تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی(قسمت پنجم)

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

تحلیل و بررسی عقد اجاره در قانون مدنی

ماده ۴۹۷ قانون مدنی: عقد اجاره به واسطه فوت مؤجر یا مستأجر باطل نمی شود، لیکن اگر مؤجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت مؤجر باطل می گردد. اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می گردد.

از آنجا که عقد اجاره عقدی است لازم بنابراین با فوت مؤجر و مستأجر باطل نمی شود، مگر این که مؤجر هم فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره شده باشد که در این صورت با فوت او عقد اجاره باطل میشود یا آن که در عقد اجاره مباشرت مستاجر در انتفاع از مورد اجاره قید شده باشد که در این صورت با فوت مستأجر نیز عقد اجاره باطل میشود در غیر این صورت عقد اجاره باطل نیست و پس از فوت مستأجر بقیه مدت اجاره به وراث او انتقال پیدا میکند چرا که در قرارداد اجاره، منحصراً، منافع عین مستأجره در طول حیات مستأجر به وی واگذار شده است. پس بدیهی است با فوت او این منافع دیگر وجود نخواهد داشت.

ماده ۴۹۸ قانون مدنی " اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است، مگر این که مؤجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.

بر این اساس مؤجر میتواند پس از عقد عین مستاجره را به دیگری منتقل کند که البته نه انتقال عین مستأجره سبب بطلان عقد اجاره خواهد شد و نه وجود عقد اجاره مانع از انتقال عین مستأجره به وسیله مالک به دیگری میشود مانند این که شخصی خانه ای را به مدت ۲ سال اجاره دهد و ضمن عقد بر مستأجر شرط کند که هرگاه خواست پس از یک سال خانه را بفروشد میتواند عقد اجاره را اقاله نماید. ماده ۴۹۹ قانون مدنی هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد، اجاره به فوت او باطل نمی گردد.

توضیحات لازم در معنای ماده ۴۹۷ به طور مفصل و جامع آمده است تنها نکته ظریف این ماده راجع به عبارت و اصطلاح ملاحظه صرفه وقف است که به معنای توافق مبنی بر نزول عقد اجاره از لازم به جائز می باشد و این امر یکی از نکات ضعف چنین قراردادهایی است چرا که عقد اجاره عقدی لازم است و در طول مدت اجاره چنین قراردادهایی با فوت حجر ،جنون سفیه و.... یکی از طرفین فسخ نمی شود.

ماده ۵۰۰ قانون مدنی در بیع شرط مشتری میتواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد به وسیله جعل خیار یا نحو آن حق بایع را محفوظ دارد، و الا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

در صورتی که مشتری خیاری در عقد اجاره رعایت حق بایع را ننماید و مورد معامله را به طور مطلق (کلی) اجاره دهد و قید خیار برای مدتی که منطبق با مدت حق خیار بایع باشد ننماید، عقد اجاره تا زمان خیار بایع صحیح است ولی نسبت به مدت اضافه هرگاه بایع بیع را فسخ نکند اجاره نسبت به مدت مزبور لازم الاجراء است و احتیاج به اجازه جدید از طرف مشتری خیاری نخواهد داشت؛ زیرا مشتری خیاری در زمان اجاره مالک تمامی منافع عین مستأجره بوده و با توجه به مالکیت خود آن را اجاره داده است و هرگاه بایع از حق خیار استفاده نماید و بیع را فسخ کند اجاره نسبت به مدت پس از فسخ فضولی است و بایع میتواند آن را اجاره دهد یا رد نماید. بنابراین عدم جواز اجاره بیش از مدت خیار از نظر عدم مالکیت منافع نیست بلکه از نظر منافی بودن با حق فسخ بایع است که هرگاه بایع استفاده از حق خیار (فسخ) خود نماید مواجه با عین مسلوب المنفعه نشود؛ به همین دلیل است که به وسیله جعل (اجرت)، خیار یا امثال آن اجاره دادن بیش از مدت مانعی نخواهد داشت.

ماده ۵۰۱ قانون مدنی اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده با شد اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود و اگر مستاجر، عین مستأجره را پس از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و مؤجر هم تخلیه ید او را جعل در این ماده به معنای قرار دادن و منطبق کردن با مدت خیار میباشد. مشتری خیاری: مشتریی که دارای خیار می باشد.

نخواهد مؤجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق أجرت مقرر بين طرفین خواهد بود. همان گونه که در ماده ۴۶۸ قانون مدنی توضیح داده شده است تعیین مدت اجاره یکی از ارکان و پایه های عقد اجاره است و در صورتی که مدت عقد مجهول باشد عقد اجاره باطل است.

ماده ۵۰۱ قانون مدنی استثنائی است بر اصل زیرا اگر ضوابط قواعد و اصول کلی مربوط به معاملات حاکم با شد این عقد که بر طبق ماده ۵۰۱ قانون مدنی منعقد میشود باید باطل با شد. چرا؟ به این دلیل که اگر فرض کنیم قصد طرفین از نظر مدت یک روز یک ماه یا یک سال با شد این مدت برای تعیین حداقل استفاده مستأجر است، پس حداکثر موعد مجهول است و به طور کلی باید عقد اجاره را باطل دانست ولیکن در این جا عقد را صحیح دانسته است که ناچاراً این استثناء در قانون پذیرفته شده است.

ماده ۵۰۲ قانون مدنی: اگر مستاجر در عین مستأجره بدون إذن مؤجر تعمیراتی نماید، حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت. به موجب این ماده اگر مستأجر بدون توافق و تراضی و اذن مؤجر در ملک استیجاری تعمیراتی انجام دهد. قیمت و هزینه های صورت پذیرفته در آن را نمیتواند از مؤجر مطالبه نماید مگر این که ضمن عقد اجاره این امر مورد توافق قرار گرفته باشد. در صورتی که مستاجر بدون اجازه مؤجر در عین مستأجره که خانه یا زمینی بوده ساختمانی بسازد یا اشجاری غرس کند هر یک از مؤجر و مستاجر میتوانند هر موقع که بخواهند ساختمان را خراب کرده یا درخت را قطع نمایند.

ماده ۵۰۳ قانون مدنی: هرگاه مستأجر بدون اجازه مؤجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس أشجار کند هر یک از مؤجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع نماید، در این صورت اگر در عین مستأجره نقصی حاصل شود بر عهده مستأجر است.

به نظر می رسد که نیازی به توضیح واضحات نباشد.

مراضات تراضی و توافق متقابل دو نفر به منظور و هدف ایجاد یک اثر حقوقی معین که ممکن است به صورت یکی از عقود معین نباشد. مراضات ممکن است به صورت عقد لازم هم حصول شود و ممکن است به صورت عقد جائز هم بروز نماید.

ماده ۵۰۴ قانون مدنی هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، مؤجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند مؤجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت اگر در تصرف مؤجر باشد مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا یا درخت را خواهد داشت.

با توجه به واضح بودن مفاد ماده نیازی به توضیح اضافی نمی باشد.

ماده ۵۰۵ قانون مدنی: " أقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن، بر ذمه مستأجر مستقر نشده است به موت او حل نمی شود. مستأجر مکلف است مال الاجاره را در اقساط و مواعدی که برای تأدیه آن در نظر گرفته شده به مالک تسلیم کند و در صورتی که موعدی برای پرداخت مال الاجاره معین نشده با شد، باید آن را نقداً به مؤجر بپردازد. اقساط مال الاجاره که به علت عدم انقضاء مدت یعنی به علت نرسیدن موعد هنوز برذمه مستأجر استقرار پیدا نکرده با فوت مستأجر حال نمیشود. تذکر مذکور از طرف قانون به این علت است که خواسته بیانگر استثنائی بر قاعده کلی باشد که به موجب آن کلیه دیون متوفی با فوت او حال میشود ولی در مورد عقد اجاره این قاعده رعایت نمیشود.

ماده ۵۰۶ قانون مدنی در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد به عهده مستأجر است، مگر این که عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد.

عقار یعنی زمین مزروعی و در ترمینولوژی دکتر محمد جعفر لنگرودی به معنای اراضی گفته شده است. بنابراین هرگاه کسی مزرعه ای را اجاره کند و بر اثر خشک سالی یا وجود آفات دیگر، مزرعه محصولی نداشته باشد مستأجر موظف است هم چنان مال الاجاره را باید به مالک تأدیه نماید.