آشنایی با نکته‌های مؤثر بر احکام معاملات(قسمت دوم)

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

حقوق ارتفاقی

عبارت است از:

1. حق مجری ورود و جریان آب از ملک دیگری.

2. حق عبور حق آمد و رفت سایر اشخاص در ملک دیگری

نکته: چنان چه هر یک از حقوق مترتب بر ملک تحت عناوین حقوق ارتفاقی که برای دیگران در ملک موجود است به موجب قرارداد تنظیمی مشاور املاک از بین برود تحت عنوان ضرر به غیر و یا ممانعت از حق قابل پیگیری است به چنین منافعی حق ارتفاق حبس هم گفته می شود و در اصطلاح حقوقی و ثبتی وقف هم نوعی حبس محسوب میشود به حقوقی مثل حق عبور و حق جری حق عینی می گویند.

برای منافع مستتر در املاک به لحاظ قانونی نمیتوان سند جداگانه تنظیم و یا درخواست کرد مثلاً تقاضای اخذ سند برای حق ریشه مقدور نمی باشد چرا که به محض ایجاد حق ملکیت، وی مالک منافع هم میشود. می توان (حق رقبی) حق استفاده برای مدت محدود ملکی را به ورثه منتقل کرد، ولی حق مالکیت آن ملک را برای خود حفظ نمود.

نکته: املاک حقیقی املاکی هستند که به نام اشخاص سند زده میشود مثل املاکی که به نام خود مالک انتقال یافته است. اما املاکی هستند که حقیقی نیستند بلکه املاک حقوقی محسوب می شوند و چنین املاکی را در اطراف محل زندگی خود فراوان میبینیم و این نوع املاک مالک خاصی ندارد و به اصطلاح املاک و اموال عمومی خوانده میشود مثل پارک‌ها گورستان‌ها میادین و.... اموال عمومی و حقوقی را نمی توان به نفع سازمان یا اشخاص منتقل و سند رسمی صادر کرد ولی میتوان حق بهره برداری انحصاری و خاص را به افراد و یا سازمان واگذار کرد مثل احداث پارکینگ طبقاتی در سبزه میدان توسط شهرداری. در صلح عمری، معمولاً منافع ملک تا پایان عمر به نفع مالک محفوظ می شود.

اصل استصحاب: این اصل فقهی است مثل این که هر روز صبح شاهد طلوع آفتاب هستیم و شب که به خواب می رویم مطمئن هستیم که فردا خورشید طلوع خواهد کرد. این اصل را اصل استصحاب می گویند. خواب می رویم مطمئن هستیم که فردا خورشید طلوع خواهد کرد. این اصل را اصل استصحاب می گویند. مثال دیگری زده می شود و آن این که شاگرد مغازه ای صبح هر روز ساعت ۹ صبح، دم مغازه حاضر است. اگر روزی حاضر نباشد، استثناء بر استصحاب محسوب می شود.

مشاهده سریع آگهی های اجاره خانه در آجودانیه تهران

املاک مجهول المالک بلامالک املاکی هستند که مالک مشخصی ندارند و اداره ثبت محل، متولی آن رسانه ها اقدام به پیدا کردن مالک می نماید.

حیازت در واقع احیاء کردن زمین را حیازت میگویند اگر کسی ملکی را تحجیر (سنگ چینی) نماید و سپس آباد سازد شخم زند تخم بکارد میتواند سند ملک را به نام خود منتقل نماید.

وقف بر نفس خود مالک باطل است واقف باید شخص خود را از عداد موقوف علیهم بیرون نماید وقف، نوعی عقد است و جزء عقد عینی محسوب میشود عقد وقف، عقد لازم است و میتوان به صورت عقد منجز و یا عقد معلق هم صورت پذیرد وقف ،معلق، وقفی است که شخص مالی را معلق بر فوت خود یعنی پس از مرگ خود وقف نماید مثل این که بگوید خانه من پس از مرگم وقف است. در این صورت پس از موت وی خانه موقوفه میشود. وقف فضولی، نافذ و معتبر نیست. املاکی را میتوان وقف کرد که ملک طلق باشد. در آداب وقف، واقف لازم نیست که حتماً مسلمان باشد.

شرط ممتنع شرطی است که قابلیت اجرایی نداشته با شد مثل فرار طوطی سخنگوی صاحب ملک از قفس قبل از تسلیم ملک و طوطی به مشتری

عقد عاريه: عقد جائز محسوب است و مالک میتواند هر وقت که اراده نماید مورد عاریه را طلب نماید و یا به دیگری انتقال دهد.

عقد بیع عبارت است ایجاب (پیشنهاد و قبول پذیرش و یا توافق و بر نقل و انتقال عرصه و اعیان ملک در برابر عوض معلوم دلالت دارد صیغه عقد بیع هم در ایجاب و هم در قبول باید از لفظ ما ضی (گذشته) مثل "فروختم و خریدم جاری شود. بیع زمانی عقد لازم محسوب می شود که طرفین معامله خود مالی مبیع و مالک ثمن باشند و یا از سوی مالکین اجازه خرید و فروش) را داشته باشند و طرفین باید کامل و مختار باشند. نکته دیگر این که سکوت مالک هنگام اجرای عقد و یا هنگام عرضه کردن اجازه بر مالکی به عنوان اجازه کفایت نمیکند ولی چنانچه مالک بگوید عقد را اجازه دادم و یا تنفیذ نمودم و با امضاء و جملاتی مانند اینها کفایت مینماید.

ملک عبارت است از هر چیزی که به کسی منصوب است و به او اختصاص داشته باشد. بعضی از مالها ملک نیستند و بعضی از ملکها هم مال محسوب نمیشوند مثل ماهیان دریا، مال هستند ولی ملک نیستند و در مقابل آن تکه های کوزه شکسته ی شخص ملک اوست ولی مال نیست. حکم آن است که اختیار آن نه نفیاً و نه اثباتاً در دست اشخاص و افراد نباشد. مانند: حق ولایت و حق حضانت که نه اسقاط آن در دست انسان است و نه نقل و انتقال آن و نه می توان بر آن مصالحه نمود. لزوم و جواز عقد نیز از احکام محسوب میشود و توسط اشخاص قابل تغییر نمیباشد. حکم در مقابل حق قرار دارد.

اماره بعضی چیزها عینی است مثل سند مالکیت قطعی ولی برخی چیزها دلیل است ولی به قطعیت سند قطعی نیست مثل اظهار نامه.