حصار بوعلی
حصاربوعلی، محل تولد اولین نانوایی تافتون سنتی شمیران (نون عشقی)
تاریخچه حصاربوعلی
وجه تسمیه محله حصار بوعلی حاکی از این حقیقت است که ابوعلی سینا در سفری که از گرگان به ری داشته در این محل ساکن گردید
و به تدریج تعدادی از بیماران خود را مداوا نمود، سپس اطراف این محل را حصاری ایجاد کرد.
از زمان قاجار، حصاربوعلی به همراه دیگر روستاهای شمیران مانند کن، تجریش و قلهک به عنوان ییلاق مورد استفاده قرار می‌گرفت. نزدیکی به کاخ صاحبقرانیه، موقعیت ویژه‌ای به این منطقه بخشید. بسیاری از کارکنان کاخ از اهالی حصاربوعلی انتخاب می‌شدند.
باغ های تاریخی حصاربوعلی
دو باغ بزرگ در اطراف حصاربوعلی قرار دارند:
· باغ عزیزخان
این باغ اکنون به فرهنگ سرای نیاوران تبدیل شده است.
· باغ کامرانیه
این باغ وسیع و باشکوه، پس از مرگ صاحبش به قطعاتی تقسیم و فروخته شد.
حصاربوعلی امروز
امروزه حصاربوعلی به یکی از مناطق گران قیمت و اعیان نشین تهران تبدیل شده است. با وجود تغییرات فراوان، هنوز هم می‌توان ردپایی از تاریخ و معماری قدیمی را در این منطقه یافت.
جاذبه‌های گردشگری حصاربوعلی
حصاربوعلی به دلیل موقعیت خاص خود و تاریخچه غنی، دارای جاذبه‌های گردشگری متنوعی است. برخی از این جاذبه ها عبارتند از:
· باغ های تاریخی
همان طور که قبلاً اشاره شد، باغهای عزیزخان و کامرانیه دو باغ تاریخی مهم در این منطقه هستند.
· موزه‌ها
حصاربوعلی به دلیل نزدیکی به کاخ نیاوران، دسترسی آسانی به موزه‌های این کاخ دارد.
· کوهنوردی و پیاده روی
کوه‌های اطراف حصاربوعلی فرصت‌های خوبی برای کوهنوردی و پیاده‌روی فراهم می‌کنند.
· فضای سبز
وجود پارک‌ها و فضای سبز فراوان در حصاربوعلی، محیطی آرام و دلنشین برای گذراندن اوقات فراغت ایجاد کرده است.
تغییرات حصاربوعلی در طول زمان
حصاربوعلی مانند بسیاری از مناطق تهران، در طول زمان تغییرات چشمگیری داشته است. از یک روستای ییلاقی به یکی از مناطق اعیان نشین تهران تبدیل شده است. این تغییرات شامل موارد زیر می باشد:
· توسعه شهری
ساخت و سازهای جدید و افزایش جمعیت، چهره حصاربوعلی را به کلی تغییر داده است.
· تغییر کاربری زمین
باغ ها و زمین های کشاورزی جای خود را به ساختمان‌های مسکونی و تجاری داده اند.
· ترافیک
افزایش جمعیت و خودروها، مشکلات ترافیکی را در این منطقه ایجاد کرده است.
با این حال، تلاش‌هایی برای حفظ برخی از ویژگی‌های تاریخی و طبیعی حصاربوعلی صورت گرفته است. امید است که با برنامه‌ریزی مناسب، بتوان تعادل بین توسعه و حفظ هویت تاریخی این منطقه را برقرار نمود.
مشکلات زیست محیطی حصاربوعلی و آینده آن
حصاربوعلی مانند بسیاری از مناطق شهری با چالش‌های زیست محیطی مواجه است. برخی از این مشکلات عبارت اند از:
· آلودگی هوا
ترافیک سنگین و افزایش تعداد خودروها، باعث افزایش آلودگی هوا در این منطقه شده است.
· کمبود فضای سبز
با توسعه شهری، بخشی از فضای سبز حصاربوعلی از بین رفته است.
· مدیریت پسماند
تولید زباله و مدیریت آن یکی از چالش‌های مهم در این منطقه می باشد.
آینده حصاربوعلی
آینده حصاربوعلی به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:
· برنامه‌ریزی شهری
نحوه مدیریت رشد جمعیت و توسعه شهری در این منطقه، تأثیر مستقیمی بر آینده آن خواهد داشت.
· حفاظت از محیط زیست
اجرای طرح‌های کاهش آلودگی هوا، حفظ فضای سبز و مدیریت صحیح پسماند، برای حفظ کیفیت زندگی در حصاربوعلی ضروری است.
· توسعه حمل و نقل عمومی
بهبود سیستم حمل و نقل عمومی میتواند به کاهش ترافیک و آلودگی هوا کمک کند.
· حفظ میراث فرهنگی
تلاش برای حفظ بناهای تاریخی و باغهای قدیمی، به حفظ هویت حصاربوعلی کمک خواهد کرد.
با توجه به اهمیت حصاربوعلی به عنوان یکی از مناطق مهم تهران، امید است که با برنامه ریزی دقیق و اجرای صحیح طرح ها، آینده ای روشن برای این منطقه رقم بخورد.
مقایسه حصاربوعلی با سایر مناطق شمیران
حصاربوعلی به عنوان یکی از مناطق شمیران، ویژگی‌های خاص خود را دارد که آن را از سایر مناطق این منطقه متمایز می‌کند.
مقایسه با تجریش
· تجریش به عنوان مرکز شمیران، دارای امکانات تجاری و خدماتی بیشتری نسبت به حصاربوعلی است.
· حصاربوعلی به دلیل موقعیت کوهستانی، از آب و هوای خنک تری برخوردار می باشد.
· تجریش دارای بافت تاریخی غنی‌تری است در حالی که حصاربوعلی بیشتر به عنوان منطقه‌ای مدرن شناخته می‌شود.
مقایسه با نیاوران
· نیاوران به دلیل وجود کاخ نیاوران و باغ های تاریخی، از نظر گردشگری اهمیت بیشتری دارد.
· حصاربوعلی به دلیل فاصله بیشتر از مرکز شهر، از ترافیک کمتری برخوردار است.
· هر دو منطقه دارای سطح زندگی بالا و امکانات رفاهی خوبی هستند.
مقایسه با فرمانیه
· فرمانیه به عنوان یکی از مناطق جدید تر شمیران، از نظر ساخت و ساز و امکانات رفاهی به روزتر است.
· حصاربوعلی دارای بافت قدیمی تر و آرام تری می باشد.
· هر دو منطقه از نظر سطح اقتصادی و اجتماعی در سطح بالایی قرار دارند.
به طور کلی، حصاربوعلی با حفظ برخی ویژگی‌های روستایی خود، توانسته است به منطقه ای مدرن و اعیان نشین تبدیل شود. این منطقه با وجود فاصله از مرکز شهر، از امکانات رفاهی خوبی برخوردار است و به دلیل موقعیت کوهستانی، از آب و هوای مطبوعی بهره‌مند می باشد.
آینده بازار مسکن در حصاربوعلی
آینده بازار مسکن در حصاربوعلی به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:
· وضعیت اقتصادی کل کشور
شرایط اقتصادی عمومی بر بازار مسکن تأثیرگذار است.
· تغییرات جمعیت
افزایش یا کاهش جمعیت در منطقه میتواند بر تقاضا برای مسکن تأثیر بگذارد.
· توسعه زیرساخت‌ها
بهبود حمل و نقل عمومی، دسترسی به امکانات رفاهی و تجاری، میتواند ارزش ملک را افزایش دهد.
· تغییرات قوانین و مقررات
تغییرات در قوانین مربوط به ساخت و ساز، مالیات و وام مسکن، بر بازار مسکن تأثیرگذار است.
با توجه به موقعیت جغرافیایی و امکانات موجود، حصاربوعلی به عنوان یکی از مناطق گران‌قیمت تهران شناخته می‌شود. انتظار میرود که تقاضا برای مسکن در این منطقه همچنان بالا باشد. با این حال، نوسانات اقتصادی و تغییرات در سیاست های مسکن می‌توانند بر قیمت‌ها و روند بازار تأثیر بگذارند.
برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن حصاربوعلی، توصیه می‌شود به مشاوران املاک معتبر مراجعه کرده و از آخرین روندها و تحلیل‌های بازار مطلع شوید.
عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در حصاربوعلی
قیمت مسکن در حصاربوعلی تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار دارد:
· موقعیت جغرافیایی
واحدهای مسکونی با دسترسی بهتر به امکانات رفاهی، مراکز خرید، مدارس و مترو، معمولاً قیمت بالاتری دارند.
· متراژ و تعداد اتاق
مساحت آپارتمان و تعداد اتاق خواب، از عوامل اصلی تعیین قیمت هستند.
· سن ساختمان
ساختمان‌های نوساز معمولاً قیمت بالاتری نسبت به ساختمان‌های قدیمی‌تر دارند.
· امکانات رفاهی
وجود امکاناتی مانند استخر، سونا، سالن ورزشی و پارکینگ، بر قیمت ملک تأثیرگذار است.
· وضعیت بازار
عرضه و تقاضا در بازار مسکن، نقش مهمی در تعیین قیمت‌ها دارد.
· نوسانات اقتصادی
تورم و نرخ ارز، بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارند.
برای تصمیم‌گیری صحیح در خرید یا فروش ملک در حصاربوعلی، توصیه می‌شود از مشاوران املاک معتبر کمک بگیرید و اطلاعات دقیق درباره قیمت‌ها و روند بازار را جمع‌آوری کنید.
بازبینی: س. سیاح
جدید ترین ملک های فروش در حصار بوعلی
جدید ترین ملک های رهن و اجاره در حصار بوعلی
رهن و اجاره واحد 200 متری در منطقه 1 کامرانیه
رهن و اجاره واحد 200 متری منطقه 1 کامرانیه
محلات دیگر منطقه یک شهرداری تهران
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در آجودانيه
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در اراج
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در ازگل
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در اقدسیه
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در الهيه
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در امام زاده قاسم
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در اوین
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در باغ فردوس
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در بام تهران
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در بلوار اندرزگو
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در پارک وی
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در پل رومی
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در تجریش
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در جعفر آباد
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در جماران
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در جمشیدیه
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در چیذر
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در حصار بوعلی
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در حکمت
خرید و اجاره ملک، آپارتمان در دارآباد
آیا از سازنده ساختمان آپارتمان بخریم یا باید مالک ضمن موافقت، قرارداد را امضاء کند؟
این سؤال بسیار مهم و جنبه حیاتی دارد. اگر قصد خرید یا پیشخرید آپارتمانی را از یک ساختمان دارید و فروشنده آن سازنده همان ساختمان است حتماً به دو مورد توجه کنید، اول اینکه واحدها بین ملک و سازنده تقسیم‌شده باشد و در قرارداد مشارکت یا جداگانه تقسیم‌نامه تنظیم کرده باشند دوم اینکه سازنده حق فروش داشته باشد و اینکه آیا برای فروش شرطی گذاشته‌شده یا خیر. برای مثال ممکن است در قرارداد مشارکت شرط شده، سازنده بعد از ۸۰ درصد پیشرفت یا بعد از مرحله سفتکاری حق فروش یا پیش‌فروش واحدهای خود را دارد. اگر این موارد رعایت نشود، مالک میتواند از طریق دادگاه ابطال مبایعهنامه فی‌مابین سازنده و پیش خریدار را بخواهد.
قصد خرید آپارتمان از خانههای مسکن مهر فلان شهر، معاملهای صحیح است؟ چه شرایطی را باید رعایت کنم تا با مشکل قانونی مواجه نشوم؟
ازنظر قانون مدنی با وقوع عقد بیع مالکیت کاشانه از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. در خصوص خانههای مسکن مهر چون غالباً اسناد مالکیت صادر نشده ازاین‌جهت مشکلاتی برای انتقال رسمی ملک وجود دارد. که توصیه می‌کنیم اولاً قبل از انجام معامله به شرکت قانونی مربوطه که خانه موضوع معامله متعلق به اعضای آن است مراجعه کنید و مالکیت فروشنده را نسبت به آن کاشانه احراز کنید. سپس جویا شوید که قرارداد یا شرطی مبنی بر منع نقل‌وانتقال وجود نداشته و قبلاً هم به کسی واگذار نشده باشد و همچنین اینکه بدهی احتمالی فروشنده به‌عنوان سهامدار چه میزان است و متراژ دقیق و امکانات آن را از مدیرعامل یا نماینده او بپرسید. پس از حصول اطمینان اولیه اقدام به تنظیم مبایعهنامه کنید و متعاقباً به دفترخانه اسناد رسمی بروید و یک صلح‌نامه با موضوع صلح حقوق ناشی از عضویت در شرکت تعاونی مسکن فلان را از فروشنده با کلیه اختیارات بعلاوه یک وکالت تام بلاعزل با حق توکیل به غیر با تمام اختیارات دریافت کنید.
فروشنده باید در مبایعهنامه شرط کند پس از تاریخ قرارداد مسئولیت هرگونه بدهی، وام، مالکیت و سایر هزینه‌ها بر عهده خریدار است و در صورت عدم پرداخت آن عواقب احتمالی آن ازهرجهت بر عهده خریدار میباشد و فروشنده هیچ‌گونه مسئولیتی ندارد.
ضمناً دو طرف پس از اقدامات فوق باید به دفتر شرکت تعاونی مسکن مراجعه کنند و کپی برابر اصل وکالت‌نامه، صلح‌نامه و مبایعهنامه را به شرکت تحویل بدهند و مقابل نام فروشنده، نام خریدار درج شود تا مسئولین شرکت متوجه انتقال سهم عضو قبلی بشوند و نامه‌ها و ابلاغیه‌های بعدی را به خریدار تسلیم کنند.
آیا وقتی آپارتمانی را به شخصی به نام الف با مبایعهنامه فروختم و هنگام انتقال رسمی از من خواسته شود آن را به فرد دیگری به نام «ج» منتقل کنم آیا امکانپذیر است یا مشکلساز خواهد بود؟
اگر توافقات فوق شفاهی باشد احتمالاً در آینده با خطر شکایت فروش به مال غیر مواجه می‌شویم. چون طی مبایعهنامه به فرد الف فروخته‌اید و طی سند رسمی «ج» انتقال داده‌اید ولی هیچ‌گونه مدرکی دال بر این توافق ندارید. پس بهتر است توافقات فوق مکتوب شده و به امضای طرفین و فرد ج برسد. یا اینکه مبایعهنامه اول اقاله شود و طرفین اقرار به تسویه‌حساب کامل کنند و سپس مبایعهنامه جدید بین مالک و خریدار جدید تنظیم شود تا جلوی هرگونه سوءاستفاده احتمالی و تبانی بین خریدار اول و خریدار دوم گرفته شود تا فروشنده با چالش و تعقیب کیفری فروش مال غیر مواجه نگردد.
یک واحد آپارتمان را از یک سازنده پیشخرید کردم و با گذشت شش ماه از پایان قرارداد، تاکنون از تحویل آن به واسطه اختلاف با مالک تخطی کرده است، چه اقدامی لازم است انجام بدهم؟
اگر کاشانه را از سازنده خریده‌اید چنانچه سازنده به‌صورت قدر سهم مثلاً سه دانگ از شش‌دانگ رسماً از کل ملک شریک باشد و نسبت به واحدها تقسیم‌نامه بین مالک و سازنده موجود باشد و طرفین برای مفاد قرارداد مشارکت در ساخت حق پیش‌فروش تمام یا تعدادی از واحدهای خود را داشته باشند، و به هر دلیلی سازنده از تحویل آن به پیش خریدار امتناع کند یا به دلیل اختلاف با مالک نتوانسته پایان کار و صورت‌جلسه تفکیکی و اسناد واحدها را از اداره ثبت دریافت کند، در این صورت باید هم علیه مالک و هم سازنده به‌واسطه شراکت در کل ملک اقامه دعوا شود چون ملک مشاع است و واحدها هنوز تفکیک نشده‌اند.
یک واحد آپارتمان را از مالک یک ساختمان پیشخرید کردهام ولی با وجود انقضای مهلت تحویل آن به دلیل اختلاف با سازنده هنوز ملک در مرحله سفتکاری متوقف شده و دو طرف علیه هم در دادگاه اقامه دعوا کردهاند، حال با توجه به قرارداد پیشخرید و تعیین خسارت دیرکرد روزانه آیا میتوانم علیه مالک اقامه دعوا کنم یا خیر؟
وجود اختلاف و دعوا فی‌مابین مالک و سازنده تأثیری در تعهد فروشنده (مالک) در مقابل پیش خریدار ندارد. بنابراین در غیر موارد فورس ماژور در صورت تأخیر در تحویل کاشانه، می‌توان علیه پیش فروشنده برای مطالبه خسارت در تحویل کاشانه در مرجع قضایی اقامه دعوا نمود.
یک واحد آپارتمان پیشخرید کردهام و فروشنده با کلی نواقص و ایراد قصد دارد آن را به اجبار با ارسال اظهارنامه تحویل دهد آیا میتوانم از تحویل آن امتناع کنم؟
قبل از تحویل آن توصیه می‌کنیم از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع اقدام به تأمین دلیل کنید تا یک نفر کارشناس رسمی دادگستری در رشته عمران از محل کاشانه بازدید به عمل آورد و موارد نقض و ایراد احتمالی و اینکه آیا کاشانه در شرایط موجود قابلیت سکونت و بهره‌برداری کامل را دارد یا خیر. برای مثال عدم اخذ گواهی استاندارد آسانسور و نقص در ایمنی آن برای طبقات چهار و بالاتر میتواند از موانع بهره‌برداری کامل باشد و خریدار میتواند از تحویل واحد خودداری کرده و پس از تأمین دلیل علیه فروشنده در دادگاه اقامه دعوا نماید.
قصد فروش آپارتمانی را دارم و حسب توافق قرار شده خریدار بابت مراحل زمانبندی پرداخت ثمن معامله چند فقره چک شخصی به من تسلیم کند اولاً نحوه تکمیل چک چگونه باشد و ثانیاً در صورت برگشت میتوانم مبایعهنامه را فسخ کنم یا خیر؟
چک‌ها باید متعلق به خریدار باشد و مشخصات وی زیر چک درج‌شده باشد و اگر از چک فرد دیگری استفاده می‌کند برای جلوگیری از ادعای سرقتی یا مفقودی یا جعلی بودن چک، حتماً صاحب حساب و صادرکننده چک حضوراً زیر قرارداد را بخواهید امضاء و اثرانگشت نماید. مشخصات چک را در قرارداد بنویسید، و خریدار نیز به‌عنوان ضامن باید پشت چنین چک‌هایی را امضاء کند.
بهتر است در قرارداد ذکر کنید در صورت برگشت هریک از چک‌ها فروشنده ظرف مدت یک ماه از برگشت هر یک از آن‌ها حق فسخ قرارداد را دارد و پرداخت وجه چک پس از برگشت تأثیری در اعمال خیار فسخ برای فروشنده ندارد.
قصد فروش یک واحد تجاریام را دارم آیا شیوه معامله و نوع قرارداد آن با واحدهای مسکونی تفاوت دارد؟
در سامانه ثبت معاملات کشور یک نوع مبایعهنامه برای کلیه آپارتمان‌ها با هر نوع کاربری اعم از مسکونی، تجاری، اداری و غیره قرار داده‌شده است که صرفاً در هنگام تنظیم مبایعهنامه در قسمت کاربری باید قید شود تجاری. همچنین اگر سرقفلی ملک در اختیار شخص ثالثی است حتماً باید این موضوع در مبایعهنامه قید شود وگرنه میتواند از موارد تدلیس و کلاه‌برداری تلقی شود و فروشنده تحت پیگیری قانونی قرار گیرد و خریدار نیز باید به این موضوع توجه کرده و تأکید کند که در قرارداد نوشته شود کل شش‌دانگ واحد تجاری با کلیه حقوق متصوره قانونی و صنفی اعم از سرقفلی و کسب و پیشه به خریدار انتقال یافت.
من مشاور املاک هستم و قصد تنظیم مبایعهنامهای را دارم که در پشت سند آن قید شده منافع این ملک تا ۵۰ سال به فلانی صلح شده است آیا مالک میتواند اقدام به فروش آن به غیر کند؟
اگر صرفاً منافع آن صلح شده، فروش عین ملک فاقد اشکال قانونی است و می‌توان بدون اجازه متصالح اقدام به تنظیم مبایعهنامه کرد ولی تحویل آن و استفاده از منافع آن موکول به اجازه و رضایت کتبی متصالح است وگرنه میتواند از مصادیق انتقال مال غیر باشد. لذا اگر متصالح رضایت به استفاده خریدار ازملک را دارد باید حتماً ذیل قرارداد را امضاء و اثرانگشت نماید و اگر رضایت ندارد، مشاور املاک باید حتماً در قرارداد به صلح منافع آن اشاره‌کرده و تحویل ملک و استفاده از آن را مشروط به اجازه متصالح کرده و هرگونه اقدام برخلاف مفاد قرارداد بدون اجازه متصالح را از خود سلب نماید.
آپارتمانی را طی یک قرارداد از مالک رسمی آن خریدم اما شش ماه بعد فردی علیه من و مالک تحت عنوان فروش و انتقال مال غیر در دادسرا شکایت کرده و اکنون با دادن وثیقه آزادم، تکلیف ملک و پولی که پرداخت کردهام چیست؟ من اطلاعی از معامله قبلی مالک با شاکی نداشتهام
این عمل مصداق فروش مال غیراست و فروشنده قطعاً مجرم محسوب می‌شود مگر اینکه قبلاً به طریقی معامله اول فسخ و یا اقاله شده باشد که شکایت فوق منتفی می‌شود. اما در صورت احراز سوءنیت فروشنده و پذیرش شکایت، چنانچه خریدار آگاه به مالک نبودن فروشنده و تعلق ملک به غیر باشد او نیز مجرم شناخته می‌شود و معامله آن‌ها قابل‌ابطال است و خریدار دوم فقط میتواند وجه پرداختی خود را از فروشنده مطالبه کند ولی اگر آگاه به فروش مال غیر نباشد علاوه بر اصل وجوه پرداختی بابت معامله، میتواند خسارات وارده ازجمله حق‌الزحمه مشاور املاک، هزینه نقل‌وانتقال و غیره را نیز دریافت کند.
