اقدامات و فعالیتهای پس از تنظیم قراردادها
اقدامات و فعالیتهای پس از تنظیم قراردادها
وقتی که قرارداد توسط طرفین امضاء شد اولین گام مبادله و تقسیم قرارداد بین متعاملین است. به هیچ وجه سعی نشود به بهانه هایی نسخه های قرارداد و یا چک را به فروشنده و یا مؤجر تحویل ندهید چرا که اگر فروشنده و یا مؤجر چک را نگرفته باشد میتواند به بهانه هایی قراردادی را که وقت برای آن صرف کرده اید، فسخ کرده و به هم بزند و یا شبهاتی در آن ایجاد کند و البته عدم تحویل نسخه های قرارداد به متعاملین به دلیل ایجاد فساد و مشکلات احتمالی عملی است غیر قانونی و غیر صنفی چنان چه قبلاً متذکر شدم نسخه سوم قرارداد مبایعه نامه) متعلق به فروشنده، نسخه دوم قرارداد مبایعه نامه متعلق به خریدار است نسخه دوم قرارداد اجاره متعلق به مؤجر و نسخه سوم قرارداد اجاره متعلق به مستاجر بوده و نسخه اصلی برای حفظ و نگهداری نزد آژانس مسکن و یا حکم مرضی الطرفین باقی بماند طبیعی است پس از مبادله مبایعه نامه و یا قرارداد اجاره و یا هر قراردادی و نیز پس از مبادله چکها وقت تسویه حساب با متعاملین میرسد این بخش از کار دست کمی از مذاکره سرویس دهی ایجاد ارتباط شناخت شخصیت مشتری و خیلی چیزهای دیگر ندارد و کاری دشوار است.
از آنجا که جامعه ما یک جامعه غیر تولیدی است و از آنجا که عواملی چون بسته بندی بازاریابی خدمات تبلیغات و توزیع هنوز هم جا نیفتاده و ارزش و اهمیت پیدا نکرده است بعضی از مشتریان تصور میکنند که وظیفه دفتر مشاوره مشاورین و مدیران قرارداد فقط این است که ملک آنها را برایشان اجاره داده بفروشند و یا به مشارکت بدهند و البته اگرحکم مرضی الطرفین هم مطالبه نکنند. بهتر است به هر حال قدیمیها تجربه ای دارند که نسل جدید مشاورین و مدیران باید آویزه گوش خود نمایند. آنان اعتقاد داشته اند و دارند که اگر همان روز و ساعتی که قرارداد را منعقد و مبادله می نمایید حق الزحمه دریافت نکنید بعداً به سختی به این امر نائل میشوید و گاهی اوقات کار به دلخوری و شکایت از همدیگر و خیلی چیزهای دیگر میرسد به هوش باشید که حق الزحمه قرارداد حق طبیعی شماست و علاوه بر شما مشاور منشی مستخدم و دیگران به همین حق الزحمه ها دلخوشند و مجدداً به بخش پایانی آیه شریفه ۲۸۲ سوره بقره که اشاره مستقیم به پرداخت حق الزحمه وعدم ضرر و زیان در حال کار و زندگی گواه و نگارنده قرارداد دارد تاکید میکنم چنان چه قبلا هم اشاره ای داشتیم بایگانی اسناد و مدارک اصلی یادتان نرود. این کاری خطرناک است که پس از انعقاد قرارداد و دریافت بخشی از ثمن توسط فروشنده هم چک به فروشنده داده شود، هم قرارداد و هم اصل اسناد و مدارک ملک مورد معامله البته این دیدگاه بدبینانه نیست بلکه عرف کارچنین اقتضا میکند اگرچه این عمل یعنی اخذ اسناد و مدارک مبیع از بایع و بایگانی آن در دفتر مشاور املاک بدون توافق و تراضی فروشنده و خریدار جرم محسوب میشود و بهتر است قبلاً با خریدار در خصوص نگهداری و اخذ اسناد و مدارک هماهنگی شود.
یکی دیگر از اقداماتی که باید پس از انعقاد قرارداد انجام شود همانا حضور در محضر است بخصوص اگر محضر و دفترخانه منتخب و صاحب آن دفترخانه از اقوام و آشنایان یکی از طرفین قرارداد باشد وظیفه مدیر قرارداد این است که در هر صورت در زمان نقل و انتقال قطعی مبیع به نام خریدار و یا تنظیم وکالت نامه در محضر حضور داشته باشد و یک به یک اسناد و مدارک تحویلی فروشنده را چک نماید. حتماً قبل از امضاء اسناد و مدارک در دفترخانه توسط طرفین قرارداد بازبینی و مطالعه شود صورت جلسه تشریفات نقل و انتقال توسط مدیر قرارداد و نحوه پرداخت خریدار تنظیم شود و اگر کم و کسری بود، مثلاً اگر خریدار بخشی از پول را فراهم نکرده و اگر فروشنده مثلاً نتوانسته تسویه حساب از هیئت مدیره ساختمان را اخذ نماید و یا نتوانسته آخرین پرداختی از قبوض آب برق و گاز را ارائه دهد حتماً در آن صورت جلسه ذکر شود و یا اگر تعهدی و دینی باقی مانده حتماً در صورت جلسه ثبت شود و اگر زمان تحویل مبیع یا تحویل ملک موضوع قرارداد چند روز پس از حضور در محضر باشد حتماً صورت جلسه تحویلی با حضور مدیر آژانس تنظیم و به امضاء طرفین برسد و یا از سردفتر تقاضای صدور قبض تخلیه نماید. علاوه بر این که خود مدیر قرارداد وکیل تنظیم کننده قرارداد و یا مشاور حقوقی باید بنچاق یا سند تنظیمی را مطالعه نماید از طرفین بخواهد که آن را با دقت مطالعه کنند و نیز توضیحاتی پیرامون فلسفه وجودی بنچاق و دیگر مدارک را بیان و تشریح نماید و بخصوص باید مشخصات شخصی خود را چک کنند که اشتباهی در ثبت احوالات شخصیه متعاملین رخ نداده باشد این دقت و حساسیت بخصوص زمانی که دفترخانه منتخب بر اساس دوستی و فامیلی تعیین شده چند برابر بیشتر میشود. اگر خریدار با چک عادی در روز محضر حاضر شد یادتان باشد اجازه ندهید نقل و انتقال انجام پذیرد چرا که اگر به احتمال یک درصد چک صادره برگشت بخورد مشکلات آن تا روزی که حل شود گریبان گیر واسطه تنظیم کننده قرارداد و یا مشاور حقوقی خواهد بود همان طور که فروشنده نمی تواند بدون آماده سازی مقدمات محل اخذ استعلامات مفاصا حساب و تشریفات دیگر جهت نقل و انتقال قطعی در محضر کاری بکند خریدار هم باید با چک پول چک بانکی و یا چک تضمینی در محضر حاضر شود. مطلب دیگر این که از فروشنده بخواهید قبل از امضاء سند بنچاق دیگر اوراق و مدارک به اتفاق مشتری سری به بانک صادر کننده چک بزند تا صحت و سقم و اعتبار آن چک به تایید بانک برسد. این امر زمانی که مشتری ملزم به پرداخت مبلغ بالایی از تتمه ثمن میباشد، جدی تر میباشد.
مشاهده سریع آگهی های فروش آپارتمان پل رومی تهران
برعکس آنچه که معمولاً در قدیم مرسوم بوده است چنان چه حضور متعاملین در محضر، آخرین مرحله قرارداد باشد مدیر قرارداد نمیتواند از طرفین قرارداد اخذ و در بایگانی نگهداری نماید ولی نسخه اول مبایعه نامه حتماً حداقل تا پنج سال بایگانی شود دیگر این که از مدارکی که فقط یک نسخه موجود است حتماً کپی گرفته و در بایگانی نگهداری شود و اگر حق الزحمه آژانس تا روز محضر توسط طرفین پرداخت نشده قبل از حضور در محضر طرفین قرارداد را به دفتر دعوت کنید ابتدا با آنها تسویه حساب کنید و سپس برای انجام سایر تشریفات نقل و انتقال به محضر بروید چرا که در محضر راجع به حق الزحمه صحبت کردن نه خوشایند است نه به نفع شما.
از آن جا که برخی از فروشندگان به این قضیه حساس هستند که آیا خریدار با پول نقد و یا چک بانکی به محضر آمده و یا با چک عادی ممکن است به شکلی از امضاء طفره بروند. بنابراین وظیفه مدیر مشاور حقوقی و تنظیم کننده قرارداد این است که فروشنده را از کم و کیف پرداخت آگاه سازد و پس از امضاء اسناد و مدارک تنظیمی در دفترخانه توسط فروشنده چکها تحویل وی شود تا خیال هر دو طرف راحت باشد و بی هیچ عذر و بهانه ای به تعهداتشان عمل کنند.
یکی از وظایف متصدیان معاملات اعم از واسطه ها مدیر قرارداد و مشاور حقوقی اطلاع رسانی به خریدارانی است که بخشی از پولشان را با اخذ وام پرداخت مینمایند و نیز کمک جدی به مشتریانی که باید قبل از حضور در محضر ملک خریداری شده را اجاره و یا رهن بدهند و از محل آن مابقی پول را تامین کنند. این کمک و سرویس دهی میتواند با فعالیت بیشتر روی ملک خریداری شده از طریق درج آگهی در روزنامه جهت رهن و اجاره همراه باشد و چنانچه طرفین قرارداد توافقی دال بر تنظيم وکالت بلاعزل دارند حتماً وکالت نامه با دقت مطالعه شود از عجله کردن در محضر بپرهیزید. یعنی ابتداء اسناد تنظیمی با دقت مطالعه شود کمی راجع به مفاد اصطلاحات و عبارات مندرج در آن تأمل نموده و سپس مبادرت به امضاء شود چرا که اشتباهات احتمالی در اسناد ممکن است بسیار گران باشد.
مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی
چنان چه پس از تنظیم قرارداد قرار شد فروشنده طی چند روز آینده وکالت کاری به نام خریداران و یا شرکاء ساخت تنظیم نماید حتماً به موقع پیگیری کنید ارتباط مداوم خود را خیلی محکم و جدی با این امر شامل سایر قراردادها اعم از اجاره مضاربه، پیش خرید پیش فروش مشارکت در ساخت و هم می شود. عمل جمع آوری تمامی نسخ قراردادها توسط مدیران آژانس های املاک به ظاهر ترس از مالیات بوده است و جزء وظیفه صنفی نبوده و نیست و از طرف دیگر این عمل قانونی نمی باشد و هرگز چنین عملی به واسطه ها مدیران قراردادها و .. توصیه نمی شود. در عرض نگهداری و یا بایگانی نسخه اصل قراردادهایی که توسط واسطه ها تنظیم میشود حتماً باید حداقل ۵ سال نگهداری و بایگانی شود و در صورت نیاز به بازرسین صنفی و متقاضی ارایه شود.
- طرفین قرارداد تا روز محضر حفظ کنید تا اگر آنها نیاز به مشاوره و راهنمایی داشتند، بتوانید بی دریغ در اختیار آنها قرار دهید.
- بهتر است پس از تنظیم قراردادها و انجام نقل و انتقال و یا تحویل ملک برای مشتریان کارت تشکر و دسته گل بفرستید و با حضوراً جهت عرض تبریک سری به مشتری بزنید
در پایان باید مؤكداً یادآوری کنم که حضور مدیر قرارداد در محضر و یا روز تحویل ملک دلگرمی اعتماد و اعتباری بیشتر نسبت به متصدیان معاملات اعم از مدیریت آژانس و مشاورین ایجاد میکند و این خدمت و کار شما هرگز توسط متعاملین فراموش نخواهد شد.
چنان چه قرارداد منعقده پیش فروش و یا قرارداد مشارکت ساخت است حتماً طبق برنامه به آن ملک سر بزنید و از کم و کیف آن اطلاع یابید و این حضور شما تأثیری مثبت و خوشایند بر متعاملین و یا طرفین قرارداد خواهد داشت. تلاش کنید یک برگه از CPM نمودار گانت یا برنامه زمان بندی اجرای ساختمان را از سازنده و مجری سازه اخذ نمایید و در نزد خود نگهداری نمایید تا در جریان چگونگی پیشرفت فیزیکی کار باشید برای آشنایی بیشتر متصدیان معاملات العم از واسطه ها، مدیران قرارداد کارشناسان فنی و حقوقی وکلا و مشاورین حقوقی نمونه CPM در این جا گنجانده شده است.
مشاهده جزئیات وخرید کتاب آئین نگارش قراردادها
جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:
مجید کیوانپور 09129374020
