صحت شروط ضمن عقد در قانون مدنی

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

صحت شروط ضمن عقد

شرایط اساسی برای صحت شروط ضمن عقد را ماده ۲۳۲ قانون مدنی تحت عنوان شروط مفصله باطل که مفد عقد نیست چنین بیان کرده است :

1. شرطی که انجام آن غیر مقدور باشد.

2. شرطی که در آن نفع و فایده نباشد.

3. شرطی که نامشروع باشد. 

در اینجا به اختصار راجع به سه نوع شرط صحبت میشود. بسیاری از مردم و از جمله مشاورین املاک بر این باورند که در مبایعه نامه نباید شرطی را درج کرد چرا که موجب فسخ، تزلزل و بی اعتباری مبایعه نامه می شود. البته این حرف هم درست است و هم اشتباه وقتی شروطی خلاف مقتضای عقد و مجهول است. می تواند عقد را ابطال نماید والبته نه هر شرطی بلکه شرطی که انجام آن غیر مقدور است، خود باطل است ولى موجب ابطال قرارداد نمی شود مثلاً فروشنده ای ضمن عقد بیع شرط می کند که خانه را به تو می فروشم به شرط این که ظرف دو یا سه ماه زبان انگلیسی را به طور کامل به من یاد بدهید.

شرطی که در آن نفع و فایده نباشد باطل است ولی مبطل عقد نیست. مثال دیگر: اگر فروشنده ای به خریدار بگوید به شرطی خانه را به شما میفروشم که هر روز آب استخر خانه ام را عوض کنی این شرط برای خریدار چقدر اهمیت دارد. به خصوص تعویض روزانه آب استخر در فصل زمستان برای فروشنده چه منفعتی دارد؟ دیگر این که شرطی که نام شروع است در قرارداد نباید آورده شود. شروط نام شروع چه تأثیری بر قرارداد می گذارد؟ کارشناسان حقوقی میگویند که در این موارد عموماً باور بر آن دارند که چنین شروطی، عقد را مبطل مینماید و استناد میشود به ماده ۱۰ قانون مدنی که گفته است: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است، پس اگر ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادهایی را که نامشروع یا برخلاف قوانین کشور باشد معتبر نمیداند، لاجرم تعهدات فرعی هم نمیتواند بر خلاف قوانین یا نام شروع با شد. چون قانون از عقود تعهدات و شروطی که برخلاف قانون است حمایت نمیکند ولی واقعیت امر این است که شروط نامشروع در کنار عقد مانند عقدی است بدون شرط یعنی خود شرط باطل است ولی تأثیری بر صحت و اعتبار عقود ندارد. چنان که در بالا نیز گفته شده است.

مشاهده سریع فروش ملک در تجریش

 

 تنها دو نوع شرط هستند که عقود را باطل می کنند:

1. شروطی که مجهول هستند و جهل به آن موجب جهل به عوضین میشود.

2. شرط خلاف مقتضای عقدا باشد.

مثال شرط خلاف مقتضای عقد آن است که فروشنده ضمن عقد بیع خریدار را به مدت ۵ سال از حق تصرفات مالکانه و استیفاء منافع منع نماید. چنین شرطی مبطل قرارداد است.  

شرط مجهول مثل این است که خریدار به فروشنده بگوید که ملک تو را خریدم به شرط این که هر وقت خانه خود را بفروشم و یا هر وقت که پولدار شدم، ثمن معامله را می پردازم. این نوع شرط چون مجهول است موجب میشود که ثمن معامله که یکی از عوضین عقد بیع است مجهول شده و معامله . معامله ای غرری است و باطل قاعده لاضرر و لاضرار یک قاعده عقلی است. یعنی عقلاً نبایستی به مردم ضرری وارد کرد. در راستای این قاعده عقلی است که قانون گفته است "هیچ ضرری نبایستی بدون جبران باقی بماند" یا "هیچ کس به دیگری نباید ضرری وارد آورد والا باید آن را جبران نماید قاعده لا ضرر تنها مشمول ضرر مادی نیست.

ضرر میتواند شکل و ماهیتی معنوی داشته باشد که گاه اثر رنج آن به مراتب بیشتر از ضرر مادی است.  اصل ۴۰ قانون اساسی میگوید هیچ کس نمیتواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر و یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد. در همین خصوص ماده ۱۳۲ قانون مدنی چنین می گوید: کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی نماید که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا دفع ضرر به خود باشد.

ماده ۳۲۸ قانون مدنی هم در این خصوص تصریح دارد: هر کس مال غیر را تلف کند، ضامن آن است و باید مثل یا قیمت آن را بدهد و متعاقباً ماده ۳۳۱ قانون مدنی گفته است: هر کس سبب تلف مالی بشود مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص و یا عیب آن شده باشد باید از عهده نقص قیمت آن برآید. در اینجا مناسب است از ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹٫۲٫۷ یادی شود که چنین گفته است "

هر کس بدون مجوز قانونی عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی به جان و یا سلامتی یا مال و یا آزادی یا حیثیت یا شهرت تجاری یا به هر حق دیگر که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمه ای وارد نماید که موجب ضرر مادی و یا معنوی دیگری شود مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود می باشد.

اصل تسلیط اصل مؤثری در قانون مدنی است به گونه ای که ماده ۳۰ قانون مدنی، اصل تسلیط را چنین بیان میدارد هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف را دارد؛ مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد. یعنی اصل تسلیط و تصرف نباید به زبان دیگران باشد. بنابر این شخص نمی تواند در اموال خود تصرفی نماید یا حقوق خویش را به نحوی اعمال نماید که موجب إضرار (ورود ضرر) به غير شود. توجه داشته باشید قاعده لاضرر و قاعده تسلیط متضاد یکدیگر نیستند بلکه در راستای هم و مکمل یکدیگر میباشند. چرا که اصول حقوقی نمیتوانند یکدیگر را نقض نمایند.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

مالكيت ما في الذمه، ماده ۳۰۰ قانون مدنی چنین تعریف کرده است اگر مدیون، مالک ما في الذمه خود گردد ذمه او بری میشود مثل این که اگر کسی به مورث خود مدیون باشد پس از فوت مورث دین او به نسبت سهم الارث ساقط میشود. توجه شود به این که مالکیت ما في الذمه به وجود آمدن یک وضعیت حقوقی است که شخص مدیون مالک بدهی خود میشود و از موارد سقوط تعهدات است.

اصل صحت عقود و معاملات در قانون مدنی قاعده اساسی شمرده میشود یعنی هر معامله ای که انجام می شود، صحیح و معتبر است؛ مگر این که خلاف آن نزد مراجع و مقامات صلاحیت دار قضایی ثابت شود. این فرض برای تنظیم روابط افراد حفظ و رعایت نظم عمومی به جریان انداختن ارتباطات حقوقی و تعهدات اشخاص ضروری است. ماده ۲۲۳ قانون مدنی در این خصوص صراحتاً چنین گفته است: هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است؛ مگر این که فساد آن معلوم شود.

در اینجا اصطلاح فساد آن معلوم شود به معنای آن است که مدعی در دادگاه اعلام نماید که عقد منعقد شده صوری است و یا این که از شرایط زیر برخوردار باشد:

1. یکی از طرفین متعاقدین اهلیت قانونی نداشته است.

2. جهت معامله نامشروع باشد.

3. فروش مال غیر صورت گرفته باشد.

4. معامله آن مال برابر قانون ممنوع باشد.

5. مال مورد معامله مسروقه و یا ملک مورد معامله مصداق کلاهبرداری و معارض باشد.

6. در موضوع و یا جنس مورد عقد و یا شخصیت طرف عقد اشتباه شده باشد.

بنابراین مدعی باید یکی از موارد فوق را در دادگاه اثبات نماید تا مرجع رسیدگی کننده رای بر بطلان و فسخ قرارداد بدهد در غیر این صورت، حمل بر صحت عقود و معاملات میشود.

برای قبول اصل صحت عقود و معاملات باید نسبت به موارد زیر حساس و آگاه بود: 

1. اصل صحت عقود و معاملات یک اماره یا فرض قانونی است. اماره بیان کننده عرف های رایج معاملاتی و حقوقی است یعنی آنچه که غالب و رایج است مانند اماره تصرف که دلیل بر مالکیت است.

2. اصل صحت با اصل تحقق عقد تفاوت دارد برخی از عقود مانند رهن یا هبه یا قرض، به اضافه ایجاب و قبول به قبض نیز نیازمند است تا محقق شود.

3. اصل صحت عقود و معاملات در کلیه عقود اعم از عقود معین و غیر معین، رسمی و عادی جاری می شود.

4. اصل صحت فروش مال غیر را در بر نمیگیرد زیرا فروش مال غیر جز با ولایت یا وکالت و یا وصایت جایز نیست.

5. صحت و قواعد آمره اصل صحت جاری نیست مثال چنانچه قراردادی بین مؤجر و مستاجر منعقد شده باشد که مستأجر پس از پایان مدت اجاره باید عین مستأجره را تخلیه نماید و هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی ندارد این قرارداد باطل است و از اصل صحت برخوردار نیست به علت مغایرت با قواعد آمره

6. ادعای فساد معامله محتاج اثبات ادعاست نه صحت معامله یعنی به قاعده ظاهر یا به وقوع عرفی و ظاهری عقد اکتفا شده است زیرا به احراز انتساب نوشته که حاکی از وقوع معامله میباشد اشاره دارد.

7. اصل صحت عقود و معاملات با اصول دیگر حقوقی نباید در تضاد باشد مانند اصل هلیت داشتن طرفین معامله

8. اگر در این خصوص تردید وارد شود که عقد با قوانین و مقررات غیر آمره هم چون تعویضی تکمیلی یا تفسیری مغایرت دارد اصل صحت جاری است و اگر تردید شود که عقد ممکن است با قواعد آمره در تضاد باشد لذا باید به صحت و سقم عقد رسیدگی کرد و اصل صحت جاری نمی شود.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020