تعریف عنوان و ارکان قرارداد

کلیه قوانین ایران از کشورهای عربی اخذ و ترجمه شده است و مقداری از آن فقه اسلام گرته برداری شده است. در نگارش قرارداد آن‌قدر باید دقیق بود که کوچکترین اشتباه تنظیم کنندگان قرارداد، موجبات اسقاط و یا ابطال حق و حقوقی را فراهم می‌آورد و در پاره ای موارد کار نگارنده به عنوان مجرم تحت اتهامات( جعل، تبانی، تدلیس و خیانت در امانت) به دادگاه کشیده می‌شود.

تعریف عنوان و ارکان قرارداد

تعریف «عنوان» قرارداد

منظور از عنوان قرارداد اسمی است که طرفین برای قرارداد خود انتخاب می کنند. معمولاً در آغاز هر قرارداد و در صدر صفحه اول آن عباراتی نظیر قرارداد اجاره مبایعه نامه، «قرارداد مشارکت در ساخت»، «قرارداد پیش فروش قولنامه» قرارداد مدیریت و غیره ذکر می شود. توصیه آن است که چنانچه هر یک از این قراردادها و عقود صیغه عقدی داشته باشد، حتما ذکر شود. چنان که در صدر صفحه اول مبایعه نامه و قرارداد اجاره معمولاً صیغه عقد بیع و یا صیغه عقد، جاری و نوشته میشود. عنوان قرارداد در مراجع و محاکم قضایی و قانونی از جهات مختلف دارای اهمیت فراوان است. 

قبل از اینکه به طور مفصل راجع به عناوین قراردادها صحبت شود مایلم به تقسیمات عقود اشاره ای داشته باشم صاحب نظران و نیز دانشمندان علم حقوق دو تقسیم بندی را برای انواع قراردادها و عقود قائل شده اند: عقود معین و عقود غیر معین آنها در این تقسیم بندی مبایعه نامه معاوضه اجاره مزارعه، مساقات، مضاربه جعاله شرکت ودیعه عاریه قرض بیمه نکاح وکالت، ضمان عقدی حواله صلح رهن و هبه را در مقوله عقود معین دانسته اند که قانون برای آنها تدبیری را پیش بینی و چهارچوبهایی را قائل است و عقود غیر معین عبارتند از قرارداد پیمانکاری»، «قرارداد مشارکت در ساخت قرارداد پیش فروش و سایر قراردادهایی که مردم بر اساس عرف اعتقادات، عادات، آداب، رسوم و یا قوانین جاریه تنظیم و توافق مینمایند.

 

مشاهده سریع آگهی های فروش آپارتمان آجودانیه تهران

چند نکته:

نکته (۱): در انتخاب یکی از عناوین عقود معین برای تنظیم قرارداد بهتر است مدیران حقوقی و مدیران قراردادها در سازمانهای دولتی و خصوصی و هم چنین مدیران قرارداد که در دفاتر مشاورین املاک اقدام به تنظیم قرارداد مینمایند سعی کنند از قراردادهایی که در دسترس است استفاده نمایند و صرفاً به حافظه و خوانده های قبلی خود تکیه ننمایند و چنانچه بتوانند با مشاورین حقوقی، اساتید و متخصصین که دانش و تجربه خاصی در این باره دارند مشورت نمایند، اولی است.

نکته (۲): توصیه میشود وقتی موضوع قرارداد خرید یا فروش مال غیر منقول است ناچار باید ضوابط مواد ۴۶ به بعد قانون ثبت اسناد و املاک و اشکالات و محدودیتهای ناشی از آن در نظر گرفته شود و یا وقتی که قراردادی به معامله زمینهای شهری و اراضی کشاورزی مربوط می شود آئین نامه و مقررات مربوطه را مطالعه و ضوابط مندرج در آن رعایت شود. 

نکته (۳): وقتی عنوان یکی از عقود معین را برای قرارداد خود انتخاب میکنید به خاطر داشته باشید که ممکن است پس از تصویب قانون مدنی قوانین دیگری به تصویب رسیده باشد که دامنه ضوابط قانون مدنی را مضیق و یا حتی اعمال این ضوابط را منتفی کرده باشد؛ مثلاً ماده ۴۵۵ قانون مدنی در بیع شرط با تصویب ماده ۳۴ قانون ثبت عملاً قابلیت اجرایی خود را از دست داده است و موارد بسیار دیگری از این قبیل وجود دارد که مستلزم دقت تفحص و تحقیق بسیار است.

نکته (٤): به هنگام تنظیم قراردادهایی که معین هستند چنانچه در موضوع و مفاد آن که شامل تعهدات الزامات شروط احکام و آثار و توافقات گسترده است و در خصوص انطباق شرایط فوق الذکر، تردید و ابهامی وجود دارد، بهتر است عنوان کلی و مطلق قرارداد بدون صفت خاصی برگزیده شود تا باعث بروز اشکال نشود و متن قرارداد و موضوعات مطروحه در آن تکلیف روابط طرفین را روشن نماید.

نکته (۵): عنوان قرارداد یعنی این که چیزی دلالت به چیز دیگر نماید و باعث کشف امری دیگر میشود و اصطلاح معروف الظاهر عنوان الباطن یعنی ظاهر کاشف باطن گرفته است از همین امر نشأت گرفته است.

تا اینجا بطور اختصار راجع به عقود و قراردادها کیفیت ویژگی و حساسیتهای آن بحث شد. در ادامه بحث راجع به ارکان قرارداد و احکام مربوط به آن صحبت می شود.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

ارکان قرارداد

در تنظیم و نگارش هر قراردادی باید به رکنهایی که هم اکنون به آنها اشاره میشود توجه داشت و اهمیت خاصی برای آنها قائل بود و یا درباره آنها با حساسیت ویژه توافق و عمل کرد. ارکان قرارداد عبارتند از اقدامات و فعالیتهای پیش از تنظیم قرارداد موضوع قرارداد تعهدات و شروط چگونگی جبران خسارات تضمین ها اسناد (تعهدآور)، مرجع حل اختلافات توضیحات کیفیت خاتمه قرارداد نحوه نگارش چک برای طرف دیگر قرارداد کیفیت و چگونگی بایگانی اسناد و مدارک سایر توافقات حفظ حقوق متعاملین کیفیت تحویل و تسلیم بیع وضعیت تصرف فعلی تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی معارض یا معارضین اقدامات و فعالیتهای پس از تنظیم قرارداد تعیین تکلیف قبض و اقباض موضوع قرارداد شیوه پرداخت ثمن و یا اجاره و..... موعد انتقال قطعی یا وکالتی ملک یا منافع و یا سرقفلی و یا حقوق و مرحله نهایی آن یعنی تنظیم صورتجلسات لازمه و انتقال سند مبیع یا حقوق ملک یا مال میباشد. 

باید توجه شما را به این نکته جلب کنم که در موارد فوق الذکر برخی از موضوعات و رکن ها را شاید نتوانید در لیست مرجع نگارش قراردادها بیابید چه آنکه قصد و هدف بنده از ذکر آنها با یک تیر دو نشان زدن است از یک طرف به طور مشروح راجع به ارکان قرارداد سخن گفته شود و از طرف دیگر کیفیت اجرای مفاد توافقات و تعهدات مندرج در قراردادها بررسی و تعمق میشود. چرا که فرض بر این گذاشته شده است علاوه بر علاقمندان و اقشار مختلف مردم سرمایه گذاران املاک مدیران و مباشرانی هستند که ضمن تنظیم و نگارش قرارداد در پروسه اجرایی آن نقش و حضوری فعال دارند.

اقدامات و فعالیتهای پیش از تنظیم قرارداد

هر کس که به عنوان مدیریت قرارداد و یا مباشر میخواهد قراردادی را تنظیم نماید قبل از تشکیل جلسه انجام مذاکره و نگارش قرارداد اقدامات و تحقیقاتی را باید انجام داده باشد به عنوان مثال اگر موضوع قرارداد فروش زمینی به مساحت ۲۰۰۰ متر مربع است ابتدا باید چگونگی ملکیت و کیفیت آن بررسی شود اینکه چطور میشود علیرغم وجود قانون زمین شهری مواد عو۸) بیشتر از ۱۰۰۰ متر زمین میتوان داشت؟ دوم اینکه نوعیت زمین چیست؟ کاربری زمین چگونه است؟ مالکین چند نفرند؟ ملک مورد معامله در تصرف کیست؟ موانع قانونی نقل و انتقال وجود دارد یا خیر؟ در چه مکان و منطقه ای واقع است؟ شکل فعلی ملک چگونه است کلنگی محصور متروکه و ......؟ از چه امکاناتی برخوردار است؟ آیا آب و برق و یا نشانه آبادانی دیگر هم دارد؟ شرایط کامل فروشنده چیست؟ با توجه به نوعیت زمین ملک مورد معامله از استعلامهای لازمه برخوردار است یا خیر؟ کلیه اسناد و مدارک ملک مورد معامله باید به دقت مطالعه و بررسی شود در این نوع معاملات بهتر است قبل از انجام هر نوع مذاکره و حصول توافقات مابین طرفین و یا سرمایه گذاری از سازمانها ادارات و اماکن دولتی استعلام های لازم اخذ شود و از کیفیت معامله این که قطعی میفروشد یا وکالتی واگذار میکند و غیره مطلع شود و پیش از تنظیم قرارداد حتماً از ملک و یا مال مورد معامله بازدید شود. 

- مباشر و مباشرت در این جا یک اصطلاح صنفی مختص دفاتر مشاورین است که از قانون نظام صنفی عاریت گرفته شده است.

- مباشر کسی است که مسئولیت و مدیریت دفتر مشاور املاک را بر اساس قانون نظام صنفی و آیین نامه اجرایی آن به عهده دارد و عمل و مدیریت مباشر مباشرت نامیده می شود. (مولف)

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب آئین نگارش قراردادها

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020