شرایط سقوط تعهدات در احکام معاملات

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

شرایط سقوط تعهدات

ماده ۲۶۴: تعهدات به یکی از طریق زیر ساقط میشود:

1. به وسیله وفای به عهد

2. به وسیله اقاله

3. به وسیله ابراء

4. به وسیله تبدیل تعهد

5. به وسیله تهاتر

6. به وسیله مالكيت ما في الذمه

ماده ۲۶۵ هر کس مالی به دیگری بدهد ظاهر در عدم تبرع است بنابراین اگر کسی چیزی به دیگری بدهد، بدون این که مقروض آن چیز باشد میتواند استرداد (مطالبه) کند.

ماده ۲۶۶ در مورد تعهداتی که برای متعهدله قانوناً حق مطالبه نمیباشد اگر متعهد به میل خود آن را ایفا نماید دعوی استرداد او مسموع نخواهد بود.

ماده ۲۶۷ ایفاء دین از جانب غیر مدیون هم جایز است اگرچه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد. ولیکن کسی که دین دیگری را اداء میکند اگر با اذن باشد حق مراجعه به او دارد و الا حق رجوع ندارد.

ماده ۲۶۸ انجام فعلی در صورتی که مباشرت شخص متعهد شرط شده باشد به وسیله دیگری ممکن نیست، مگر با رضایت متعهد له.

ماده ۲۶۹ وفاء به عهد وقتی محقق میشود که متعهد چیزی را که میدهد مالک و یا مأذون از طرف مالک باشد و شخصاً هم اهلیت داشته باشد.

ماده ۲۷۰ اگر متعهد در مقام وفاء به عهد مالی تادیه نماید دیگر نمیتواند به عنوان این که در حین تأدیه مالک آن مال نبوده است استرداد آن را از متعهد که بخواهد مگر این که ثابت کند که مال غیر و یا با مجوز قانونی در ید او بوده بدون این که اذن در تأدیه داشته باشد.

ماده ۲۷۱ دین باید به شخص داین یا به کسی که از طرف او وکالت دارد تأدیه گردد یا به کسی که قانوناً حق قبض را دارد.

ماده ۲۷۲ تأدیه به غیر اشخاص مذکور در ماده فوق وقتی صحیح است که داین راضی شود.

ماده ۲۷۳ اگر صاحب حق از قبول آن امتناع کند متعهد به وسیله تصرف دادن آن به حاکم یا قائم مقام او بری میشود و از تاریخ این اقدام مسئول خسارتی که ممکن است به موضوع حق وارد آید، نخواهد بود.

ماده ۲۷۴ اگر متعهد له اهلیت قبض نداشته باشد تأدیه در وجه او معتبر نخواهد بود.

ماده ۲۷۵: متعهد له را نمیتوان مجبور نمود که چیز دیگری به غیر آنچه که موضوع تعهد است، قبول نماید، اگرچه آن شیئ قیمتاً معادل یا بیشتر از موضوع تعهد باشد.

 

مشاهده سریع آگهی‌های خرید خانه در دارآباد تهران

 

ماده ۲۷۶ مدیون نمی تواند مالی را که از طرف حاکم ممنوع از تصرف در آن شده است. در مقام وفاء به عهد تأدیه نماید.

ماده ۲۷۷ متعهد نمیتواند متعهد له را مجبور به قبول قسمتی از موضوع تعهد نماید، ولی حاکم می تواند نظر به وضعیت مدیون مهلت عادله یا قرار اقساط دهد.

ماده ۲۷۸ اگر موضوع تعهد عین معینی باشد تسلیم آن به صاحبش در وضعیتی که حین تسلیم دارد. موجب برائت متعهد میشود اگر چه کسر یا نقصان داشته باشد مشروط بر این که کسرو نقصان از تعدی یا تفریط متعهد ناشی شده باشد مگر در مواردی که در این قانون تصریح شده است ولی اگر متعهد با انقضاء آجل و مطالبه تأخیر در تسلیم نموده با شد مسئول هر کسر و نقصان خواهد بود، اگرچه کنسرو نقصان مربوط به تقصیر شخص متعهد نباشد.

ماده ۲۷۹ اگر موضوع تعهد عین شخص نبوده و کلی باشد متعهد مجبور نیست که از فرد اعلای آن ایفاء نماید لیکن از فردی هم که عرفاً معیوب محسوب است، نمی تواند بدهد.

ماده ۲۸۰ انجام تعهد باید در محلی که عقد واقع شده به عمل آید مگر این که بین متعاملین قرارداد مخصوصی باشد یا عرف و عادت محل ترتیب دیگری اقتضاء نماید.

ماده ۲۸۱ مخارج تأدیه به عهده مدیون است مگر این که شرط خلاف شده باشد.

ماده ۲۸۲ اگر کسی به یک نفر دیون متعدده داشته باشد تشخیص این که تأخیر از بابت کدام دین است 

آشنایی با آداب و احکام اقاله عقود:

بعد از گذشت ده‌ها سال از تأسیس صنف مشاورین املاک قریب به هشتاد سال، تنظیم قانون دلالی و آیین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۱۷ شمسی و وجود چندین سازمان بالا سری صنف مشاورین املاک اخیرا در سال ۱۳۸۴ با همکاری شش نهاد خصوصی و دولتی اعم از اتحادیه صنف مشاورین املاک تهران مجمع امور صنفی سازمان ثبت اسناد و املاک قوه قضاییه اداره بازرگانی و کمیسیون نظارت بر اصناف چهار تیپ قرارداد اعم از مبایعه نامه مشارکت در ساخت قرارداد پیش فروش اجاره نامه تنظیم و راهی بازار معاملات املاک شده است که متأسفانه بسیار ضعیف به لحاظ حقوقی و قوانین جاری ک شوره سیار ضعیف بوده و پاره ای از مفاد آن در تعارض با برخی از قوانین کشوری بوده و کمرنگ شدن نقش و اراده واقعی متعاملین در به سرانجام رساندن آنها به وضوح به چشم میخورد و ضمن این که سمت و سوی جانب دارانه در آن به راحتی به چشم میخورد که جای تأسف و حسرت دارد. متأسفانه این قراردادها نه تنها باری از دوش مراجع قضایی برنمی دارد بلکه همچون کارخانه بسیار فعال و پرشتاب  در امر تولید پرونده برای محاکم قضایی و در راستای تولید پرونده‌های پیچیده و خطرناک معاملاتی و اقتصادی نقش به سزایی را ایفاء مینماید در این مجال بحث و تبیین دلایل این امر نیست و هدف در این جا تنها اشاره و حساس کردن متعاملین سرمایه گذاران و مدیران قراردادها است که حواس شان باید بسیار بیشتر از قبل جمع باشد و میخواهم صادقانه توصیه نمایم در استفاده از این نوع قراردادها در حد ممکن اجتناب شود.

 

 مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

یکی از اشتباهات خطرناک و متداول در بین متعاملین سرمایه گذاران و مدیران قراردادها قید فسخ قراردادها طی شروط مندرج درمتن عقود میباشد میدانیم که فسخ یک عمل قضایی است. یعنی وقتی در متن قرارداد شرط میکنیم به عنوان مثال که البته متداول ترین شرط مندرج در قراردادها هم میباشد که چنانچه هر یک از چکهای صادره توسط مشتری به هر دلیل وصول نشود این مبایعه نامه فسخ می باشد یعنی برای فسخ مبایعه نامه و قرارداد باید فرآیند تشریفات قضایی حداقل دو ساله را باید طی کرد و یک جفت کفش آهنین هم تهیه نمود. در این جا تو صیه میشود برای این که دو سال و در مواردی هم مثل پرونده ساختمان ۳۲ واحدی سعادت آباد تهران ۶-۵ سال گرفتار بوروکراسی و کاغذ بازی قضایی نشوید این جمله را جایگزین جمله قبلی بفرمایید در صورتی که هر یک از چکهای صادره توسط مشتری به هر دلیلی و صول نشود این مبایعه نامه با توافق و تراضی کامل متعاملین اقاله میشود و در صورت تصرف مبیع توسط مشتری ید (تصرف) او ید امانی محسوب میشود و از زمان اقاله مبایعه نامه مشتری مسئول تمامی خسارات تحمیلی به بایع میبا شد و یا این جمله در متن قرارداد به جای عبارت فسخ آورده شود: در صورت عدم انجام هر یک از تعهدات مندرج در این مبایعه نامه توسط بایع این قرارداد با توافق و تراضی کامل متعاملین اقاله محسوب میشود و پس از اقاله قرارداد بایع ملزم به استرداد ثمن دریافتی از مشتری می باشد.

هدف این است که خود را از شر فسخ خلاص کنید برای اقاله قرارداد انجام اقدامات زیر الزامی است:

· الف: حصول شرایط اقاله مطابق شروط مندرج درمتن قرارداد.

· ب: تنظیم اقاله نامه کتبی با حضور و امضاء شهود در ظهر نسخه های قرارداد یعنی پشت نویسی قرارداد.

· ج: خط کشیدن با خودکار یا ماژیک بر روی نسخه های قرارداد و یا پاره کردن قراردادها و یا جمع آوری نسخه های قرارداد از مشتریان به معنای اقاله نیست. 

· د: به خصوص طرف ذینفع اقاله حتماً نسخه قرارداد اقاله شده خود را حداقل ۱۰ سال برای احتیاط نزد خود بایگانی نماید.

· ه: طرفین قرارداد اقاله شده نباید اجازه دهند که مشاورین املاک مؤجر مالک و یا شریک نسخه های قرارداد اقاله شده را جمع آوری نمایند تا پیش خود نگه دارند بلکه هر کدام از متعاملین باید به دلیل حدوث اتفاقات غیر قابل پیش بینی نسخه های متعلق به خود را باید نزد خود نگه دارند.

برای آشنایی بیشتر از شما مخاطبان گرانقدر دعوت میشود به آداب و احکام قانونی و حقوقی اقاله با توجه به مواد برگزیده از متن قانون مدنی کشور توجه بفرمایید

ماده ۲۸۳ بعد از معامله طرفین میتوانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.

ماده ۲۸۵ موضوع اقاله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن

ماده ۲۸۶ تلف یکی از عوضین مانع اقاله نیست. در این صورت به جای آن چیزی که تلف شده است. مثل آن در صورت مثلی بودن و قیمت آن در صورت قیمی بودن داده میشود.

ماده ۲۸۷: نماآت و منافع منفصله که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله حادث می شود، مال کسی است که به واسطه عقد مالک شده است ولی نماآت متصله مال کسی است که در نتیجه اقاله مالک می شود.

ماده ۲۸۸ اگر مالک بعد از عقد در مورد معامله تصرفاتی کند که موجب ازدیاد قیمت آن شود در حین اقاله به مقدار قیمتی که به سبب عمل او زیاد شده است، مستحق خواهد بود.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020