توضیحات قراردادها و کیفیت اخذ و نگهداری اسناد و مدارک مورد معامله

کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

توضیحات قراردادها

توجه به بخش توضیحات قراردادها و استفاده کامل از آن توسط تنظیم کنندگان قراردادها از اهمیت بسزایی برخوردار است. در بخش توضیحات میتوانید شماره چکها را اگر تعدادشان زیاد باشد ثبت کنید. توافقات جدید را منعکس نمایید. چنانچه در بین مفاد مواد و تبصره قرارداد قلم خوردگی اصلاحات اضافات لاک گرفتگی و یا حذفیاتی صورت گرفته میتوان در بخش توضیحات به آن اشاره کرد.

اگرچنان چه در بخش توضیحات به کمبود جا برخوردید آخرین کلمات را با این عنوان بقیه توضیحات در پشت مبایعه نامه یا فلان صفحه به پایان ببرید و هرگز چیزی زیر جایگاه امضاء طرفین قرارداد ثبت نشود چرا که میتواند محل اختلاف و تمرد باشد و چنان چه مجبور باشید توضیحاتی را در حواشی قرارداد ذکر کنید در این صورت سعی شود جملات و کلمات تو در تو و بصورت مخشوش نباشد. و حتماً امضاء جداگانه از متعاملین گرفته شود.

کیفیت خاتمه قراردادها

همه قراردادهای معتبر معمولاً دارای خاتمه هستند که با عباراتی نظیر جملات زیر ختم میشوند و در تنظیم آن باید دقت شود مثلاً اگر ذکر شود که قرارداد در سه نسخه تهیه و تنظیم شده و هر یک حکم واحد دارد، مفهوم اصلی را در ذهن متبادر نمی سازد و مفهوم تحت اللفظی آن عبارت است از بخش اول تعریف قرارداد و انواع آن این که هر یک از نسخه های قرارداد دارای اعتبار و ارزش جداگانه ای است با مضمون و توافقات مختلف و خاص حال آنکه انشاء صحیح عبارت است از:

این قرارداد در تاریخ ......... در ساعت در شهر ........... تنظیم امضاء و مبادله شد، مشتمل بر ۱۹ ماده و ۸ تبصره در سه نسخه متحد المتن و متحدالاعتبار میباشد یا این که این قرارداد در پنج نسخه که همگی حکم واحد دارند در تاریخ ..... در شهر ... تنظیم، امضاء و مبادله شد.» یا این که این قرارداد در ۳ نسخه تهیه امضاء و مبادله شد که هر سه نسخه اعتبار واحد دارد و تنها با مهر و امضاء نماینده مشاور املاک ....... معتبر و قابل اجرا است. یا این که این قرارداد اجاره در ۳ نسخه تهیه امضاء و مبادله شد که هر سه نسخه اعتبار واحد دارد و مشتمل بر ۱۸ ماده و ۳ تبصره و ۴ بند است. این قرارداد تنها با مهر و امضاء مدیر مشاور املاک .... اعتبار دارد. و نیز در قراردادهای خارجی که به دو زبان تنظیم میشود باید به نوع زبانهای استفاده شده اشاره شود این قرارداد در پنج نسخه متحد المتن و متحد الاعتبار به دو زبان فارسی و انگلیسی تنظیم امضاء و مبادله شده است.»

نحوه نگارش چک هنگام تنظیم قراردادها

به همه مدیران قراردادها مباشران و مسئولان تنظیم قراردادها توصیه میشود قبل از نوشتن چک توسط مشتری در وجه مؤجر یا شریک و یا فروشنده وی را راهنمایی نمایند تا مطلبی که باید بابت چک در متن چک نگارش شود درست خوانا و صحیح نوشته شود. توصیه اکید این است که به هیچ وجه اجازه ندهید خریدار یا مستأجر و یا شریک چکی را که متعلق به دیگری است بابت تضمین حسن انجام کار یا بابت بخشی از ثمن مبیع و یا بابت قرض الحسنه به طرف دیگر قرارداد تحویل نماید چرا که اگر چکهای صادره به طور اتفاقی مفقود شود یا به سرقت رود ایجاد مشکل می نماید.

در نگارش متن ،چک مبلغ آن را هم به صورت عدد و هم به صورت حروف و خوش خط رعایت شود و ترجیحاً بدون اصلاح و قلم خوردگی و خوانا و واضح باشد حتماً پس از عبارت در وجه آقای خانم ....... این طور قید شود: «بابت بخشی از ثمن مبایعه نامه شماره .... مورخه .... آژانس ....... جهت خرید پلاک ثبتی ........ واقع در منطقه سعادت آباد جردن یا زعفرانیه و .....» و یا «بابت تتمه ثمن بيع واقع در سعادت آباد از پلاک ثبتی ...... قرارداد شماره ....... مورخه ....... بابت قرض الحسنه قرارداد اجاره شماره ...... مورخه ...... آژانس ........ واقع در ولنجک ....... خ ساسان پلاک .......» یا «بابت مال الاجاره فروردین ماه سال ۷۹ موضوع قرارداد اجاره شماره ...... مورخه ...... آژانس ....» یا «بابت تضمین حسن انجام کار پلاک ثبتی ....... واقع در ....... موضوع قرارداد مشارکت در ساخت شماره ...... مورخه . آژانس ...... یا بابت تحویل مبیع موضوع قرارداد شماره ...... مورخه ....... آژانس ..... پلاک ثبتی ..... یا بابت ما به تفاوت متراژ مبیع موضوع قرارداد شماره ...... مورخه ...... آژانس .... ثبتي ...... یا بابت تضمین تخلیه قرارداد شماره ...... مورخه ..... آژانس ......... از پلاک ثبتی

مشاهده سریع آگهی های فروش آپارتمان پارک وی تهران

چند نکته

۱- در معاملات هرگز چک را در وجه حامل ننویسید بلکه به نام شخص صادر نمایید چرا که اگر چک به طور اتفاقی مفقود شد و یا به سرقت رفت شخص غیر امکان وصول آن را نداشته باشد.

2- در چکهایی که بابت تضمین صادر میشود به هیچ وجه کلمه امانت نوشته نشود.

3- چنان چه شما به عنوان مدیر یا مباشر اقدام به تنظیم قرارداد مینمایید در صورت توافق و تراضی متعاقدین چکهای تضمینی را نزد خود نگهدارید تا امکان سوء استفاده پیش نیاید.

4- از چک های صادره بخصوص با مبلغ درشت حتماً کپی گرفته شود.

5- چک ها را در پاکتی مناسب بگذارید و تحویل افراد دهید تا امکان مفقود شدن از بین برود.

6- در متن چک های معاملاتی حتماً بابت صدور درج شود و اصطلاح بحواله کرد خط زده شود.

7- مدیران قرارداد نمیتوانند رأساً چکهای تضمینی را به متعهد له تحویل دهند، مگر به موجب رای دادگاه باشد و یا بنا بر درخواست قاضی و آن هم پس از ارایه رسید.

کیفیت اخذ و نگهداری اسناد و مدارک مورد معامله

وقتی قراردادی را تنظیم مینمایید که قبلاً احراز هویت احراز مالکیت و احراز اهلیت شده اند، پس ازتنظیم امضاء و مبادله قرارداد بهتر است با توافق و تراضی متعاملین اسناد و مدارک مبیع از فروشنده اخذ شود تا نزد آژانس امانت بماند و بدین وسیله امکان سوء استفاده و یا حدوث مشکلات دیگر یا سرقت توسط اشخاص ثالث و یا مفقود شدن و غیره از بین برود توجه داشته باشید اخذ اسناد و مدارک ملک مورد معامله به صورت اجباری و الزامی قانونی نیست و تنها در صورت توافق و تراضی متعاملین میتوان اسناد را در مشاور املاک بایگانی کرد و آن هم بنا بر درخواست خریدار شریک دوم و یا پیش خریدار و توافق طرف دیگر معامله امکان پذیر است.

۱۰ نکته مهم:

نکته ۱: چنان چه مبیع برای مثال یک واحد آپارتمان است و دارای سند بنچاق، برگه خلاصه معامله پایان کار و ..... باشد با توافق بایع و در صورت درخواست مشتری حتماً در مشاور املاک بایگانی شود و پس از اخذ استعلامات به دفترخانه مورد توافق یک روز قبل تحویل شود تا امکان نگارش و تنظیم سند قطعی و رسمی سند معامله به نام خریدار فراهم شود.

نکته ۲: اگر مبیع سند مادر دارد یعنی این که سازنده ای اقدام به فروش ۱ واحد از ۳۰ واحد احداث شده که در مرحله اخذ پایان کار و یا صورت جلسه تفکیکی است میکند چون نگهداری کل اسناد مقدور نیست بهتر است رسیدی دال بر تحویل کلیه اسناد مبيع جهت اخذ استعلامات، مفاصا حساب ها و تشریفات نقل و انتقال به نام خریدار و بر اساس توافق و تراضی متعاقدین به طور موقت تحویل فروشنده یا فروشندگان شده در مبایعه نامه ذکر شود.

نکته3 : چنان چه قرارداد جدیدی بر اساس مبایعه نامه تنظیم میشود حتماً اصل مبایعه نامه با توافق و تراضی متعاملین اخذ و در دفتر مشاور املاک تا روز محضر و انتقال رسمی به نام خریدار نگهداری نمایید و در پشت مبایعه نامه حتماً عمل فروش و انتقال کلیه حق و حقوق به شرح زیر مرقوم شود:

در تاریخ ..... کلیه حق و حقوق شرعیه عرفیه متصوره و قانونی این مبایعه نامه به آقای خانم ........ بعنوان خریدار در قبال مبلغ ....... ریال واگذار شده و از این پس فروشنده این مبایعه نامه حق هیچ گونه ادعایی غیر از توافقات و مفاد مندرج در قرارداد شماره ..... مورخه ...... نداشته و اعتراضی در این خصوص ندارد.

نکته 4: توجه داشته باشید که چنان چه در متن مبایعه نامه یا قراردادی فروشنده رأساً و مستقلاً حق فروش و واگذاری مبیع به نام خود و یا اشخاص غیر را نداشته باشد حضور و شهادت فروشندگان قبلی (اصلی) جهت امضای مبایعه نامه الزامی است. پس از تنظیم مبایعه نامه هنگام مبادله مبایعه نامه جدید حتما دو نسخه کپی از مبایعه نامه مذکور اخذ و در اختیار طرفین قرارداد بگذارید. چنان چه تاریخ تنظیم مبایعه نامه طولانی باشد توصیه میشود ابتداء صحت و اعتبار مبایعه نامه احراز شود و در غیر این صورت از معامله کردن اجتناب کنید.

نکته ۵: برخی از مبایعه نامه ها باطل هستند. بطور مثال مبایعه نامه ای که برای قطعه زمینی که در تصرف شهرداری و یا ارتش میباشد تنظیم شده است برای انجام معامله به وسیله مبایعه نامه جدیدی کاملاً باطل است.

نکته 6: چنان چه فروشنده یا خریدار مؤنث باشد حتماً از افراد دیگری از جمله همسر و یا فرزندان امضاء و گواهی خواسته شود توصیه اکید این است که چنانچه به هر دلیل به طرف اول قرارداد خواه فروشنده و یا مؤجر و یا وکیل مشکوک هستید. اسناد را حتی با اخذ رسید در اختیار وی قرار ندهید بلکه با هماهنگی قبلی با مشتری و با اخذ وکالت کاری خود اقدام به اخذ استعلامات و مفاصا حسابهای لازمه بنمایید.

نکته 7: برخی از حقوق شروط و توافقات که تا آخرین روز معامله یعنی هنگام انتقال قطعی سند به نام خریدار اعتبار و ارزش دارد حفظ شود و نباید خدشه ای به آن وارد نشود مثل حق انتفاع، حق ارتفاق حقوق مستأجره حق شفعه حق سرقفلی حق استفاده اختصاصی از حیاط یا پشت بام حق المجرى، حق العبور، حق سکنی و.......

نکته 8: هر نوع سند و مدرکی که از طرفین قرارداد اعم از چک سفته بنچاق پایان کار و غیره اخذ می شود حتماً به طرفین رسید بدهید تا نگرانی در طرفین ایجاد ننماید و چنین عملی نشان از تجربه دور اندیشی خبرگی و مهارت شغلی شما دارد.

نکته ۹: به هنگام توزیع مبایعه نامه و قراردادها معمولاً مرسوم است که نسخه دوم مبایع نامه به خریدار و نسخه سوم به فروشنده و نسخه اصلی نزد آژانس مسکن گذاشته میشود و در قراردادهای اجاره نسخه دوم نزد مؤجر نسخه سوم نزد مستأجر و نسخه اصلی در آژانس مسکن باقی می ماند برای این که نسخه اصلی قرارداد تعمداً و یا اشتباهاً دستکاری نشود و یا در صورت مفقود شدن سایرنسخه ها بتوان کپی قراردادها را برابر با اصل کرد.

نکته ۱۰: قبل از تنظیم قرارداد به متون اسناد در ستون حقوق ارتفاق یا انتفاع و یا در ستون نقل و انتقال به سلب یا عدم سلب حق معامله بازداشت و ...... توجه شود.

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

بخش سایر توافقات

مدیر قراردادی که هوشیارانه و با تمام وجود خود را وقف زمان جلسه مذاکره کرده است میداند که هر توافق لفظی و شفاهی که در خلال صحبتها و مذاکرات بین متعاملین صورت می گیرد، باید مکتوب شود و انجام توافق و تعهد را به صرف توافق شفاهی و لفظی رها نکند چه آن که در آینده مشکل ساز خواهد شد و هر یک از این توافقات شفاهی میتواند به دست فراموشی سپرده شود و همین امر سرچشمه ایجاد اختلاف و دلخوری خواهد بود. پس مدیر قرارداد و هر تنظیم کننده قراردادی باید به وظایف خود حساس و آگاه باشد و سعی کند به دور از تعارفات متداول همه توافقات را عیناً و مو به مو در قرارداد ذکر نماید مثلاً اگر قرار شد فروشنده برای کمک به خریدار و انجام تشریفات نقل و انتقال رأی کمیسیون ماده ۱۲ را از سازمان زمین شهری بگیرد و یا این که برای تبدیل و تغییر دستور نقشه اقدام نماید یا توافق شود که فروشنده پایان کار جدید اخذ نماید و اگر چنان چه ابهامی در متن سند اصلی وجود داشته باشد و توافق شده که اصلاح گردد و اگر قرار شده که اجازه پارک یک دستگاه اتومبیل در پارکینک مشاع ساختمان به مستأجر و یا خریدار داده شود، حتماً ثبت شود و چنان چه قرار شده که خریدار علاوه بر پرداخت مبلغی از ثمن مبیع ظرف ۲۰ روز دیگر باز هم مبلغی را مثلاً بیست میلیون تومان پرداخت کند، حتما قید شود.

چنان چه توافق شود اگر استعلامات و مفاصا حسابهای مبیع زودتر از موعد توافقی و مندرج در مبایعه نامه و یا قرارداد آماده و اخذ شود خریدار نیز متقابلاً برای انتقال گیری سند، ظرف ده روز در محضر حضور یابد حتماً ذکر گردد.

چنان چه شفاها توافق شود که بهر دلیل فرشنده نتواند مدارک استعلامات و مفاصا حساب های لازمه مبیع را جهت انتقال به نام خریدار آماده سازد میتوانند برای یکبار به مدت چند ماه یا چند روز موعد انتقال سند تمدید نمایند حتماً کتباً در قراردادها ذکر شود.

چنان چه طرفین قرارداد توافق کردند که بخشی از ثمن مبیع را به صورت دلار آمریکا یا استرالیا و غیره در کشور کانادا و یا فلان کشور به فروشنده پرداخت نماید حتماً مکتوب شود. چنان چه توافق و تراضی بر این است که مال الاجاره به صورت ماهیانه در اول یا آخر هر ماه به حساب جاری مؤجرواریز شود حتماً شماره حساب مؤجر اخذ و در قرارداد ثبت شود.

چنان چه توافق شود که مؤجر ظرف یک ماه یک خط تلفن مستقل ابتیاع و در عین مستأجره نصب نماید. حتماً باید وجهی معادل قیمت یک خط تلفن از مالک یا مؤجر اخذ و نزد مدیر مشاور املاک و یا حکم نگهداری شود تا در صورت عدم انجام تعهد وی مستأجر بتواند جهت خرید تلفن خود راساً اقدام نماید و در این خصوص نیازی به اخذ مجوز دوباره از مؤجر نباشد.

جان کلام این که هر چه که طرفین قرارداد به هنگام مذاکره و تنظیم قرارداد بر آن توافق مینمایند بی کم و کاست در متن قرارداد قید شود. در این خصوص توجه تنظیم کنندگان قرارداد وکلا، مدیران قرارداد و مباشران مشاورین املاک را به دستورات و مانیفیست قرآن کریم در آیه ۲۸۲ سوره بقره که در ابتدای کتاب آمده است جلب مینمایم.

حفظ حقوق حقه متعاملین

به هنگام تنظیم هر قراردادی یک سری حقوق وجود دارد که باید عیناً محفوظ بماند و اگر در متن قراردادهای چاپی آورده نشده باشد میتوان به نحوی آنها را منظور داشت. مثلاً هر خریداری که ملکی خریداری میکند و عقدی را تنظیم کرده و پولی را پرداخت کرده است چون بهر حال ریسکی را پذیرفته پس حق دارد ملکش را هر وقت که خواست به هر کس و هر مبلغ بفروشد و تنها تحویل ملک را منوط به تحویل ملک از فروشنده بنماید. چنانچه اولین چک پرداختی مشتری به هر دلیل وصول نشود و این امر در اثر عدم موجودی یا کسر موجودی باشد قطعاً باید قرارداد اقاله شود تا عامل حدوث مشکلات حادتر و جدی تر نشود و اگر به هر دلیل یکی از طرفین و یا هر دو بر اثر حادثه ای فوت کنند، انجام تعهدات و توافقات به عهده وراث و یا قائم مقام قانونی آنان منتقل می شود.

چنان چه قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم میشود حتماً واحدهای متعلق به شرکاء طی تقسیم نامه ای مشخص و تعیین گردد و حق واگذاری فروش و سایر موارد بطور مساوی به هر دو طرف قرارداد داده شود و اگر این قرارداد پیش فروش باشد خریدار حق دارد مبیع را پس از اتمام سفت کاری به هر کس بخواهد بفروشد و علاوه بر پول پرداختی سود خود را برداشت نماید و سایر حق و حقوق مبیع را به خریدار جدید واگذار کند.

چنان چه قرارداد قرارداد اجاره محل تجاری و یا محل کار باشد مثل مغازه شرکت و دفتر کار اگر مستأجر از عهده پرداخت اجاره بها بر نیاید باید قرارداد اقاله شود چه مستاجر راضی به این کار باشد و چه نباشد، چرا که ادامه این وضع برای طرف دیگر قرارداد یعنی مؤجر دشوار خواهد بود. یا چنانچه یکی از طرفین قرارداد به دلیل سهل انگاری و بی توجهی در دفترخانه حاضر نشد، حتماً باید برگه گواهی حضور طرف حاضر از دفترخانه ولی اخذ. شود اگر عدم حضور طرف مقابل در محضر دلیل موجهی داشت میتواند یک روز قبل با هماهنگی و تراضی طرف دیگر قرارداد برای تمدید زمان محضر که البته خیلی دور نخواهد بود اقدام نماید و گرنه فروشنده ای که تاریخ محضرش فرا رسیده نه مدارک را آماده کرده و نه مفاصا حسابها و استعلامات را گرفته و حتی اقدام به تماس و هماهنگی برای تمدید زمان محضر نمیکند چه بسا دلیل دیگری داشته باشد و شاید نخواهد به تعهدش جامه عمل بپوشاند این موضوع عیناً برای خریدار هم به نوعی دیگر مصداق دارد توجه داشته باشید که اگر زمان محضر بگذرد ولی اقدامی در جهت تمدید زمان محضر یا تشریفات حضور در محضر و یا اخذ گواهی حضور توسط متعهدله به عمل نیاید چه بسا که فرصت اخذ گواهی حضور توسط طرف حاضر برای همیشه از دست برود مؤكداً توصیه میشود که برای تمدید زمان محضر مدیران و مباشرین قرارداد اصرار نورزند.

۱ برگه گواهی حضور که به اشتباه در آژانس های املاک و عامه مردم به گواهی عدم حضوره متداول و مصطلح است، صرفاً یک برگه و مستند حقوقی جهت طرح دادخواست الزام به سند میباشد و این گونه نیست که اگر احد متعاملین در محضر حاضر نشود و یا طرف دیگر معامله نتوانسته باشد به دلایلی گواهی حضور از محضر دفترخانه) مربوطه بگیرد، دیگر متعهدله حق شکایت الزام به ایفاء تعهد عليه متعهد را نداشته باشد.