تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی(قسمت سوم)

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی

ماده ۴۸۲ قانون مدنی اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی (موردی) که مؤجر داده معیوب درآید مستأجر حق فسخ ندارد و میتواند مؤجر را مجبور به تبدیل آن نماید اگر تبدیل آن ممکن نباشد، حق فسخ خواهد داشت.

نکته عین گلی در برابر عین شخصی کاربرد دارد. یعنی مال مادی معین موجود در خارج است. عین کلی بر چند قسم است:

1. عین کلی مشاع: مانند یک دانگ از خانه معین.

2. عین علی معین: مانند یک من گندم از انبار گندم موجود معین.

3. عین کلی در ذمه: مانند صد من گندم که در ذمه متعهد معینی قرار گرفته باشد.

اکنون به تعریف عین از نظر فقه توجه شود که چندین نوع میباشد. عین در فقه امامیه به ۵ دسته تقسیم می شود

1- عين که عبارت است از اشیاء مادی مستقل مانند گوسفند پشم گوسفند تا مادامی که چیده نشده چون مستقل نیست داخل در منفعت است.

2- منفعت عبارت است از نفع عین خواه مادی باشد مانند شیر گوسفند یا غیر مادی مثل بهره و غله خانه که مستأجر میبرد.

-3 انتفاع از نوع منفعت غیر مادی است با این فرق که در مورد منفعت تملیک صورت می گیرد. مانند تملیک منافع عین مستأجره ولی در مورد انتفاع تملیک صورت نمی پذیرد و منتقل الیه فقط  حق بهره برداری (انتفاع) دارد یعنی اباحه انتفاع شده است نه تملیک انتفاع مثلاً میزبان به میهمان اباحه انتفاع از خوردنیها و آشامیدنی ها را می نماید نه تملیک.

۴-  حق مانند حق شفعه حق خیار (فسخ) و حق حاصل از تحجیر

۵ - دین یا ذمه عین گاهی به معنای مال مادی خارجی است و گاهی در مقابل مجموع منفعت و انتفاع و حق استعمال میشود.

برای روشن تر شدن موضوع کلی و روشن شدن اصطلاحات مربوطه که در حقوق استفاده می شود، مناسب است که ابتداء آن را در علم منطق بریزیم که منشأ استخراج و اصطلاحات مزبور بوده است. در اصطلاح منطق، مفهوم یا کلی است یا جزئی.

مفهوم کلی عبارت است از قابلیت انطباق بر آحاد و افراد متعدد مانند مفهوم انسان که بر فرد فرد آحاد این مفهوم صدق دارد. مفهوم جزئی مفهومی است غیر قابل انطباق بر افراد متعدد و بلکه منحصر به یک چیز یا شخص می با شد مثلاً محمود فرزند داوود در فلان مکان یک مفهوم جزئی محسوب می شود که فقط بر یک نفر منطبق است. مفهوم کلی در حقوق نام کلی مافی الذمه به خود گرفته و مفهومی که در اصطلاح منطق جزئی خوانده می شود در علم حقوق عین معین اطلاق میشود بنابراین مثلاً هرگاه مورد معامله یک تن برنج باشد که فروشنده پس از چند ماه آن را تحویل میدهد مورد معامله در اصطلاح منطق کلی" و در اصطلاح حقوق کلی ما فی الذمه" گفته میشود ولی هرگاه شخصی که یک تن برنج موجود دارد، آن را به مبلغی بفرو شد مورد معامله در اصطلاح منطق جزئی و در اصطلاح حقوق عين معين خارجی خوانده میشود در اصطلاح حقوق نوع دیگری از مورد معامله تصور شده که در منطق وجود ندارد و آن کلی در معین می با شد مانند این که شخصی ۵ تن از ۳۰ تن برنج موجود در انبار خود را به دیگری می فروشد. این معامله از یک طرف کلی است زیرا معلوم نیست کدام ۵ تن از ۳۰ تن موجود، مورد معامله قرار گرفته و از طرف دیگر معین است زیرا منشأ استخراج ۵ تن معین است.

اصولاً خیار عیب در اجاره ای حادث میشود که مورد آن عین معین خارجی باشد، اما اگر مورد اجاره کلی باشد، مستأجر نمی تواند اجاره را فسخ کند بلکه حق دارد موردی را که معیوب است به مؤجر باز گرداند و مورد سالمی را از او درخواست نماید مانند این که شخصی از یک مؤسسه حمل و نقل یک دستگاه اتوبوس مدل بالا برای ۱۰ روز اجاره میکند ولی صاحب مؤسسه اتوبوس معیوب را در اختیار مستأجر قرار می دهد، در این صورت مستأجر فقط میتواند اتوبوس را به صاحب مؤسسه برگرداند و از او بخواهد که یک دستگاه اتوبوس سالم در اختیار وی قرار دهد.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

ماده ۴۸۳ قانون مدنی " اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ میشود در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه مدت فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید.

نکته منظور از حادثه از قبیل حوادث غیر مترقبه میباشد عواملی مثل تغییر محل خدمت و عذر عام جزء حادثه غیر مترقبه محسوب نمیشود دیگر این که منظور از عبارت تلف و از بین رفتن منفعت مورد اجاره تلف عین مستأجره است.

نکته کسب و کاری را که دولت و ارگانهای زیر مجموعه آن تعطیل میکنند، جزء حادثه غیر مترقبه محسوب میشود مثل جلوگیری از فعالیت بنگاه آهن فروشی توسط شهرداری تهران در منطقه شهر هرگاه در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه ای قسمتی از آن تلف شود و یا کل آن از بین برود. عقد نسبت به مقدار تلف شده از زمان تلف منفسخ میشود و در صورتی که بخشی از آن تلف شده باشد. مستأجر حق خواهد داشت یا عقد اجاره را نسبت به بقیه مورد اجاره نیز فسخ کند یا این که عقد را نگه دارد و آن بخش از مال الاجاره که در برابر قسمت اتلاف منافع قرار میگیرد از مؤجر مطالبه نماید: مثل این که شخصی دو دستگاه خانه از دیگری اجاره میکند و بعد از عقد معلوم شود که یکی از خانه ها به مؤجر تعلق ندارد و صاحب اصلی آن نیز چنین معامله ای را رد میکند که در نتیجه عقد اجاره در همان ابتداء نسبت به این دستگاه خانه باطل محسوب میشود. 

ماده ۴۸۴ قانون مدنی: "مؤجر" نمیتواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.

به مورد اجاره و یا عین مستأجره، اصطلاحاً استیجار هم گفته میشود. این ماده مطلب را به صورت واضح و روشن بیان کرده است. مع هذا مؤجر حق ندارد مادام که مدت عقد اجاره باقی است در عین مستأجره تغییراتی ایجاد کند به طوری که مانع از استفاده مستأجر باشد یا امکان استفاده از عین مستاجره را دشوار نماید، مگر این که این تغییرات با توافق و تراضی متعاقدین صورت پذیرد. در این خصوص استثنایی هم وجود دارد که در ماده ۴۸۵ قانون مدنی به آن اشاره شده است.

ماده ۴۸۵ قانون مدنی اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر مؤجر باشد. مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبور گردد اگرچه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نمی تواند از عین مستأجره كلاً يا بعضاً استفاده نماید در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

در صورتی که در مدت اجاره انجام تعمیراتی ضروری باشد به طوری که تأخیر آن موجب ضرر مؤجر باشد مستأجر نمیتواند مؤجر را از انجام تعمیرات مزبور منع کند. هر چند انجام تعمیرات امکان استفاده عین مستأجره را جزئاً و کلاً از مستأجر سلب نماید ولی در صورتی که مستاجر بخواهد میتواند عقد اجاره را با توافق و تراضی اقاله نماید.

ماده ۴۸۶ قانون مدنی: تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر این که شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری با شد و هم چنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم میباشد.

بر این اساس کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان استفاده بهتر و انتفاع مستأجر در عین مستأجره لازم باشد به عهده مالک میباشد مگر آن که شرط خلاف شده باشد یا آن که عرف، اقتضای امر دیگری را داشته با شد مثلاً کسی که خانه ای را اجاره میدهد در صورت نیاز به تعمیر باید آن را به هزینه خود تعمیر نماید، مگر آن که ضمن عقد اجاره شرط شود که کلیه هزینه تعمیرات و نگهداری به عهده مستأجر است یا آن که عرف این امر را اقتضاء کند در حال حاضر براساس عرف تعمیرات اساسی به عهده مؤجر است و تأمین هزینه توسط مؤجر صورت می پذیرد ولی تزئینات و اعمال سلیقه مستأجر جهت استفاده  بهتر زیباتر و دلنشین از عین مستأجره بر عهده مستأجر است مثل این که در صورت رضایت مؤجر، مستأجر بخواهد دیوارهای تازه رنگ و نقاشی شده را کاغذ دیواری نماید.

ماده ۴۸۷ قانون مدنی: هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی و تفریط نماید و مؤجر قادر بر منع آن نباشد مؤجر حق فسخ دارد.

قانون مدنی در خصوص تعدی و تفریط این چنین میگوید: تعدی تجاوز از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال و حق دیگری تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است. بنابراین با این تعریف قانونی هرگاه مستأجر در عین مستأجره مرتکب تعدی و تفریط شود و مؤجر نتواند از اعمال خلاف او جلوگیری کند حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

ماده ۴۸۸ قانون مدنی: " اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض با شد مستأجر حق فسخ دارد. اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع نماید اگر مزاحمت بعد از قبض، واقع شود حق نسبت به عین یا منافع عین مستأجره ادعا کند نمیتواند عین مستأجره را از تصرف مستأجر خارج کند. مگر پس از اثبات ادعای خود در محاکم ذی صلاح که به طرفیت مالک و مستاجر اقامه می نماید.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب اصول وفنون مذاکره

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020