آشنایی با ۲۰۵ نکته در آداب قرارداد نویسی املاک

آداب پیش فروش یا پیش خرید آپارتمان [آموزش مشاور املاک]خلاصه کتاب‌ها کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

این توصیه ها علی الخصوص توسط سرمایه گذاران مدیران قرارداد و نیز افرادی که مجبورند به صورت بی واسطه و مستقیم قراردادی را بین خود انعقاد نمایند جدی گرفته و عیناً رعایت شود:

(۱) سعی کنید قرارداد را با خط خوش و به دور از شتاب و عجله بنویسید چرا که پیامبر اسلام (ص) می فرماید: خط زیبا جلوه و وضوح حق را افزون کند.

(۲) در صورتی که ملک مورد نظر نیاز به تغییر کاربری داشته باشد حتماً در قرارداد ذکر شود.

(۳) در صورتی که توافق شد حق ریشه و حق رعیت ملکی پرداخت شود این که توسط چه کسی و با هزینه چه کسی این امر صورت پذیرد در قرارداد ذکر شود.

(۴) وقتی زمینی را معامله میکنید یکی از شروط معامله اخذ دستور نقشه از شهرداری منطقه جهت تحویل به خریدار باشد و راجع به میزان اصلاحات و عقب نشینی احتمالی کسر یا افزایش مساحت ملک توافق شود.

(۵) در صورتی که دستور نقشه نیاز به تغییر و اصلاح داشته باشد، حتماً در قرارداد ذکر شود.

(۶) در صورتی که زمینی با تراکم بالا فروخته میشود و بر اساس فروش تراکم پول دریافت می شود، حتماً تعهدات فروشنده در قرارداد ذکر شود. 

(7) هر نوع توافقی فی مابین متعاملین ولو به صورت شفاهی در قرارداد ذکر شود تا بعداً مسئولیتی برای مدیر قرارداد ایجاد نشود. 

(۸) چنان چه قرار باشد فروشنده برگه و نامه اداره فضای سبز شهرداری را تا روز محضر به خریدار ارائه دهد، حتماً در قرارداد ذکر شود.

(۹) حتماً کپی اسناد و مدارک ملک مورد معامله و نیز کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و چنانچه معامله با وکالت صورت پذیرد وکالت نامه را اخذ و یک نسخه نزد دفتر مشاور املاک گذاشته و یک نسخه تحویل مشتری گردد.

(۱۰) چنان چه قرار باشد فروشنده برگه انحصار وراثت را ارائه دهد حتما زمان تحویل آن قید شود. در غیر این صورت حضور تمامی وراث در جلسه قرارداد جهت انجام معامله الزامی است. اگرچه شرط احتیاط ایجاب میکند که از انجام معامله قبل از اخذ گواهی حصر وراثت اجتناب شود. 

(۱۱) چنان چه قراردادی را از روی مبایعه نامه تنظیم میکنید توجه کنید که آیا فروشنده یا مؤجر ، بر اساس مفاد مبایعه نامه راساً حق واگذاری ملک را دارد یا خیر؟

(۱۲) چنان چه مبایعه نامه ای را از روی مبایعه نامه اولیه تنظیم می کنید، حتماً موضوع واگذاری و یا فروش ملک را پشت مبایعه نامه اولی صورت جلسه کنید و از طرفین امضاء بگیرید و نسخه اصلی مبایعه نامه اول و دوم نزد واسطه یا تنظیم کننده قرارداد غیر از متعاملین بایگانی و کپی آن به طرفین تحویل شود.

 (۱۳) اجازه ندهید یکی از متعاملین موضوعی را به شما دیکته کند چرا که این امر باعث خدشه دار شدن اعتبار کاری شما میشود و ذهنیت بدی را در طرف دیگر قرارداد برجای می گذارد.

(۱۴) در صورتی که فروشندگان و یا مؤجرین و یا شرکاء چندین نفر باشند، حضور سایر مالکین در آژانس و امضاء قرارداد در حضور شما و خریدار و یا مستأجر الزامی است. این امر عاملی است در جهت حفظ اعتبار نمونه بارزی از احتیاط تجربه و جلوگیری از اعتراض خریدار نسبت به عملکرد شماست.

(۱۵) در صورتی که بر اساس قرارداد مشارکت و با مبایعه نامه قرارداد اجاره را تنظیم می کنید. حتماً از مالک اولیه امضاء گرفته شود اگرچه که شریک سازنده رأساً حق واگذاری داشته باشد.

(۱۶) چنان چه مؤجری خواستار آن شد که موضوع قرض الحسنه در قرارداد اجاره ذکر نشود و حتی اگر این تقاضا مورد قبول مستاجر باشد شما به عنوان مدیر قرارداد زیر بار چنین توافقی نروید چه آن که بعداً دردسر بسیاری به همراه خواهد داشت و شما به عنوان مدیر قرارداد سعی کنید حتی اگر شده در یک نسخه که نزد شما به امانت گذاشته شود رسید دریافت و پرداخت مبلغ قرض الحسنه با ذکر شماره قرارداد تاریخ آن شماره چک و سایر مشخصات را اخذ نمایید.

(۱۷) در معاملات سنگین مثل فروش زمینهای بزرگ قبل از این که چکها و مبایعه نامه را مبادله کنید از فروشنده یا فروشندگان بخواهید برخی از آراء کمیسیونها مثل رأی ماده ۱۲ رأی کمیسیون ماده ۵ ماده ۱۴ و مواد ۶ و ۸ و سایر مواردی که لازم است اخذ و به رؤیت خریدار برسانید و یا از خریدار بخواهید که پس از اخذ استعلامات و تحقیق کافی مبادرت به امضاء قرارداد نماید و این جمله را که خریدار پس از انجام تحقیق و تفحص و با رضایت کامل مبادرت به امضاء این مبایعه نامه نمود در قرارداد ذکر نمایید.

 

مشاهده سریع آگهی های اجاره آپارتمان حکمت تهران

 

(۱۸) سعی کنید زیر بار قراردادهای اعتباری نروید چرا که مسئولیت سنگینی به همراه دارد و چه بسا از عهده آن بر نیایید و علاوه بر آن مجازات حقوقی و کیفری به همراه دارد و تخلف صنفی هم محسوب میشود.

(۱۹) تکلیف چگونگی تحویل زمان تحویل و چنان چه توافقی در باب انجام تعمیرات و یا تغییرات توسط متعاملین صورت پذیرد در قرارداد ذکر شود.

(۲۰) کیفیت تحویل ملک که به صورت قطعی موقتی و یا امانی است نیز در قرارداد ذکر شود.

(۲۱) از متعاملین خواسته شود ابتدا قرارداد را مطالعه نموده سپس کمی تامل و آن گاه امضاء نمایند.

(۲۲) در صورتی که متعاملین بی سواد و یا کم سواد باشند قرارداد را با صدای رسا و واضح برای آنها قرائت نمایید و چنان چه نیاز به توضیح داشته باشند توضیحات لازمه را بیان کنید.

(۲۳) این عمل که به بهانه تسویه حساب و دریافت حق الزحمه نسخ قرارداد را به متعاملین تحویل ندهید. خلاف وظیفه صنفی است مگر این که رسیدی را تنظیم نمایید که متعاملین توافق و تراضی به این موضوع دارند.

(۲۴) چنان چه در محضر توافق خاصی صورت پذیرفت حتماً از طرف متعهد، اسناد تعهدآور مثل چک یا سفته و یا وجه نقد از بابت تضمین انجام تعهد اخذ گردد.

(۲۵) قبل از تحویل مدارک به فروشنده جهت اخذ استعلامات و مفاصا حساب های لازم، حتماً رسید کتبی تحویل موقت دریافت دارید. لازم به ذکر است چنانچه به هر دلیل مجبور باشید که مدارک مبیع یا مورد معامله را به مالک جهت اخذ استعلامات و سایر مفاصا حساب ها تحویل نمایید رعایت ضابطه فوق الزامی است.

(۲۶) سعی کنید به هنگام مذاکره در جلسه قرارداد مشاور مربوطه حضور داشته باشد. این امر ضمن این که امکان آموزش را برای وی فراهم می آورد باعث میشود که وی شاهد کیفیت تلاش و زحمت شما باشد و در صورتی که قرارداد به هر دلیل امضاء نشد، مدیر قرارداد را متهم به کم کاری و یا ناتوانی ننماید.

(۲۷) وقتی که یکی از مشتریان به اتفاق وکیل حقوقی در جلسه مذاکره شرکت می کند خود را نبازید و اجازه دهید ابتدا نظراتش را بیان کند ولی شما آداب کاری ضوابط کاری و صنفی را که معمول و لازم است انجام دهید. 

(۲۸) اگر شخص ثالثی به اتفاق یکی از مشتریان به جلسه مذاکره وارد شد، سعی کنید از ارتباط نفوذ و تجربه وی نهایت استفاده را بنمایید.

(۲۹) به هنگام برگزاری جلسه مذاکره از شوخی کردن بلند بلند خندیدن و یا متلک گویی خودداری کنید و رعایت نظم و انضباط را نموده جانب خونسردی و متانت را نگه دارید.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

( ۳۰) زیر بار توافقات غیر معقولانه جانبدارانه و غیر قانونی متعاملین نروید.

(۳۱) قبل از شروع جلسه حتماً فایل کامل فرم درخواست مشتری و فرم گزارش مشتری را از مشاور مربوطه بخواهید.

(۳۲) قبل از تشکیل جلسه حتماً از ملک بازدید کرده و از کم و کیف آن به لحاظ کیفیت تصرف نگهداری ساکنین و نوع استفاده از ملک اطلاع حاصل نمایید.

(۳۳) در متن چک های صادره توسط مشتری حتماً بابت چک ذکر شود. 

(۳۴) از پذیرش و قبول چک اشخاص ثالث برای پیش پرداخت چه در مبایعه نامه و چه در اجاره نامه امتناع ورزید چه آن که چک باید متعلق به شخص خریدار و یا مستاجر باشد.

(۳۵) قبل از تنظیم قرارداد اسناد و مدارک را به دقت مطالعه کنید و اگر به نکات مبهم و مجهولی برخوردید حتماً از مالک بپرسید و در این خصوص تعارف نکنید حتی اگر جمله ای و یا کلمه ای را نتوانستید بخوانید از حاضرین در جلسه به خصوص مالک کمک بگیرید.

(۳۶) به یاد داشته باشید از تنظیم قراردادی که مبنا و اساس آن مبایعه نامه ای است که چند سالی از آن گذشته با احتیاط لازم عمل کنید و ابتدا مطمئن شوید که ملک مورد معامله مشکلی نداشته باشد و یا اگر مشکلی دارد که تاکنون مانع انتقال سند به نام خریدار قبلی شده است حتماً برطرف شده باشد تا قضیه دامنگیر شما نشود و یا این کلیه ،آداب احکام و آثار صحیحه بیع در آن رعایت شده باشد.

(۳۷) از فروشنده بخواهید که چند دقیقه زودتر در جلسه مذاکره شود تا شما فرصت رؤیت و مطالعه اسناد و مدارک را داشته باشد.

(۳۸) از متعاملین بخواهید که تلفنهای همراه را در جلسه مذاکره خاموش نمایند و سیگار نکشند.

(۳۹) توجه داشته باشید افراد میتوانند به نام یکدیگر ملک بخرند و از طرف آنها امضاء نمایند و وجه را به فروشنده بپردازند اگرچه خریدار اصلی حضور نداشته باشد ولی همان شخص نمی تواند بدون حضور خریدار منافع و عین ملک را در قالب قرارداد به دیگری واگذار نماید و یا آن را اقاله کند. 

(۴۰) قبل از رؤیت و اقرار به رؤیت ملک مورد معامله توسط خریدار و یا مستاجر، هیچ قراردادی را تنظیم نکنید اگر تنظیم کردید مبادله ننمایید.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب آئین نگارش قراردادها

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020