طبقه بندی کاربری فضای سبز و کشاورزی بر اساس طرح های تفصیلی

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

طبقه بندی کاربری فضای سبز و کشاورزی بر اساس طرح های تفصیلی

به منظور اتخاذ رویه مشخص و یکنواخت در قالب نیازهای عمومی شهر و برقراری تسهیلات بیشتر برای شهروندان کاربری فضای سبز و کشاورزی بر اساس طرح های تفصیلی به شرح زیر طبقه بندی شده است.

الف – اراضی با کاربری فضای سبز عمومی (پارک) که شهرداری نسبت به تملک آن اقدام و طرح لازم را در آن اجرا خواهد نمود

ب اراضی با کاربری باغ شامل فضای سبز خصوصی و باغاتی است که مالکین آنها موظفند در چارچوب ضوابط باغات نسبت به حفظ کاربری این گونه املاک اقدام نمایند.

ج – اراضی مزروعی که صرفاً برای کشت و یا آیش مورد استفاده قرار خواهند گرفت.

تغییر کاربری هر یک از انواع فوق با رعایت ضوابط منوط به پیشنهاد شهرداری تهران و تصویب کمیسیون ماده ۵ شورایعالی شهرسازی و معماری است.

تبصره اراضی واقع در کمربند سبز از شمول این مصوبه خارج بوده و تابع ضوابط و مقررات مربوط به خود خواهد بود. (۱۱۴٫۵۳۰ – ۶۷٫۲٫۱۸)

کاربریهای فضای سبز و فضای سبز ورزشی

کلیه کاربریهای فضای سبز ورزشی منعکس شده بر روی طرحهای تفصیلی و راهنمای آنها صرف نظر از نحوه نمایش آن بر روی نقشه ها اختصاص به استفاده جهت پارک عمومی دارد. (۱۱۴٫۱۶۷۴۶ (۶۸٫۹٫۲۲

حریم فضای سبز حاشیه اتوبانها و معابر درجه یک و دو

اتوبان ها و معابر درجه یک و دو به شرح نقشه مربوط به مقیاس ۱۶۰۰۰۰ بدون ذکر عرض معبر به تصویب رسیده است کلیه خیابانهای ثبتی موجود طرح تفصیلی و طرح جامع هر کدام که دارای عرض بیشتری باشند. ضمناً دسترسیهای جانبی نیز جزء گذر محسوب گردد در صورتی که دارای عرض ۴۵ متر و بیشتر بوده و در نقشه مزبور منعکس نگردیده باشند نیز به عنوان معبر درجه یک و دو تلقی گردیده صرفاً از نظر حریم فضای سبز موضوع این مصوبه و در مورد املاک و اراضی واقع در طرفین آنها به شرح زیر عمل خواهد شد

پلاکهایی که دارای پروانه ساختمانی معتبر هستند از این مصوبه مستثنی هستند

1. طرفین بزرگراه ها اتوبانها) به عمق حداقل ۱۰ متر و تا انتهای محدوده ملکی و حداکثر ۳۰ متر به فضای سبز عمومی اختصاص یابد.

2. در طرفین معابر درجه یک و دو شریانی) کلیه زمینها باغها و مزارع موجود به عمق حداقل ۱۰ متر و تا انتهای محدوده ملکی و حداکثر ۳۰ متر به فضای سبز عمومی شهری تبدیل میشوند. شبکه های شریانی درجه یک و دو شبکه های با عرض ۴۵ متر و بیشتر که بر روی نقشه ۶۰۰۰۰ ۱ مصوب مشخص گردیده چنان چه اراضی بر معابر اخیرالذکر با طول ۲۰۰ متر و کمتر شامل یک یا چند پلاک موجود باشد از شمول بند ۲ فوق مستثنی میباشد.

تبصره ۱: ملاک تشخیص باغ ها و مزارع موضوع بند ۲ مندرجات سند مالکیت یا رأی کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری و یا رأی کمیسیون ماده ۷ آیین نامه قانون حفظ و گسترش فضای سبز خواهد بود.

تبصره ۲ منظور از زمینهای موضوع بند ۲ کلیه اراضی دایر بایر و موات اعم از محصور و غیر محصور مشجر و غیر مشجری خواهد بود که کل مساحت بناهای احداثی مجاز دارای پروانه یا مواردی که قبل از این مصوبه احداث گردیده و مورد تأیید مراجع ذی صلاح قرار گرفته و یا خواهد گرفت در آنها از ۱۰ مساحت زمین قبل از اصلاحی کمتر باشد.

تبصره ۳ در پروژه هایی که بعد از این مصوبه طراحی و جهت تصویب به کمیسیون ارائه می گردند بایستی جهت خیابانهای با عرض ۳۵ متر و بیشتر حریم سی متر به عنوان فضای سبز عمومی در نظر گرفته شود و دسترسی پلاکهای مشرف به این گونه معابر از داخل بافت تأمین گردد. ضمناً فضای سبز فوق الذكر جزء شبکه منظور و فضای سبز مورد نیاز پروژه بایستی در قسمت دیگر طرح تأمین گردد.

تبصره ۴ مصوبات موردی شورای طرح و بررسی و کمیسیون ماده ۵ و هم چنین اراضی که توسط شهرداری به عنوان معوض واگذار گردیده و از این مصوبه مستثنی می باشند. ضمناً در مورد کاربریهای خدماتی و عمومی مصوب که هنوز احداث بنایی به عمل نیامده و یا پروانه اخذ ننموده اند رعایت حداقل ۱۰ متر به عنوان فضای سبز الزامی است. 

تبصره ۵ تأمین معوض عرصه املاک مشمول این مصوبه به عهده وزارت مسکن و شهرسازی خواهد بود و در مورد بناهای احداثی توسط شهرداری تهران و در قالب توافق با مالک عمل خواهد شد.

تبصره ۶ حریم بزرگراه شهید چمران بر اساس مصوبات قبلی کمیسیون هم چنان ملاک عمل می باشد.

تبصره ۷ تأمین دسترسی پلاکهایی که بر اساس این مصوبه فاقد هرگونه دسترسی می گردند از فضای سبز مورد نظر بلامانع است.

تبصره ۸ تراکم ساختمانی اراضی و املاک مشمول این مصوبه بر اساس ساخت ملک قبل از اصلاحی مشروط به رعایت سایر ضوابط و مقررات خواهد بود.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

دستورالعمل اجرایی حریم فضای سبز حاشیه بزرگراه ها

دستورالعمل اجرایی مصوبه جدید پیرو نامه شماره ۱۱۴٫۸۹۴۳ مورخ ۷۲٫۹٫۱ صادر گردیده است.

بند ۱ کلیه اراضی بایر و باغات که طول ضلع مشرف به خیابان ۴۵ متری و تقاطع آنها اعم از شریانی درجه یک و دو طبق نقشه ۱:۶۰۰۰۰ ارائه شده توسط سازمان ترافیک و هم چنین سایر خیابانهای ۴۵ متری منعکس در طرحهای تفصیلی ۲۰۰ متر و کمتر باشد مشمول طرح حریم فضای سبز نبوده و مقتضی است مناطق مربوطه در خصوص این دسته از اراضی اعم از یک پلاک یا چند پلاک طبق ضوابط و مقررات و با کاربری ملاک عمل طرح تفصیلی اقدام نمایند. مگر در موارد استثنایی که محدوده ای از نظر شیب و دسترسی و موقعیت برای احداث ساختمان در لبه خیابان ۴۵ متری مناسب نباشد که لازم است این موارد با ذکر دلایل توجیهی از طرف منطقه ذی ربط به دبیرخانه کمیسیون ارجاع و دبیرخانه پس از بررسی عنداللزوم مورد را جهت اتخاذ تصمیم در کمیسیون ماده پنج مطرح خواهد نمود. بدیهی است کلیه اراضی بایر و باغات و مزارعی که ضلع مشرف به خیابان ۴۵ متری آنها از ۲۰۰ متر اعم از یک پلاک یا چند پلاک بیشتر باشند مشمول حریم فضای سبز خواهند بود.

بند ۲ کلیه اراضی بایر و باغات مشتمل بر یک یا چند پلاک مشرف به اتوبانها و آزادراه ها و تقاطع آنها مطابق نقشه ۱۶۰۰۰۰ ارائه شده توسط سازمان ترافیک مشمول حریم فضای سبز بوده و ساختمانهای موجود دارای مجوز قانونی یا مواردی که قبل از این مصوبه احداث گردیده و مورد 

تأیید مراجع ذی صلاح قرار گرفته و یا خواهند گرفت از این طرح مستثنی هستند، در موارد خاص که قطعه زمینی با مساحت محدود در بین ساختمانهای موجود محصور و کارایی فضای سبز را نداشته باشد، با بررسی و تشخیص شهرداری منطقه موضوع به دبیرخانه کمیسیون اعلام میگردد تا عند اللزوم به صورت موردی در کمیسیون مطرح شود.

تبصره ۱ منظور از حریم فضای سبز ایجاد باندی از لبه انتهایی پوسته طرح به عمق حداقل ۱۰ متر و تا انتهای پلاک ثبتی و حداکثر ۳۰ متر خواهد بود و پوسته خیابانهای دوازده متری یا ده متری و یا هشت متری که در طرح تفصیلی به موازات پوسته بزرگراه ترسیم شده به عنوان لبه انتهایی پوسته طرح محسوب می گردد.

تبصره ۲ ملاک تشخیص باغات و مزارع ضوابط و مقررات جاری خواهد بود.

تبصره : کلیه مصوبات موردی شورای طرح و بررسی و کمیسیون ماده پنج و همچنین آن دسته از اراضی که توسط شهرداری به عنوان معوض واگذار گردیده از شمول بند یک و دو مستثنی بوده و در کاربریهای خدماتی و عمومی مصوب که هنوز احداث بنایی در آنها به عمل نیامده و یا پروانه اخذ ننموده اند رعایت حداقل ۱۰ متر فضای سبز الزامی است اعم از این که مجاور خیابان ۴۵ متری و یا اتوبان واقع شده باشند.

تبصره ۴ در مواردی که طرح فضای سبز کنار بزرگراه با توجه به مراتب فوق ملاک عمل است و خط طرح به محل تقاطع رسیده است در تقاطع بزرگراه مورد نظر با گذرهای با عرض کمتر از ۴۵ متر پوسته طرح فضای سبز به موازات پوسته لبه انتهایی طرح ادامه و از تقاطع عبور میکند و در تقاطع بزرگراه مورد نظر با بزرگراه شریانی پوسته طرح فضای سبز به موازات پخ تقاطع ادامه و به خط طرح فضای سبز بزرگراه دوم متصل میگردد.

تبصره ۵ در مواردی که عمق پلاک واقع در طرح فضای سبز کمتر از ده متر باشد، می بایست تا تأمین عرض ده متر از پلاک بعدی اصلاحی اخذ شود.

تبصره ۶ تأمین فضای سبز کنار بزرگراه در خصوص شبکه های ۴۵ متری و بیشتر که با طرح مجتمع های مسکونی برخورد دارد و از میان آنها عبور مینماید الزامی است. بدیهی است در صورتی که شبکه مزبور از مجاور مجتمع عبور نماید بر اساس سایر مفاد این دستورالعمل اقدام گردد. 

تبصره 7: املاک و باغاتی که دارای مستحدثات قدیمی قبل از سال (۴۹ بوده و یا با مجوز در آنها احداث بنا شده و مساحت زیربنای ساختمان موجود آن کمتر از ده درصد مساحت زمین باشد از نظر این مصوبه اراضی بایر یا باغ محسوب و مشمول طرح فضای سبز میشوند.

بند 3: بزرگراه شهید چمران و نواب و سایر خیابانهایی که از نظر تعیین حریم فضای سبز دارای ضوابط و مصوبات خاص خود هستند از صورت جلسه مذکور و این دستورالعمل مستثنی میباشند.

بند ۴ کلیه فضاهای سبز موجود در بر خیابانهای ۴۵ متری و بیشتر که قبلاً شکل گرفته و در محل موجود میباشند و فاقد مصوبه موردی شورای طرح و بررسی و کمیسیون ماده پنج هستند، بایستی کماکان به صورت فضای سبز باقی بمانند و به طور موردی جهت تغییر کاربری به کمیسیون ارائه شوند. ضمناً پروانه های صادره بر اساس ضوابط قبلی نیز کماکان ملاک عمل هستند و در صورت بروز مشکلی خاص موضوع قابل طرح در کمیسیون خواهد بود ۱۱۴٫۱۰۶۵۶-۷۳٫۱٫۲۰). بروز مشکلی خاص موضوع قابل طرح در کمیسیون خواهد بود ۱۱۴٫۱۰۶۵۶-۷۳٫۱٫۲۰).

پیشنهاد درخصوص تغییر کاربری اراضی و املاک

 نظر به این که از طریق مناطق و سایر سازمانهای شهرداری اراضی و املاکی را جهت تغییر کاربری به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج پیشنهاد و پس از تصویب طرح توسط کمیسیون اجرای آن به لحاظ داشتن معارض و اعتراض مالکین با مشکلاتی برخورد میکند که بعضاً باعث لغو طرح و اتلاف وقت اداری و

سرگردانی اربابان رجوع میگردد لذا با توجه به اتمام مهلت قانون نحوه تملک اراضی واقع در طرح های شهری در مورد پیشنهادات تغییر کاربری باید به شرح ذیل اقدام گردد.

1.     ابتدا با بررسی کلی و همه جانبه طرح تفصیلی منطقه کاربریهای خدماتی پیش بینی شده را به هر نوع ارزیابی و در صورتی که کاربریهای مصوب پاسخ گوی نیاز میباشد به نحو مقتضی نسبت به تملک و تصرف املاک و اجرای طرح مربوطه اقدام گردد.

2.     چنان چه علی رغم طرح های پیش بینی شده و مصوب نیازهای منطقه مرتفع نگردد و پیشنهادی

نسبت به ملک خاصی مطرح باشد رعایت نکات ذیل الزامی است

الف تناسب مساحت و موقعیت و دسترسیهای ملک و بافت موجود منطقه با کاربری پیشنهادی

ب پیش بینی نحوه تملک ملک و یا حداقل جلب رضایت مالک با ارائه مدارک معتبر قانونی و یا

متصور بودن امکان آن

ج بررسی حقوق مکتسبه بدیهی است چنانچه مالک زمینی شناخته نشود و دسترسی به مدارک و پرونده شهرسازی مقدور نگردد پیش بینی بودجه لازم جهت اجرای طرح ضروری بوده و این موارد الف و ب و (ج) باید با دلائل توجیهی به دبیرخانه کمیسیون گزارش شود.

3.     موارد ضروری و خاصی که اهمیت فوق العاده دارد و عدم تغییر کاربری مشکلاتی را برای شهر و شهرداری ایجاد خواهد نمود به صورت مورد خاص به شهرداری تهران گزارش گردد تا دستور لازم صادر شود.

4.     اعلام هرگونه طرح به متقاضی صرفاً پس از تصویب قانونی طرح عملی بوده و هیچ فردی نباید بدون دلیل و مدرک ملکی را در داخل طرحهای شهری قلمداد و به مالکین اعلام وجود طرح نماید. هم چنین قبل از ارائه طرح یا پیشنهاد تغییر کاربری باید پیش بینی های لازم معمول گردد تا اربابان رجوع به خاطر طرحهای غیر مصوب سرگردان نشوند (۱۳۷۰۵٫م - ۷۱٫۹٫۱۵) 

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020