تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی(قسمت دوم)

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی

ماده ۴۷۰ قانون مدنی: در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است.

مطابق مفاد این ماده قانونی برای صحت عقد اجاره قدرت تسلیم عین مستأجره شرط است و در صورتی مؤجر نتواند عین مستأجره را جهت امکان استفاده در اختیار مستأجر قرار دهد، عقد اجاره باطل خواهد بود. حال باید دانست که عدم امکان استفاده از عین مستأجره ممکن است به علت عذر عام یا عذر خاص باشد. در عذر عام عقد اجاره باطل است؛ زیرا هدف عقد استفاده خاصی از عین مستأجره بوده که حاصل نشده است در حقیقت معامله بدون مورد و هدف بوده که بطلان آن را به دنبال خواهد داشت. مثلاً هرگاه مستأجر اتومبیلی را برای مدت ۱۰ روز به منظور مسافرت به شمال در زمستان از بنگاهی اجاره نماید و در اثر ریزش برف و باران بسیار شدید راهها مسدود شود و امکان انتفاع از مورد اجاره از بین برود. برعکس وضعیت قبلی، ممکن است برای مستاجر پیشامدی رخ دهد و امکان انتفاع مستأجر را از عین مستأجره از بین ببرد مثلاً هرگاه علت عدم مسافرت مستأجر به وسیله اتومبیل مورد اجاره بیماری مستأجر بوده باشد این عذر عذر خاص تلقی میشود از این جهت عقد اجاره باطل نخواهد شد؛ زیرا در این وضعیت هر چند امکان انتفاع برای مستأجر نبوده ولی به هر حال مورد عقد (منافع به مستأجر انتقال پیدا کرده و عین مستأجره جهت انتفاع در اختیار مستأجر قرار داشته است.

به عبارتی دیگر مؤجر باید قادر باشد آن را در اختیار مستأجر بگذارد بنابر این ملکی که در منطقه اشغال شده به وسیله دشمن قرار دارد به کسی اجاره داده شود طبیعی است که مؤجر قدرت تسلیم آن را نخواهد داشت و اساساً عقد اجاره چنین ملکی باطل میباشد.

ماده ۴۷۱ قانون مدنی برای صحت ،اجاره باید انتفاع از عین مستأجره با ابقاء اصل آن ممکن باشد.

چیزی را میتوان اجاره داد که در اثر استفاده از بین برود و به عبارتی برای آن که عقد، اجاره صحیح باشد لازم است که عین مستأجره از اموری با شد که بتوان با بقاء عین آن از آن استفاده کرد: مانند اتومبیل، خانه، فرش و نظایر آن در غیر این صورت عقد اجاره صحیح نخواهد بود مثلاً نمی توان مقداری شیرینی و میوه را به دیگری اجاره داد زیرا با استفاده از عین آن مستهلک میشود و عین آن باقی نمی ماند.

ماده ۴۷۲ قانون مدنی عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد، باطل است.

بنابر نظر برخی از حقوق دانان از جمله آقای دکتر جعفری لنگرودی اجاره عین کلی، صحیح است: مثل این که مورد اجاره یک دستگاه اتوبوس برای سفر از نقطه ای به نقطه ای دیگر و در تاریخ معین توافق شده باشد.

نکته دیگر این که با توجه به ماده فوق چیزی را میتوان اجاره داد که آن چیز معین و مشخص باشد. بنابراین مؤجر نمیتواند خانه ای را که ممکن است به وی به ارث برسد یا یکی از سه خانه خود را بدون تعیین یکی از آنها به کسی اجاره دهد زیرا در این مورد به علت مجهول بودن مورد اجاره عقد باطل می شود.

ماده ۴۷۳ قانون مدنی: " لازم نیست که مؤجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. این شرط مربوط به مالکیت مؤجر است لازم نیست که مؤجر مالک عین مستأجره باشد بلکه کافی است که مالک منافع آن باشد. از اینجا میتوان نتیجه گرفت که هرگاه مستأجر بیش از مقداری را که خود نسبت به منافع چیزی مالکیت ندارد به وسیله عقد اجاره به دیگری واگذار کند اجاره صحیح نیست: مثلاً موقوف علیه نمیتواند مال موقوفه را برای بیش از مدت حیات خود به دیگری اجاره دهد؛ زیرا او فقط در طول زندگی خود مالک منافع مال موقوفه است نه بیش از آن.

ماده ۴۷۴ قانون مدنی: "مستأجر میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره بدهد، مگر این که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

نکته ۱: ماده ۱۰ قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ محل کسب و پیشه و تجارت را از شمول ماده ۴۷۴ قانون مدنی خارج کرده است. یعنی حق اجاره فرعی از مستأجر سلب شده است.

نکته ۲: آنچه با توجه به مجموع مقررات قواعد و اصول کلی میتوان در این مورد اظهار داشت، این است که هرگاه در عقد اجاره منافع مورد اجاره مقید به مباشرت شخص مستأجر باشد، مستأجر نمی تواند آن را به وسیله عقد اجاره به دیگری واگذار نماید زیرا آنچه را که او مالک است، منافع مطلق عين مستأجره نیست، بلکه منافع مقید و محدود به زمانی خاص، به او انتقال یافته و منفعت مقید قابل واگذاری به دیگری نیست.

ماده ۴۷۵ قانون مدنی " اجاره مال مشاع جائز است، لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک

نکته بنابر این مؤجر حتی اگر بخواهد نمیتواند حصه (سهم) متعلق به خود را تسلیم و تحویل مستأجر نماید و انجام و تنظیم چنین قراردادی ضرورتی ندارد به خصوص که شرکاء با یکدیگر اختلاف داشته باشند. مطلب دیگر این که اگرچه مال مشاع را میتوان اجاره داد اما نمی توان پس از انعقاد عقد اجاره مال و ملک مشاع را به تصرف مستأجر داد مگر این که با اذن همه شرکاه همراه باشد؛ زیرا تصرف هیچ یک از شرکاء بدون اذن سایرین در مال مشترک قانوناً مجاز نمی باشد.

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

ماده ۴۷۶ قانون مدنی: "مؤجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند در صورت امتناع، مؤجر اجبار می شود؛ در صورت تعذر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد.

از حقوق و وظایف مؤجر در برابر مستأجر این است که مؤجر موظف است عین مستأجره را جهت انتفاع مستأجر به او تسلیم کند و در صورت امتناع مؤجر مستأجر میتواند الزام او را به تسلیم عین مستأجره از دادگاه درخواست نماید و در صورتی که اجبار مؤجر مقدور نباشد مستأجر اختیار فسخ قرارداد اجاره را نکته در چه شرایطی امکان اجبار مؤجر به تحویل و تسلیم عین مستأجره به مستاجر توسط دادگاه وجود ندارد؟ پاسخ این است که وقتی عین مستأجره در بازداشت اشخاص ثالث و یا در رهن بانکها با سلب حق همه نوع معاملات و نقل و انتقالات میباشد و یا در تصرف افراد دیگری غیر از مستأجر و... است. اما چرا مستأجر در صورت عدم امکان اجبار مؤجر به تحویل و تسلیم عین مستأجره فقط میتواند اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد؟ برای این که همیشه مفاد قانون به نفع دولت و سازمانهای دولتی تفسیر و تأویل میشود.

ماده ۴۷۷ قانون مدنی: مؤجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوب از آن را بکند.

از وظایف دیگر مؤجر در برابر مستاجر، این است که مؤجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستأجر بدهد که وی بتواند استفاده مقرر و توافقی را از عین مستاجره بنماید. در صورتی که شخص ثالثی، حقی را در عین مستأجره یا منافع آن ادعا کند و مزاحم مستاجر شود و این مزاحمت، قبل از قبض باشد، مستأجر حق فسخ معامله را دارد و در صورتی که فسخ ننماید میتواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل منافع تفویض شده به مراجع ذی صلاح مراجعه کند در صورتی که مزاحمت، پس از قبض عین مستأجره واقع شود، مستاجر حق فسخ ندارد بلکه منحصراً میتواند علیه مزاحم جهت احقاق حقوق خود و رفع مزاحمت به دادگاه مراجعه نماید.

ماده ۴۷۸ قانون مدنی: هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر مؤجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرر نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

این ماده وجود خیار عیب را در عقد اجاره مطرح کرده نموده است. در صورتی که پس از عقد معلوم شود که عین مستأجره هنگام عقد معیوب بوده مستاجر میتواند یا عقد اجاره را به همان نحوی که مقرر شده است قبول نماید یا آن را با توافق و تراضی اقاله نماید و در صورت امتناع و پذیرش مؤجر برای رفع عیب و نقص قرارداد را از طریق محاکم قضایی فسخ نماید؛ ولی باید به این نکته اذعان کرد که حق فسخ مستأجر در صورتی است که مؤجر در مورد رفع عیب اقدام نکند والا هرگاه عیب را بر طرف کند به نحوی که ضرری بر مستأجر وارد نشود حق فسخ نخواهد داشت مانند این که شخصی اتومبیلی را اجاره نماید که فرمان آن در سرعت معینی لرزش داشته باشد در صورتی که مؤجر این عیب را رفع کند، مستاجر حق فسخ اجاره را نخواهد داشت.

ماده ۴۷۹ قانون مدنی: عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.

نکته قابل اهمیت در این ماده این است. عیبی برای مستاجر خیار فسخ ایجاد میکند که موجب نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع شود مانند مثالی که در ماده فوق زده شد. در صورتی که عیب، اثری در میزان يا نحوه انتفاع مستأجر نداشته با شد خیار فسخ ایجاد نمی نماید مانند آن که اتومبیل مورد اجاره بر اثر تصادف قسمتی از گلگیرش فرورفتگی پیدا کرده باشد.

ماده ۴۸۰ قانون مدنی: "عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود، موجب خیار( فسخ) است. اگر عیب در آثناء مدت اجاره حادث شود نسبت به بقیه مدت خیار ثابت است.

هم چنین هرگاه عیب پس از عقد و قبل از قبض در عین مستأجره حادث شده با شد، مستأجر حق فسخ خواهد داشت. در صورتی که عیب در اثناء مدت اجاره حادث شود مستأجر فقط نسبت به مدت باقی مانده می تواند عقد را برهم زند.

ماده ۴۸۱ قانون مدنی: هرگاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل میشود.

مورد اجاره چنان چه قابلیت استفاده نداشته باشد و یا نتوان رفع عیب نمود به نحوی که مستأجر نتواند از عین مستأجره بهره برداری نماید و یا این که موضوع معامله وجود خارجی نداشته باشد، نهایتاً عقد اجاره به لحاظ از بین رفتن موضوع مورد اجاره و نیز عدم امکان انتفاع قرارداد باطل محسوب میشود.