آشنایی با انواع عوارض پذیره در شهرداری تهران

وقتی ملک آنها تحت عناوین مختلف در طرح سازمانهای دولتی از جمله طرح فضای سبز اعلام موات بر اساس رای ماده ۱۲ سازمان زمین شهری تملک زمینهای املاک توسط اداره منابع طبیعی و ... قرار گرفته اند صاحبان و مالکین چنین اراضی و املاکی بسیار ناامید شده است و دست به نذر و دعا برداشته اند و دلیل این امر تنها عدم آگاهی و اشراف آنها به قوانین است.

 آشنایی با انواع عوارض پذیره

 

 نحوه محاسبه عوارض پذیره

نحوه محاسبه و وصول عوارض تجاری اداری صنعتی موضوع مصوبه شماره ۱٫۳٫۳۴۳۵٫۲۲۴۵ مورخ ۱۳۶۴٫۳٫۶ وصول عوارض صدور پروانه های ساختمانی تجاری اداری صنعتی برابر مفاد بندهای الف و ب این دستوالعمل بوده و از تاریخ ۶۹٫۱۲٫۲۳ دستورالعملهای قبلی لغو گردیده است.

الف: تعاریف

1.     واحد مسکونی عبارت است از کلیه ساختمانهایی که برای سکونت افراد و یا خانوارها ساخته شده و شامل اتاق آشپزخانه و سرویسهای لازم باشد بدیهی است انجام پاره ای فعالیتهای شخصی مندرج در قوانین نیز در آنها مجاز خواهد بود 

2.     واحد تجاری عبارت است از کلیه ساختمانهایی که برابر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداریها به منظور استفاده کسب و پیشه و تجارت احداث گردیده و یا در آنها واحدهای صنفی تحت پوشش قانون نظام صنفی و یا واحدهای تابع قانون تجارت فعالیت داشته باشند.

3.     واحد صنعتی عبارت است از کلیه ساختمانهایی که به منظور استفاده صنعتی و یا ایجاد کارگاه های صنعتی و دارای موافقت اصولی از مراجع ذی ربط مانند وزارت جهاد سازندگی کشاورزی صنایع سبک و سنگین و معادن فلزات ایجاد شده و یا میشوند.

4.      واحد اداری عبارت است از کلیه ساختمانهای دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی، بدیهی است سایر ساختمانهایی که از شمول بندهای ۱ و ۲ و ۳ خارج باشند مشمول تعریف واحد اداری میشوند.

تبصره مؤسسات دولتی و وابسته به دولت و نهادهای انقلاب اسلامی که با اصول بازرگانی اداره میشوند و مشمول پرداخت مالیات هستند از نظر پرداخت عوارض پذیره، تجاری محسوب می شوند.

5.     نحوه محاسبه عوارض پذیره برای محاسبه عوارض پذیره یک متر مربع از یک واحد تجاری اداری و صنعتی مطابق جدول ۱-۵ استفاده میشود.  

 

جدول ۱-۵ عوارض پذیره یک متر مربع از واحد تجاری، اداری صنعتی

 

 

ملاحظات

·        قیمت منطقه ای که عبارتست از آخرین ارزش معاملاتی زمین که ملاک عمل اداره امور اقتصادی و دارایی هر شهر بوده و در اجرای ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین و ابلاغ می گردد.

·        در محاسبه عوارض پذیره زمینی دارای چند بر باشد قیمت منطقه ای گران ترین بر ملک مشرف به معبر محاسبه خواهد شد.

مثال: عوارض پذیرنده یک واحد تجاری در دو طبقه همکف و زیرزمین به متراژ هر طبقه ۱۰۰ متر مربع به قیمت منطقه ای ۱۰۰۰۰ ریال به شرح زیر خواهد بود

عوارض پذیره یک متر مربع هم کف با توجه به ردیف یک ستون یک مطابق جدول ۱-۵

۵×۱۰۰۰۰-۵۰

عوارض پذیره طبقه همکف

۵۰۰۰۰×۱۰۰ ۵۰

عوارض پذیره یک متر مربع زیرزمین با توجه به ردیف دو ستون یک جدول ۱-۵

عوارض پذیره زیرزمین

۳۰۰۰۰×۱۰۰-۳۰

كل عوارض پذیره دو طبقه

5000000+3000000=8000000 ریال

برای محاسبه عوارض پذیره یک متر مربع چند واحد تجاری اداری از جدول ۲-۵ استفاده می شود

 

جدول ۲-۵ عوارض پذیره یک متر مربع از چند واحد تجاری اداری با ارتفاع و دهنه مجاز

 

ملاحظات :

N:تعداد واحد تجاری یا اداری و حداقل آن برابر با ۲ میباشد.

منظور از ارتفاع و دهنه مجاز ضوابط اعلام شده از سوی طرح های تفضیلی است.

مثال عوارض پذیره ۲۰ واحد تجاری در طبقه همکف و ۱۰ واحد تجاری در طبقه اول یک مجتمع تجاری به متراژ طبقه همکف ۲۰۰ متر مربع و طبقه اول ۱۰۰ متر مربع در محله ای که قیمت منطقه ای آن ۱۰۰۰۰ ریال است به شرح زیر خواهد بود.

ریال ۱۰۰۰۰-p

عوارض پذیره یک متر مربع طبقه همکف از ردیف یک ستون یک جدول ۲-۵

۰٫۵×۱۰٫۰۰۰ (۲۰۱۰) - ۱۵۰٫۰۰۰

عوارض پذیره طبقه همکف

عوارض پذیره یک متر مربع طبقه اول از ردیف سه ستون یک جدول ۲-۵

ریال ۵۰۰۰۰ (۱۰۰۱۰) ۱۰۰۰۰×۰٫۲۵ 

عوارض پذیره طبقه اول

کل عوارض پذیره مجتمع تجاری

۰۳۵۰

چنان چه دهنه و ارتفاع مغازه ها برابر با ضوابط شهرسازی دهنه و ارتفاع مجاز اعلام شده توسط طرح تفصیلی نباشد عوارض پذیره یک متر مربع واحد تجاری از جدول ۳-۵ محاسبه میشود.

جدول ۳-۵ عوارض پذیره یک متر مربع از واحد تجاری اداری صنعتی با ارتفاع و دهنده مغایر ضوابط مجاز اعلام شده توسط طرح تفصیلی – هادی

 

 

ملاحظات

طول دهنه به متر

طول دهنه به متر

H طول ارتفاع به متر

طول ارتفاع مجاز به متر 

دهنه و ارتفاع کمتر از ضوابط مجاز ملاک عمل نخواهد بود و عیناً مطابق با جدول ۲-۵ و ۱-۵ محاسبه می شود.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

توضیحات

دهنه مورد نظر برای هر مغازه یعنی بر هر مغازه در این دستور العمل عبارت است از فاصله بین دو تیغه بنابراین چنان چه یک مغازه دارای چند درب باشد ملاک محاسبه دهنه مجاز است و به اضافه طول آن عوارض پذیره تعلق خواهد گرفت و چنانچه دهانه ها از جهات مختلف باشند فقط اضافه بر دهانه مجاز از بزرگترین بر مغازه ملاک عمل خواهد بود.

مثال: دو مغازه به ابعاد ۳۴ و ۴۳ در یک خیابان مورد نظر است قیمت منطقه ای ۵۰۰۰۰ ریال و برابر اعلام طرح تفصیلی دهنه و ارتفاع مجاز به ترتیب ۳ و ۴ متر میباشد

 

 

 

الف: مغازه (۳۴) با استفاده از ردیف یک ستون یک جدول ۱-۵

ریال ۳۰۰۰۰۰۰ - ۱۲×۵۵۰۰۰۰

ب :مغازه (۴۳) با استفاده از ردیف یک ستون یک جدول ۳-۵

عوارض پذیره یک متر مربع

۱۲۲۷۵۰۰۰ - ۳۳۰

چنان چه تعداد مغازه ها از یک باب بیشتر باشد برای محاسبه از فرمول کلی زیر استفاده میکنیم.

قیمت منطقه ای 

 

N تعداد مغازه ها بیش از یک باب

L طول دهنه به متر

L - طول دهنه مجاز به متر

H ارتفاع به متر

H- ارتفاع مجاز به متر

جدول ۴-۵ میزان ضریب M در طبقات

 

 

توضیحات

1.     در زمان صدور پروانه ساختمانی واحدهای تجاری اداری صنعتی فقط عوارض پذیره محاسبه و دریافت میشود و دریافت وجه دیگری تحت هر عنوان و یا عوارض صدور پروانه ساختمانی مجاز نمی باشد.

تبصره : در ساختمانهای مختلط مسکونی تجاری و عوارض زیربنای مساحت مسکونی وفق مقررات و ضوابط مربوط دریافت خواهد شد. 

2.     محاسبه عوارض پذیره بر اساس قیمت منطقه ای روز در زمان محاسبه میباشد که عبارت است از آخرین ارزش معاملاتی زمین که ملاک عمل اداره امور اقتصادی و دارایی میباشد و در اجرای ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال ۱۳۶۷ تعیین و ابلاغ می گردد.

تبصره در صورت تغییر نمودن ارزش معاملاتی زمین قیمت منطقه ای چنان چه جهت مقادیری از زیربنا عوارض پذیره بر اساس ارزش معاملاتی قبلی زمین محاسبه و دریافت شده باشد آن مقدار زیربنا مشمول قیمت ارزش معاملاتی زمین در زمان محاسبه نخواهد بود.

3.     عوارض پذیره مجتمع های اداری و تجاری مانند پاساژ تیمچه سرای تا ده متر عمق بر اساس قیمت منطقه ای جبهه اول و مازاد بر ۲۰ متر عمق بر اساس ۶۰ قیمت منطقه ای جبهه اول در صورتی که از قیمت منطقه ای جبهه های بعدی کمتر نباشد که در این صورت قیمت منطقه ای جبهه های بعد ملاک عمل خواهد بود محاسبه شود.

تبصره نیم طبقه احداثی در داخل سطوح تجاری در زمان محاسبه عوارض پذیره تجاری صرفاً مساحت نیم طبقه ایجاد شده ملاک محاسبه است و عمق جبهه بر اساس بند ۳ خواهد بود.

4.     عوارض پذیره ساختمانهای صنعتی بر اساس قیمت منطقه ای جبهه اول (اصلی) محاسبه شود. در تعمیرگاهها کارگاهها و انبارها که مشمول تعریف ساختمان صنعتی هستند علاوه بر عوارض پذیره متعلقه که در فرمول جهت بناهای احداثی از جدول مربوطه محاسبه میگردد، فضای باز ملک (محوطه پس از کسر بر اصلاحی نیز مشمول عوارض پذیره میگردد و مقدار آن برابر . ۱٫۴ خواهد بود.

تبصره در اماکن موضوع این بند در زمان درخواست توسعه بنا چنان چه عوارض پذیره محوطه اخذ نگردیده باشد علاوه بر عوارض پذیره بنای مورد درخواست عوارض پذیره محوطه نیز طبق فرمول فوق محاسبه و وصول خواهد شد.

5.     در خصوص تبدیل یک واحد تجاری به چند واحد چنان چه دایر بودن واحد تجاری از نظر ضوابط شهرسازی بلامانع بوده و عوارض پذیره متعلقه دریافت نشده باشد عوارض پذیره تجاری سطح احداثی از جدول (۲-۵) محاسبه و دریافت خواهد شد و چنان چه عوارض پذیره واحد تجاری احداثی دریافت شده باشد عوارض پذیره از فرمول MPS محاسبه و برای کل سطح تجاری دریافت

خواهد شد.

6.      انباری تجاری واقع در زیرزمینها یک برابر قیمت منطقه ای در مساحت و انباری واقع در طبقه هم کف با پنج سوم برابر قیمت منطقه ای در مساحت محاسبه و تعیین عمق جبهه، طبق بند ۳ خواهد بود.

7.     . واحدهای تجاری و اداری که به صورت مجموعه و یا پاساژ باشد در صورتی که کل پلاک دارای سند مالکیت به نام متقاضی و یا متقاضیان باشد و درخواست صدور پروانه برای کل پلاک نمایند کلیه سطوح اعم از راهرو و راه پله و سرویس مشمول عوارض پذیره خواهد شد. چنانچه یک یا چند واحد تجاری از مجموع دارای سند مالکیت مستقل باشد سطح تجاری مفید مشمول عوارض پذیره است.

8.     ضریب عوارض پذیره برای ایجاد یک باب مغازه حداکثر تا سی متر مربع در یک پلاک ثبتی واقع در محدوده ۲۵ ساله خدمات شهری از پنج به سه کاهش می یابد.

9.     نحوه محاسبه عوارض پذیره واحدهای تجاری واقع در محدوده بازار با توجه به مصوبه مورخ ۶۴٫۳٫۶ متعاقباً اعلام خواهد شد.

10.برای صدور پایان کار ساختمانی ساختمانهای تجاری اداری صنعتی که پروانه ساختمانی آنها قبل از مصوبه ۲۲۴۵٫ ۱٫۳٫۳۴۳۵ - ۶۴٫۳٫۶ صادر شده و تخلفی از مفاد پروانه ندارند عوارض پذیره وصول نخواهد شد.

11. ساختمانهایی که دارای تخلف تجاری یا اداری یا صنعتی بوده و تا قبل از بخشنامه ۱٫۳٫۲۲۴۵ مورخ ۶۴٫۳٫۶ در کمیسیونهای ماده صد و یا محاکم قضایی ذی ربط منتهی به صدور رأی شده و حکم صادره قطعیت یافته باشد برای صدور پایان کار ساختمانی مشمول پرداخت عوارض پذیره نخواهند بود.

تبصره در مورد ساختمانهایی که قبل از ابلاغ بخشنامه فوق الذکر به بهره برداری رسیده و تخلف ساختمانی دارند چنانچه سوابق کسبی معتبر قبل از مرداد ماه ۱۳۵۲ داشته و تخلفات مذکور نیز قبل از مرداد ماه ۱۳۵۲ انجام شده باشد پس از طرح موضوع در کمیسیون ماده صد، چنان چه رأی کمیسیون بر ابقاء بنا باشد مشمول پرداخت عوارض پذیره نمی باشد چنان چه تخلفات مذکور بعد از مرداد ماه ۱۳۵۲ باشد پس از صدور رأی کمیسیون ماده صد عوارض پذیره فقط نسبت به بنای خلاف وصول خواهد شد. 

12. برای صدور پروانه ساختمانی واحدهای تجاری اداری صنعتی در هنگام نوسازی و تجدید بنا در حد متراژ و تعداد و دهنه و وضعیت مندرج در پروانه قبلی چه قبل و چه بعد از تصویب طرح جامع و یا آخرین گواهی پایان کار تخفیفی معادل ۸۰ عوارض پذیره موضوع بند (الف -۵) منظور خواهد شد. مشروط بر این که عوارض ساختمانهای مورد نظر عیناً مطابق مفاد پروانه ساختمانی احداث شده و دارای گواهی پایان کار باشند. بدیهی است چنانچه بنا بدون پروانه ساختمانی ایجاد شده و یا دارای تخلف از مفاد پروانه باشند پس از طرح موضوع در کمیسیون ماده صدور رعایت بند ۱۱ این بخشنامه مشمول تخفیف این بند خواهند شد.

13. در مورد خانواده های معظم شهدا مفقودالاثرها به ولی شهید و مفقود الاثر که سرپرستی خانواده تحت تکفل شهید یا مفقود الاثر را به عهده دارد و یا پدر و مادری که تحت سرپرستی شهید یا مفقود الاثر بوده اند تخفیفی معادل %۷۹ و جانبازان به ازاء هر ۱۰ معلولیت و آزادگان به ازاء هر سال اسارت تخفیف معادل ۱۰ عوارض پذیره یک واحد تجاری حداکثر تا ۵۰ متر مربع به شرط مجاز بودن احداث مغازه از نظر ضوابط شهرسازی برای یک بار منظور میشود.

تبصره چنان چه خانواده ای دارای بیش از یک شهید و یا مفقود الاثر باشد و سرپرستی خانواده تحت تکفل هر دو را به عهده داشته باشد از تخفیفی معادل ۱۰۰ استفاده خواهند کرد.

14. رزمندگان به ازاء هر سال خدمت در جبهه با معرفی و تأیید نیروهای مسلح نظامی و انتظامی) و یا ستاد پشتیبانی جبهه جنگ جهاد سازندگی از ۱۰ تخفیف عوارض پذیره یک واحد تجاری (حداکثر تا ۷۰ تا ۵۰ متر مربع به شرط مجاز بودن احداث مغازه از نظر ضوابط شهرسازی برای یک بار استفاده خواهند کرد.

15. جانبازان و آزادگان علاوه بر استفاده از مزایای بند ۱۳ به ازاء هر سال خدمت در جبهه از مزایای بند ۱۴ نیز استفاده خواهند کرد.

16. اماکن مذهبی شامل مساجد تکایا حسینیه ها و اماکن مذهبی اقلیتها و کلیه مراکز آموزشی آموزش عالی بهداشتی و درمانی ورزشی و مراکز فرهنگی و هنری از تخفیف معادل ۱۰۰٪ عوارض پذیره موضوع بند (الف - (۵) استفاده خواهند کرد.

17. کلیه ساختمانهای اداری دولتی از تخفیف معادل ۵۰ عوارض پذیره موضوع بند (الف - ۵) استفاده خواهند کرد. 

 

آشنایی با ضوابط مقررات و ملاک عمل شهرداری ها

                                   

تبصره بدیهی است تخفیفهای بند ۱۶ و ۱۷ شامل مراکزی است که از دستگاه های مسئول و در ارتباط با موضوع مجوز قانونی لازم در رابطه با احداث یا تأسیس و یا بهره برداری را اخذ نموده باشند.

تذکرات مهم

تذكر 1 واحدهای صنفی مشمول تخفیفهای مقرر در بند ۱۶ و ۱۷ نمی گردد.

تذکر ۲ نظر به این که آراء صادره در مورد تخلفات ساختمانی بایستی ظرف حداکثر دو ماه به مرحله اجرا درآید و در غیر این صورت مجدداً قابل طرح در کمیسیون خواهد بود. لذا در مورد بند ۱۱ توضیحات آراء صادره قبل از تاریخ ۶۴٫۳٫۶ در صورتی قطعیت یافته تلقی می گردد که جریمه مقرر را قبل از آن تاریخ پرداخت و اگر جریمه تقسیط نیز شده باشد حداقل یک قسط آن پرداخت شده قبل از تاریخ ۶۴٫۳٫۶ باشد.

تذکر ۳ پرونده های در دست اقدام که عوارض پذیره آنها با مقررات ملاک عمل وقت قبل از ابلاغ این دستورالعمل پرداخت شده در صورت تقسیط اولین قسط آن قبل از ابلاغ این دستورالعمل پرداخت شده باشد از شمول این دستور العمل مستثنی میباشند.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب ضوابط ومقررات شهرداری

 

جهت تهیه این کتاب ارزشمند و کاربردی با شماره زیر تماس بگیرید.

مجید کیوان پور : 09129374020