قوانین و مقررات تفکیک اراضی موات پلاک های بیش از حد نصاب مقررات تغییر کاربری 

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

بخش چهارم قوانین و مقررات تفکیک اراضی موات پلاک های بیش از حد نصاب مقررات تغییر کاربری 

 

ضوابط تفکیک مستحدثات دارای پروانه ساخت

هنگام تفکیک مسئول قسمت تفکیک اراضی ضمن دریافت کلیه مدارک مورد نیاز، عدم صدور پروانه ساختمان جهت پلاک ثبتی مورد نظر را از قسمت صدور پروانه استعلام خواهد کرد. در صورتی که ملک 

دارای پروانه ساختمانی معتبر باشد اقدامات مربوط به تفکیک فقط در صورت ابطلال قانونی پروانه ی ساختمانی مقدور خواهد بود. بدیهی است پس از صدور گواهی تفکیک صدور پروانه ساختمانی برای کل پلاک دیگر مقدور نخواهد بود.

مقررات تفکیک املاک مشاعی مسکونی که در محل تقسیم و تصرف شده اند

در خصوص املاک مشاعی مسکونی که مالکین آنها بدون رعایت ضوابط تفکیک اراضی و بدون اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ملک خود را در محل تقسیم و به اندازه سهم مشاعی در تصرف داشته و در قطعات متصرفی نیز قبل از سال ۱۳۷۰ به صورت مسکونی احداث بنا نموده اند مراتب ذیل اعلام شده

الف در مواردی که کلیه مالکین حضور داشته و تقاضای تفکیک دارند ضمن اخذ عوارض تفکیک و رعایت ضوابط گذربندی طرح تفصیلی با تفکیک ملک در رابطه با ماده ۱۰۱ قانون شهرداری به تعداد قطعات ساخته شده موافقت و پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی به تخلفات ساختمانی هر قطعه به صورت جداگانه رسیدگی میشود.

ب در مواردی که مراجعه کلیه مالکین قطعات مقدور نبوده و مالک هر قطعه مراجعه می نماید مشروط به این که قطعه مورد درخواست به یک گذر ثبتی یا گذر طرح تفصیلی مشرف بوده و دسترسی داشته باشد با رعایت تراکم قطعه متصرفی و اخذ تعهد از مالک طبق فرم پیوست مبنی بر پاسخ گویی به کلیه اعتراضات و دعاوی احتمالی اشخاص و قید آن در پروانه توام با ذکر این که این پروانه هیچ گونه حقی اعم از حقوق مالکانه و سایر حقوق متصوره برای دارنده جواز ایجاد نمیکند پس از اخذ عوارض تفکیک نسبت به قطعه مورد درخواست با رعایت سایر مقررات در خصوص صدور پروانه اقدام و در مورد درخواست گواهی عدم خلاف نیز پس از رسیدگی به تخلفات ساختمانی احتمالی، نسبت به صدور آن اقدام میشود در این صورت صدور پایان ساختمان موکول به ارائه سند مالکیت خواهد بود در هر یک از موارد فوق با توجه به تسهیلاتی که ایجاد می شود علاوه بر عوارض تفکیک با توافق مالکین به ازاء هر متر مربع از قطعه مورد درخواست معادل یک برابر قیمت منطقه ای از مالک آن قطعه وصول میشود تعهد نامه ای که از مالک سهم مشاعی مستدعی تفکیک اخذ میشود عبارت است از

 

نمونه تعهد نامه سال ۱۳۷۳

تعهد نامه

فرزند .......... دارای شناسنامه شماره ............ صادره از ........... متولد ......... ساکن

سهم سه دانگ مشاع از پلاک ثبتی با اعلام اینکه پلاک ثبتی مزبور بدون رعایت ضوابط و مقررات تفکیک اراضی و اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در محل تقسیم  شده است و اینجانب به میزان سهم مشاعی خود پلاک ثبتی مزبور را متصرف بوده و قبل از تاریخ ۷۰٫۱٫۱ در آن احداث بنا نموده ام ضمن عقد خارج لازم  الف متعهد میگردم پاسخگوی کلیه دعاوی فرضی و قابل تصور اشخاص علیه شهرداری تهران ناشی از اقدام به صدور پروانه ساختمانی جهت ملک مزبور باشم و کلیه دیون احتمالی شهرداری تهران به اشخاص ذی نفع را که به سبب این اقدام ایجاد میشود پرداخت نمایم.

ب شهرداری تهران را وکیل در حیات وصی در ممات قرار میدهم که در صورت اثبات خلاف اظهارات فوق و نیز در شرایطی که ابقاء پروانه ساختمانی صادره معارض حقوق شهرداری تهران و سایر اشخاص ثالث باشد، کلیه حقوق اینجانب در مورد پروانه ساختمانی مزبور را اسقاط و نسبت به ابطال آن اقدام نماید.

امضاء متقاضی

 

شیوه تفکیک اراضی موات پلاکهای بیش از حد نصاب مقرر

مالکین اراضی مواتی که مساحت ملک آنها بیش از حد نصاب مقرر در قانون زمین شهری میباشد چنانچه قبلاً از مزایای مقرر در قوانین زمین شهری استفاده ننموده و فاقد مسکن مناسب باشند، در اجرای ماده ۱۰ آیین نامه قانون زمین شهری این گونه اراضی با رعایت حداقل مساحت قطعه تفکیکی برای دولت (۲۰۰) متر مربع) با حداقل عرض ۶ متر در طول پلاک الزامی است. چنان چه جدا نمودن سهم 

دولت به ترتیب فوق مقدور نباشد موکول به تعیین تکلیف مساحت مازاد بر حد نصاب مقرر در قانون از طرف سازمان و شهرسازی خواهد بود. (۴۲۰٫۱۲۰۲٫۳۵۸۳ - ۶۴٫۲٫۲)

نکته هم اکنون سهم مالکین حقیقی اراضی موات طبق قانون زمین شهری ۱۰۰۰ متر مربع میباشد.

ضوابط تفکیک اراضی ۱۰۰۰۰ متری و بیشتر

با عنایت به نیاز خدمات در بافت مسکونی بر اساس طرح جامع تهران و طرحهای تفصیلی و از آنجایی که پی آمد تفکیک اراضی بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع احداث ساختمان و به تبع آن افزایش جمعیت پذیری میباشد لذا به هنگام تفکیک کلیه اراضی و املاک بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع در داخل محدوده قانونی پس از رعایت بر اصلاحی اعم از موات بایر و دایر در طرحهای تفکیکی علاوه بر منظور نمودن شبکه های مورد نیاز سطوحی نیز جهت خدمات با توجه به جمعیت پذیری آن به شرح زیر اختصاص خواهد یافت

1.     در طرح های تفکیکی اراضی موات بایر و به استثنای باغات طبق دستورالعمل سرانه های شهرسازی مجموعه ها که طی بند یک صورت جلسه ۲۳۹ متمم ابلاغ گردیده است سطوح خدماتی منظور خواهد شد.

2.      در طرحهای تفکیکی باغات با توجه به ضوابط باغات و ساختمان سازی در آنها، ابتدا جمعیت پذیری آن بر اساس متوسط واحد مسکونی ۱۳۲ متر مربع و سپس خانوار ۴٫۱ محاسبه و سپس با عنایت به جداول ضمیمه صورت جلسه فوق و بر اساس سرانه های پیش بینی شده در آن سطوح خدماتی منظور خواهد شد.

تبصره: کلیه موارد فوق شامل اراضی موات بایر و دایر که مساحت آنها بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع

بوده و صرف نظر از تفکیک جهت مجموعه سازی اختصاص می یابند نیز خواهد بود. بند ۱۱ صورت جلسه ۲۷۳ شورای طرح و بررسی ۱۶۹۴٫۱۰٫۴۰۷۷۷ - ۴۱۰-۹٫۱۶٫ ۶۴ و ۴۲۰٫۷۸۱۳ (۶۵٫۵٫۷

تفکیک قطعات بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع

تفکیک قطعات بیش از ده هزار متر مربع و صدور پروانه ساختمانهای شش طبقه و به بالا، منوط به تصویب نقشه های مربوط توسط شورای معماری و تفکیک و در مرحله نهایی تأیید شورای هماهنگی کمیسیون ماده (۵ است. بند ۱ صورت جلسه ۱۲۱ شورای هماهنگی (۵۲٫۲٫۱۵

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

نحوه تفکیک قطعات بیشتر از ۱۰۰۰۰ متر مربع

هنگام تفکیک قطعات بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع پیش بینی فضای باز کافی بر اساس طرح جامع به صورت میدان الزامیست. این میادین با مشخصات لازم و نقشه های مربوطه به اداره کل املاک و مستغلات و شهرداری منطقه ارسال تا در نقشه ها و پرونده های مربوطه منعکس شود. بند ۶ صورت جلسه ۱۰۳ شورای هماهنگی (۵۱٫۸٫۱۵)

نحوه رسیدگی به تفکیک اراضی بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع

درخواستهای مربوط به تفکیک اراضی بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع در داخل و خارج از محدوده پنج ساله خدمات شهری به منظور بررسی و رعایت ضوابط طرح جامع و نقشه های تفصیلی قبلاً در کمیسیون ماده ۵ شورایعالی شهرسازی و معماری مطرح و براساس نظریات کمیسیون مذکور نسبت به این قبیل درخواست ها اقدام خواهد گردید بند ۱ صورت جلسه ۱۲۱ شورای هماهنگی مورخ ۵۲٫۲٫۱۵ و بند ۴ صورت جلسه ۷۷ شورای هماهنگی ۵۱٫۲٫۲۰)

مقررات تفکیک اراضی بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع

قبل از رسیدگی و اظهار نظر طرحهای تفصیلی در خصوص کلیه درخواستهای تفکیک اراضی بیش از ۳۰۰۰ متر مربع ارسالی از سازمان زمین شهری و هم چنین اراضی بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع مورد درخواست مالکین خصوصی و پس از تشکیل و تکمیل پرونده ارسال سوابق به اداره کل برنامه ریزی و طرح های شهرسازی جهت رسیدگی و اظهار نظر الزامیست (۴۲۰٫۱۷۹۹۳ - ۶۴٫۱۰٫۳).

منظور نمودن ۱۰ زمین به خدمات در ارتباط با دستورالعمل سرانه های شهرسازی و مجموعه ها

مفاد بند یک صورت جلسه ۲۳۹ دستورالعمل تفکیک سرانه های شهرسازی و مجموعه ها صرفاً جهت تفکیک اراضی موات و بایر و واگذاری از طریق اداره کل زمین شهری و اراضی دایر بیش از ۱۰۰۰۰ متر مربع که جهت مجتمع سازی اختصاص می یابد مدنظر بوده است؛ لذا منظور نمودن ۱۰ زمین به خدمات جهت طراحی اراضی بین سه الی ده هزار متر مربع موضوع زیر نویسی جداول ضمیمه دستورالعمل سرانه های شهرسازی و مجموعه ها تنها شامل اراضی موات و بایر واگذاری اداره کل زمین شهری بوده و شامل اراضی دایر و هم چنین اراضی بایر مشاع که با توجه به قانون اراضی شهری، مازاد 

سهم دولت ندارد نمیگردد. مفاد بند ۱۱ صورت جلسه ۲۷۳ تنها در مورد اراضی و املاک بیش از ده هزار متر مربع ملاک عمل میباشد (۴۲۰٫۷۸۱۳ - ۶۵٫۵٫۷)

موارد منع تفکیک اراضی و املاک

１. ممنوعیت تفکیک املاکی که تعداد طبقات آن از حد مجاز بیشتر است : تفکیک املاکی که ۷۰ مساحت آن به فضای باز اختصاص دارد و تعداد طبقات آن بدون رعایت ضوابط تراکم مجاز احداث شده ممنوع میباشد. بند ۶ مصوبه ۶۷۰ ۴۹٫۳٫۶ انجمن شهر)

２. ممنوعیت تفکیک املاک داخل رفوژ صدور پروانه ساختمانی و تفکیک در مورد املاکی که داخل رفوژ طرح تقاطع قرار میگیرند ممنوع است. پوسته طرح تقاطع ملاک عمل بوده و فضای سبز نیز تلقی نمیگردد. ۱۳۴۷۶) ٫ ش - بند ۸ صورت جلسه ۲۴۰ شورای طرح و بررسی (۶۳٫۸٫۵)

３. ممنوعیت تفکیک اراضی کمتر از ۱۰۰۰ متر مربع در حوزه صنعتی تفکیک اراضی به قطعات کمتر از ۱۰۰۰ متر مربع در حوزه صنعتی ممنوع میباشد به جز برای استفاده انتقال صنایع کوچک مزاحم موجود در شهر مصوبه ۶۷۰ ۴۹٫۳٫۶ انجمن شهر)

４. . ممنوعیت تفکیک اراضی بهداشتی در حوزه بهداشتی به طور کلی از تفکیک زمین خودداری می شود جز در موارد استثنایی که شهرداری تهران با ذکر دلائل توجیهی، مراتب را جهت اخذ تصمیم به کمسیون ماده پنج شورایعالی شهرسازی و معماری ارائه میدهد. بند ۷ صورت جلسه شماره ۱ شورای نظارت بر گسترش (۵۲٫۷٫۲۲

５. ممنوعیت تفکیک محدوده تجاری بازار تهران تفکیک محدوده تجاری بازار تهران ممنوع میباشد. ولی در محدوده مسکونی بازار تفکیک قطعات با رعایت ضوابط مربوطه جهت ایجاد منازل مسکونی بلامانع است بند ۲ صورت جلسه ۱۵۷ شورای هماهنگی (۵۲٫۱۰٫۲۹)

６. ممنوعیت تفکیک اراضی استادیومهای ورزشی جهت استادیومهای ورزشی اجازه تفکیک زمین صادر نخواهد شد. بند ۱ صورت جلسه ۸ شورای نظارت بر گسترش ۵۲٫۷٫۲۲)

７.  ممنوعیت تفکیک اراضی و مجموعه سازی در حریم شهر تهران طبق طرح جامع مصوب شهر تهران و ماده واحده مصوب ۵۹٫۱٫۱۶ شورای انقلاب جمهوری اسلامی تفکیک اراضی و احداث هرگونه بنا خصوصاً مجموعه ها و شهرکهای مسکونی جز در مواردی که مصوبات قانونی معین نموده در حریم شهر تهران ممنوع میباشد و بر طبق مصوبه شورای انقلاب و طرح جامع اراضی واقع در حریم میبایستی صرفاً به کار کشاورزی اختصاص یابد مضافاً این که توسعه بی رویه شهر على الخصوص با انهدام اراضی کشاورزی اطراف تهران به مصلحت دولت جمهوری اسلامی نبوده و شهرداری تهران قانوناً وظیفه دارد اکیداً از احداث بنا در اراضی واقع در حریم جلوگیری نماید. (۸۷۰٫ش - ۶۴٫۲٫۱۰).

８. ممنوعیت تفکیک اراضی بایر واقع در مناطق آزاد شده بین محدوده ۵ ساله و ۲۵ ساله و تفکیک شهرکها تفکیک اراضی بایر واقع در مناطق آزاد شده بین محدوده ۵ ساله و ۲۵ ساله مقدور نمیباشد به استثناء شهرکها که با ضوابط معین طرح تفکیک آنها به تصویب شهرداری خواهد رسید و پس از انجام تأسیسات زیربنایی و اجرایی سفت کاری ساختمانها، تفکیک عملی خواهد گردید.

تبصره در اراضی مشاع واقع در محدوده ۲۵ ساله که سند مشاع دارند و قبل از تاریخ تصویب این ماده (۵۸٫۴٫۲۶) نسبت به تنظیم سند مالکیت اقدام شده تفکیک به تعداد مالکین و یا افراز بلامانع است. (۱۱۱۰۲۰ - ۵۸٫۵٫۲۳)

وظائف ادارات ثبت و دادگاهها در قبال تفکیک اراضی

مقررات صدور پروانه تفکیک در محدوده طرح جامع تهران تدوین شده طبق ماده ۶ قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران شهرهایی که دارای نقشه جامع میباشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند هرگاه ظرف مدت دو ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود اداره ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز راساً اقدام خواهند نمود.

تأکید بر غیر قابل تفکیک بودن عرصه ملک و اعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در گواهی پایان ساختمان

نظر به این که ادارات ثبت در برخی موارد به استناد پایان ساختمان صادره از طرف شهرداری ها، اقدام به تفکیک عرصه املاک واقع در محدوده شهر تهران را مینمایند به منظور عدم ایجاد گرفتاری بعدی جهت مالکین مربوطه و نیز به منظور جلوگیری از تضییع حقوق شهرداری در گواهی های صادره اعم از ساختمان های احداثی قبل از ۱۳۴۹ یا پس از آن قید گردد که عرصه ملک غیر قابل تفکیک بوده و  هرگونه افراز و تفکیک عرصه ملک با توجه به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مستلزم موافقت شهرداری می باشد. (۸۱۱٫۱۶۳۹۶ ۶۹٫۹٫۳)

تفکیک و نیاز به دفترچه محاسبات و کنترل محاسبات هیدرولیکی

کلیه شرکتهای تعاونی و واحدهای ارائه دهنده طرح و مسئول تفکیکی قطعات زمینها موظف می گردند قبل از تفکیک و تصویب تفکیکی دفترچه محاسبات هیدرولیکی و پوسته مسیلها و آبراه ها را در قطعات تفکیکی خود منظور و به اداره کل املاک و مستغلات در رابطه با پوسته طرح و به معاونت فنی و عمرانی در رابطه با کنترل محاسبات هیدرولیکی ارسال نمایند. (۱۲۹۳۰٫ ۴۲۰ - ۶۷٫۸٫۲۱).

اعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری در مورد املاک اوقافی

إعمال ضوابط تفکیک در رابطه با ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها در مورد تفکیک پلاکهای اوقافی الزامی است. (۱۹۹۴۶٫ ۴۲۰ - ۶۴٫۱۲٫۳)

منعکس کردن تفکیک اراضی در نقشه های تفصیلی

تفکیک اراضی که پس از تصویب طرحهای تفصیلی و بر مبنای مصوبات طرح جامع انجام میگیرد به منزله تکمیل طرحهای تفصیلی بوده و باید در نقشه های تفصیلی مربوطه منعکس و ملاک عمل قرار گیرد. بند ۵ صورت جلسه ۲۰ شورای هماهنگی - ۵۰٫۲٫۶)

احراز و تشخیص قسمتهای مشترک و اختصاصی آپارتمانها در تفکیک آپارتمانها

احراز و تشخیص قسمتهای مشترک و اختصاصی آپارتمانها بدون ملاحظه نقشه و پروانه ساختمان و گواهی پایان کار امکان پذیر نیست بنابراین تفکیک آپارتمانها منوط به رعایت کامل قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن و ملاحظه نقشه پروانه و گواهی پایان کار ساختمان و انطباق آنها با آپارتمانهای مستحدثه میباشد. (۳٫۳۸۰۰ - ۵۸٫۷٫۳۰)

استعلام مسیل یا آبراهه از اداره کل املاک و مستغلات

برای صدور پروانه دیوارکشی و ساختمانی و تفکیک اراضی بازدید از محل ضروری و غیر قابل اجتناب است، لهذا در موقع قبول این گونه درخواستها مأمورین مطلع از محل مورد تقاضا، دقیقاً بازدید و چنان چه ملک به مسیل یا آبراهه برخورد مینماید با تهیه کروکی دقیق و مشخص نمودن ملک روی  نقشه های ۱:۲۰۰۰ یک دو هزارم هوایی سازمان نقشه برداری موضوع را صریحاً گزارش و سپس آن اداره

مراتب را مستقیماً به اداره کل املاک و مستغلات با ارسال پرونده اعلام و اداره مزبور موظف است پس از مراتب را مستقیماً به اداره کل املاک و مستغلات با ارسال پرونده اعلام و اداره مزبور موظف است پس از بررسی و اخذ نظریه کارشناس رسمی معاونت فنی و عمرانی نسبت به صدور پاسخ نهایی اقدام و نتیجه بررسی و اخذ نظریه کارشناس رسمی معاونت فنی و عمرانی نسبت به صدور پاسخ نهایی اقدام و نتیجه را اعلام نماید.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020