آشنایی با نکته‌های مؤثر بر احکام معاملات(قسمت سوم)

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

أهليت استيفاء:

معامله فضولی معامله ای است که توسط افراد سببی و یا نسبی نسبت به مال غیر صورت می پذیرد. مثل فرزندی که بدون اذن پدر اقدام به معامله ملک پدر مینماید ماده ۱ قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۰۸) معامله فضولی را در حکم کلاهبرداری داشته است. در معاملات فضولی به خریدار اصیل گفته می شود و چنانچه آگاه به معامله فضولی باشد حق ادعای تأمین خسارت و ضرر و زبان ندارد و در صورت رد معامله توسط مالک غیرعین ثمن پرداختی به وی مسترد میشود.

كلى في الذمه: یعنی این که چیزی قابل انطباق بر افراد متعدد باشد: مثل برنج.

الصلح سيد الأحكام این جمله معروف فقهی است. در فقه اسلام عقد صلح تنها عقدی است که می تواند هرگونه توافقی را که در قالب سایر عقود به علت موانع قانونی نمی گنجد در قالب آن محقق ساخت و همان کاری که امروزه از ماده ۱۰ قانون مدنی انتظار میرود در فقه از عقد صلح داشتند و به همین جهت عقد صلح را آقای عقود و قراردادها میشمارند مثال هر جا که پای عقد بیع ،بلنگد با کمک عقد صلح میتوان مشکل را حل کرد کجا پای عقد بیع میلنگد؟ درک این موضوع مهم است. به همین دلیل باید به آثار بیع مطابق ماده ۳۹۲ قانون مدنی نگاهی دوباره افکنده شود ماده مذکور ۴ شرط را برای صحیح بودن بیع قائل شده است که عبارت است از:

1. به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع، مالک ثمن میشود.

2. عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.

3. عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.

4. عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم میکند.

توجه داشته باشید ملکی که در تصرف غیر است ولی سند مالکیت ملک به نام شماست میتوان معامله کرد ولی نمیتوان بیع کرد یعنی ملکی که در تصرف شهرداری است و سند را هم به نام خودش انتقال داده است و ۴ طرف ملک را هم دیوار کشی نموده است. بسیاری از مالکین چنین ملکی را از دست رفته می پندارند و چون نمیتوانند آن را معامله نمایند به همین دلیل باور دارند که ملک را نمی شود فروخت. توجه داشته با شید اگر واقعاً مالکیت ملک حتی به صورت قهری از طریق ارث متعلق به شماست برای احقاق حق خود و یا فروش ملک میتوان با تمسک و کمک صلح مشکل را حل کرد.

الأقرب يمنع الأبعد، اين اصطلاح فقهی در باب ارث و طبقات وراث کاربرد دارد. در احکام ارث قانون گذاران نحوه ارث بردن را به سه طبقه تقسیم کرده اند و هر طبقه به اصناف مختلف تقسیم می شود و از تقسیم صنف هم درجه به دست میآید هر طبقه مقدم که نزدیکتر به متوفی باشد مانع طبقه دیگر از اصل ارث است و هر درجه مقدم از یک صنف مانع درجه مؤخر از همان صنف است؛ مثلاً با وجود فرزندان متوفی برادر و خواهر متوفی ارث نمیبرند در این رابطه به طور مفصل در این کتاب صحبت شده است. 

العقود تابعة المقصود، یعنی عقود از نظر آثاری که باید داشته باشد تابع قصد طرفین عقد میباشد. منظور از "قصد"، قصدی است که از عبارات ایجاب و قبول درک میشود و به آن اراده ظاهره هم گفته می شود. توجه داشته با شید که قصد به این معنا ممکن است با آنچه که در ضمیر متعاقدین میگذرد و گاهی مغایرت پیدا میکند مثل این که شخصی قالی را بافت کاشان بپندارد و با این قصد، آن را معامله کند ولی در عبارات ایجاب و قبول یادی و ذکری از کاشانی بودن آن نشود و بعد معلوم شود که قالی بافت تبریز بوده است. در این صورت بنابر فقه اسلام و قانون مدنی معامله صحیح و نافذ است و حق خیار فسخ) برای اشتباه کننده نیست زیرا عبارت قبول حاکی از قصد مشتری به خرید قالی مورد مشاهده است و عقود هم تابع این نوع عقدها میباشد.

 

مشاهده سریع فروش خانه در آجودانیه تهران

 

عقد معوض، عقدی است که در آن دو تعهد اصلی وجود دارد که باید با یکدیگر مبادله شود مانند عقد بیع که ثمن و مبیع مبادله میشود و یا عقد اجاره که اجاره بها با منافع عین مستأجره مورد تبادل قرار می گیرد. عقد معوض یا غیر معوض هر دو میتواند غیر مشروط و یا مشروط باشد مانند شرط عوض در عقد هبه که عقدی غیر معوض است. در عقد معوض چنانچه یکی از تعهدات اصلی تلف شده یا باطل اعلام شود. تعهد طرف دیگر نیز منتفی میشود به عبارتی در عقود معوض رابطه علیت) وجود دارد، علت تعهد بایع به دادن مبیع گرفتن ثمن است و علت تأدیه ثمن از طرف مشتری گرفتن مبیع از بایع است. در عقد معوض میان عوضین باید تعادل متعارف اقتصادی وجود داشته باشد یعنی بین ارزش واقعی مبیع در بازار و ثمن پرداختی یا میان ارزش واقعی منافع عین مستاجره و اجاره بهای مقرره باید تعادل متعارف اقتصادی وجود داشته باشد. چنانچه تعادل اقتصادی که باید بین مبیع و ثمن وجود داشته باشد، به هم بخورد به طوری که از نظر عرف فاحش باشد خیار غبن برای طرف متضرر به وجود میآید که از طریق آن می توان عقد را فسخ نماید.

عقد صوری، عقدی است که طرفین قصد واقعی برای انعقاد قرارداد و عقد ندارند و هدف آن معمولاً طلب امتیاز مثل وام و یا اقتضاء نکته دگری است مثل فرار از دین و یا فرار از انجام تعهد... بنابر این چون در عقد صوری، اراده باطنی و حقیقی وجود ندارد و آنچه بیان یا توافق میشود، اراده انشائی یا اراده خارجی است بدون محتوا به عنوان عقد باطل محسوب میشود به همین دلیل اعتقاد کارشناسان بر این است اگر پس از انعقاد چنین قراردادی مشکلی از جمله نسیان مرگ جنون و ... برای یکی از طرفین عقد پیش آید، موضوع با پیچیدگی و دشواریهایی روبرو میشود. ماده ۲۱۸ قانون مدنی نیز در این خصوص چنین گفته است هرگاه معلوم شود که معامله با قصد فرار از دین به طور صوری انجام شده، آن معامله باطل است. اگر مشاور املاکی با علم به این موضوع اقدام و کمک به انجام چنین معامله ای نماید به لحاظ صنفی و حقوقی مسئول شناخته میشود.

انفساخ یا منفسخ شدن عقد یعنی قراردادی بدون اراده طرفین و به جهت بروز عاملی غیرارادی منحل می شود مثل بروز حجر یا فوت در یکی از طرفین عقود جائز یا مثل انفساخ عقد وکالت در صورت فوت یا حجر و یا جنون یکی از طرفین عقد. بهر حال انفساخ همیشه ناظر به آینده است. انفساخ برای عقود لازم هم اتفاق می افتد بر اثر بروز عوامل طبیعی و فورس ماژور مثل زمین لرزه سیل، طوفان مخرب بیماریهای همه گیر و کشنده مثل طاعون و با آنفلوانزای مرغی و خوکی و.....

تأثیر اکراه و اضطرار بر عقود و قراردادها متفاوت است. اکراه عبارت است از فشار مادی یا معنوی و یا روحی که از خارج بر شخص وارد شده تا او را وادار به یک یا چند عمل حقوقی نماید. یعنی اگر چنین فشاری وجود نداشت شخص رضاء و رغبتی به انجام آن عمل حقوقی نشان نمیداد. بنابر این شخص مکره رضاء اعتدالی و سالمی را در هنگام عقد یا اقدام به فعل ندارد به همین دلیل برخی از اساتید حقوق معتقدند که غیر نافذ بودن عقد مختص به اکراه است مانند عقد فضولی و حدوث اشتباه اساسا عقد را باطل میکند چه آن که قصد یا اراده طرفین به علت اشتباه یکی از طرفین به وجود نیامده است. اکراه گاها حالت فشار معنوی دارد مانند این که اکراه کننده به طرف اعلام میدارد که اگر فلان معامله را انجام ندهد به همه میگویم که پسر یا دختر یا همسرت به فلان بیماری و یا فلان مشکل اخلاقی مبتلاست. اکراه از یک مسئله یا یک معیار نوعی و همگانی برخوردار نیست بلکه اکراه هر شخص تفاوت دارد. به همین دلیل باید خصوصیات اکراه کننده را از لحاظ سن شخصیت جنسیت و غیره باید در نظر داشت.

از طرفی اکراه باید مؤثر در طرف و شخص با شعور باشد. اثبات اکراه در دادگاه برای رد معامله یا اقدام حقوقی انجام شده بسیار مشکل است اضطرار یک فشار یا نیاز شدید درونی است که شخص را مجبور به انجام معامله یا یک اقدام حقوقی مینماید مانند این که کسی برای تأمین بدهیهای شخصی و یا عدم برگشت چک های صادره نیاز به پول دارد و راه تأمین فوری پول فروش ملک و یا اتومبیل شخصی است. باید توجه داشت که اضطرار در قانون و فقه اسلامی اکراه محسوب نمیشود و معامله انجام شده از الزام و صحت برخوردار است. چنان که ماده ۲۰۶ قانون مدنی گفته است اگر کسی در نتیجه اضطرار، اقدام به معامله کند مکره محسوب نشده و معامله اضطراری معتبر خواهد بود. 

مسئله مهم این است که اگر کسی معامله اضطراری انجام دهد و پس از رفع مشکلات شخصی و عبور از خطر، بعداً ادعای خیار غبن و - نماید چه اتفاقی می افتد؟ پرواضح است که بهر حال با طرح دعوا و شکایت فرد مغبون پرونده ای تشکیل میشود و خریدار به هر حال گرفتار اطاله دادرسی و پریشانی فکر و خیال میشود و حتی ممکن است سرمایه وی نیز به خطر بیفتد برای این که چنین مشکلاتی حادث نشود به خصوص که به لحاظ اندام و جثه نوع شخصیت یا تعامل شراکتی کارگری و کارفرمایی و - بین متعاملین هم حاکم باشد توصیه میشود ضمن گواهی دو نفر شاهد مرد عاقل و بالغ هنگام تنظیم قرارداد و یا مبایعه نامه این جمله هم صراحتاً در پایان قرارداد قید شود تا هرگونه شائبه ای از بین برود: " این معامله از نوع مضطر میباشد که با توافق و تراضی کامل طرفین و در کمال صحت و سلامت روح و روان و جسم و جان تنظیم امضاء و مبادله شده است.

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

آثار اشتباه در قراردادها و عقود معمولاً تأثیر متفاوتی برجای میگذارد که عبارت است از:

الف) بروز اشتباه در صحت و اعتبار عقد خللی وارد نمینماید مثل این که کسی برای فروش اتومبیل خود وارد یک نمایشگاهی میشود و به شخصی میفروشد که تشابه اسمی با فرد مورد نظر فروشنده داشته است. طرف هم ماشین را میخرد و پولش را هم پرداخت مینماید و سند اتومبیل هم به نام وی انتقال مییابد بنابر این ماشین فروش مالک اتومبیل نمیتواند تقاضای فسخ قرارداد را نماید و یا این که مؤجر، مستأجر ساعت ۱۰ صبح ملک استیجاری را با مستاجری که قرار بوده ساعت ۱۱ صبح پیش مؤجر مراجعه نماید اشتباه گرفته و ملک را به وی اجاره داده است و قرارداد هم امضا شده و قرض الحسنه هم دریافت نموده است. بنابر این مطابق قانون نمیتواند تقاضای فسخ قرارداد اجاره را بنماید.

ب) بروز اشتباه گاه موجب عدم نفوذ معامله میشود. ماده ۲۰۰ قانون مدنی در این خصوص چنین گفته است اشتباه وقتی موجب عدم نفوذ معامله است که مربوط به خود موضوع معامله باشد. بنابراین عدم نفوذ معامله به معنای بطلان است و از طرف دیگر عبارت خود موضوع معامله به معنای جنس یا متریال با ماهیت و مواد تکوینی مورد معامله است مثل این که خریدار تصور میکرده ملک مورد معامله همان آپارتمان معماری ساز است که از قابلیت استحکام زیبایی امکانات کافی و ضد زلزله بودن برخوردار است ولی بعداً متوجه میشود فروشنده آپارتمانی را که خود قبلاً خریداری کرده است بساز بفروشی است و خیلی بد هم ساخته شده است از ساختمان کناری را به وی فروخته است در چنین حالتی موجب عدم نفوذ و اعتبار معامله است یا این که ممکن است شخص به جای قالی دست بافت قالی ماشینی را به کسی بفروشد که هدف خریدار خرید قالی دست بافت است نه قالی ماشینی

ج) اشتباه گاه به طرف متضرر حق فسخ میدهد مثل این که علت اصلی انعقاد قرارداد و هدف اصلی انجام معامله شخصیت طرف باشد ولی در ضمن انجام معامله اشتباهی صورت پذیرد. چنین اشتباهی میتواند حق فسخ را برای بایع ایجاد نماید مثلاً مالکی یکی از واحدهای آپارتمان خود را به هوای سکونت مهندس میرمیران پدر معماری ایران می فروشد که با آمدن و سکونت وی در چنین مجتمعی عاملی است برای اعتبار بخشیدن آن ساختمان ولی فروشنده بعداً متوجه می شود که آپارتمان را به کسی فروخته است که صرفاً تشابه اسمی با وی داشته است و در واقع شخصیت مورد نظر وی نیست طبیعی است که در این اشتباه فروشنده متضرر شده و به هدف اصلی خود نرسیده است و چه بسا خریدار از هدف نهایی و اصلی فروشنده خبر داشته ولی خود را درست معرفی نکرده است. 

د) اشتباه گاهاً موجبات بطلان عقد یا معامله را فراهم می سازد گاه اشتباه در مورد قدرت یا عدم قدرت بر تسلیم مورد معامله بروز میکند به گونه ای که فروشنده تصور میکرده که خانه فروخته شده را در موعد مقرر میتواند به خریدار تحویل و تسلیم نماید ولی بعداً مشخص میشود که خانه مذکور از طرف دادگاه توقیف و مصادره شده و عدم قدرت بر تسلیم از طرف بایع بطور مطلق است و این اشتباه حادث شده موجب ابطال عقد است چنان که ماده ۳۴۸ قانون مدنی می گوید: ... یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن ندارد باطل است مگر این که مشتری خود قادر بر تسلیم نباشد.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020