیشنهاد و قصد طرف اول و دومی قبول یعنی پذیرش پیشنهاد توسط طرف دیگر اندیشمندان علم حقوق ایجاب را مقدم بر قبول میدانند و نیز قانون مدنی ایران هم تاکید دارد که هر گاه کسی ایجاب را اعلام کند و قبل از آن که طرف مقابل آن را قبول نماید سخن ایجاب) خود را پس بگیرد از عملش منصرف شود عقد و تعهدی منعقد نمی شود. بنابراین با ترک جلسه توسط فروشنده به معنای انصراف از ایجابش محسوب میشود و خریدار نمی تواند اصرار و الزام به انجام و عمل به گفته فروشنده داشته باشد.

(۱۶۹) وقتی برای پیگیری انجام تعهدی با یکی از متعاملین تماس میگیرید سعی کنید در بهترین وضعیت روحی و روانی باشید و برای پیگیری مواردی که مشتری به آن اعتراض دارد، سعی کنید ملاقات حضوری داشته باشید.

(۱۷۰) هرگز از تماسهای متعاملین پس از امضاء قرارداد و ترک جلسه قرارداد نگران نشوید اگر به کار مهارت و تجربه تان اعتقاد دارید دیگر باید یاد گرفته باشید که حتی اعتراض مشتری خودش نوعی درخواست کمک و یا درخواست خدماتی کامل تر است و نه ایرادگیری و انتقام جویی

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب آئین نگارش قراردادها

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020