احکام معاملات در فقه اسلامی به نقل از کتاب لمعه الدمشقيه 

قانون کشور ما معمولاً از کشورهایی مثل اتیوپی ،فرانسه، آلمان، سوئیس، مصر، تایلند و دیگر کشورها اخذ و ترجمه شده است و در مواردی هم قانون گذاران توانسته اند از فقه و حقوق اسلامی نیز یاری جویند. نکته جالب توجه این است که مواد قانونی به کار گرفته شده معمولاً ترجمه کلمه به کلمه نامانوس پیچیده و غیر قابل فهم انتخاب شده است.

هدف از انتخاب این مطلب توجه دادن آحاد متعاملین سرمایه گذاران و مالکین محترم میباشد که نسبت به فرامین و دستورات اسلامی و فقهی توجه بیشتری نمایند چرا که خیر و برکت و سعادت اخروی و دنیوی افراد به پایبندی به اخلاق و اعتقادات دینی آنها بستگی دارد. از آن جا که بیان کل مطالب در حوصله این کتاب نمی گنجد بنابراین گزیده ای از آن آورده شده است تا محرکه ای باشد برای علاقه مندان و دانش پژوهان جهت تحقیق مطالعه و تدبر در مفاد این کتاب با ارزش.

- اشراف و دانستن احکام و مسایل کارهایی را که متکفل میشوید و تصدی آن را بر عهده میگیرید ضرورتی ندارد و لازم نیست این احکام با اجتهاد شخصی معامله گران به دست آید، بلکه تقلید کفایت می کند.

- با طرفهای معامله با عدل و انصاف و به مساوات رفتار نمایید.

- هر کدام از متعاملین که پشیمان شوند اگرچه مجلس عقد را ترک کرده باشد و یا آن که اسقاط خيارعدم خیار شرط شده باشد، اقاله نماید. 

- اگر ملک مورد معامله عیبی داشته باشد، بیان شود.

- در امر خرید و فروش معاملات ترک سوگند شود.

- در امر خرید و فروش مسامحه و آسان گیری را پیشه سازید.

- از کالای خود تعریف ننمایید و از کالای دیگران هم بد نگویید.

- با افراد پست ناکس بی خیر و محارفین ترک معامله نمایید.

- در معامله دیگران وارد نشوید.

- قیمت کالا را هنگام اعلام یا فریاد کردن دلال بالا نبرید.

- در معاملات و بیع نسیه ترک رباخواری نمایید.

- در معامله برادر مؤمن خود خواه در خرید و خواه در فروش وارد نشوید.

- از معامله ی سلف میوه ی یک سال درخت قبل از آشکار شدن میوه آن اجتناب ورزید. 

آشنایی با ۲۵ مانع حقوقی و ثبتی معاملات املاک

در این بخش هدف مؤلف تأکید بر این نکته است که با وجود صحت و اعتبار اسناد ثبتی املاک وجود ملک در محل و برخورداری از مالکیت و وجود ارتباط مالکیتی حقوقی و تصرفی، ممکن است یک یا چند مانع بر آن مترتب باشد که جلوی انجام معامله و سرمایه گذاری را بگیرد و یا آن را به بطلان بکشاند. از آن جا که یکی از عرفهای رایج در امر معاملات املاک و سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در جامعه ایران معمولاً به وجود و عینیت سه نکته یعنی وجود و حضور مالک وجود اسناد معتبر و نیز وجود خود ملک مورد معامله را کافی میشمارند تأکید مؤکد بنده بر بطلان این عرف و اشتباه متداول میباشد. بنابراین از همه افراد و آحاد درگیر امر سرمایه گذاری و معاملات املاک درخواست صمیمانه می شود که چشم ها را باید شست جور دیگری باید دید!

 

مشاهده سریع آگهی خرید ملک در فرمانیه تهران

 

بنابراین انتظار میرود سرمایه گذاران خریداران و مدیران قراردادها به این موانع توجه داشته باشند تا گرفتار مشکلات حقوقی کیفری و ثبتی نشوند :

- مانع نخست وقتی ملک در بازداشت کسی جهت تأدیه دین مالک است. در این صورت مالک تا رفع مانع حقوقی و ثبتی ننماید حق انجام معامله را ندارد چراکه در صورت انجام معامله تحت عنوان فرار از دین و یا مشمول مستحق للغير درآمدن مبیع بیع باطل شود.

- مانع دوم به دلیل وجود و تحقق وراثت وقتی پدر یا مادر فوت میکنند ممکن است فرزندان برادران خواهران و پدر و مادر متوفی حسب قانون ارث مالک قهری شوند و در این صورت تا زمانی که تشریفات حصر وراثت را انجام نداده باشند یا مالیات متعلق به انحصار وراثت را نپردازند و یا سایر مفاصا حساب مؤثر و مورد نیاز را در خصوص املاک تجاری اداری و....) اخذ ننمایند علیرغم مالکیت قانونی که در قانون مدنی به مالکیت قهری گفته میشود قادر به نقل و انتقال نیستند.

- مانع سوم زمانی که ملک در رهن شخص و یا بانک میباشد مالک قادر به نقل و انتقال نمی باشد.

- مانع چهارم وقتی که ملک در طرحهای عمرانی شهری تأسیساتی خدماتی فضای سبز و ... قرار گیرد. مالکین مجاز به نقل و انتقال ملک به صورت قطعی و رسمی نمی باشند.

- مانع پنجم املاکی که از حق شفعه برخوردارند هر یک از دو طرف حق انتقال ملک را به غیر بدون اجازه کتبی ندارند؛ مگر این که طرفین چنین حقی را برای یکدیگر از ابتداء قائل شده باشند، حق شفعه مخصوص اموال غیر منقول قابل تقسیم میباشد که قانون مدنی چارچوب آن را تعریف کرده است.

- مانع ششم املاکی که در وقف عام و یا خاص باشند مطابق قانون باید مطابق مفاد اجاره نامه تنظیمی فی ما بين مستأجر و مؤجر عمل کرد و یا وقتی که املاکی بین سازمان حج و اوقاف و یا مالک متصرف مشترک باشد در این صورت ابتداء مستأجر متصرف باید سهم و حصه سازمان اوقاف را تأدیه نماید تا . سپس بتواند نقل و انتقال لازم را به عمل آورد.

- مانع هفتم املاک تجاری که از حق سرقفلی برخوردارند اگر به موجب قرارداد تنظیمی فی ما بین چهار اختیار مؤثر و مهم از متصرف مستأجر ساقط شده باشد که این چهار اختیار عبارت است از:

1. حق واگذاری ملک به دیگری سلب شده باشد.

2. امکان تغییر شغل از مستأجر سلب شده باشد.

3. حق و امکان انجام تغییرات فیزیکی ملک اعم از احداث بالکن زیر زمین، احداث انبار و... 

4. اقرار مبتنی بر اخذ مبلغی تحت عنوان سرقفلی توسط مؤجر باید در این خصوص با احتیاط فراوان و با مشورت و یا با حضور متخصصان امر چنین معامله یا سرمایه گذاری صورت پذیرد.

 

- مانع هشتم زمانی که ملک زمین بایر است و تصرف مالک محرز نیست و یا در واقع ملک در تصرف غیر می باشد در این صورت باید ابتداء رفع تصرف از غیر نمود و پس از آن میتوان مبادرت به نقل و انتقال کرد.

- مانع نهم املاک شراکتی که بین بیش از سه نفر مشترک است. در این صورت بدون رضایت همه شرکاء نمی توان مبادرت به نقل و انتقال قطعی نمود.

- مانع دهم برخورداری افراد از حق ریشه رعیتی و زراعی در زمین و باغات در این صورت مالک اگر بخواهد عرصه را رأساً بدون تعیین تکلیف حق ریشه یا حق زراعی و رعیتی مبادرت به نقل و انتقال نماید چنین نقل و انتقالی ناقص است مگر این که رضایت صاحب حق ریشه رعیتی و زراعی افراد به صورت رسمی در قالب رضایت نامه و اقرارنامه در دفاتر اسناد رسمی اخذ شود.

- مانع یازدهم وجود مبایعه نامه بلند مدت که حق انتقال ملک به دیگری در آن سلب شده باشد، از وجود مشکلات غیر قابل پیش بینی در چنین سرمایه گذاری و معاملاتی خبر میدهد.

- مانع دوازدهم بدهی مالک به سازمانهای دولتی مثل بدهی عوارض و تراکم به شهرداری، مالیات نقل و انتقال و یا بساز بفروشی شغلی و .... امکان نقل و انتقال قطعی ملک را از مالک سلب مینماید.

- مانع سیزدهم با وجود حبس منافع ملک وقتی که کسی قبل از مرگ خود و یا به هر دلیل دیگری، حق انتفاع از ملک را برای مدتی اعم از مدت معین مثل حق انتفاع به سکنی رقبی و یا به مدت عمر خود يا منتفع حق انتفاع به سکنی عمری واگذار مینماید امکان نقل و انتقال مطلق ملک وجود ندارد.

- مانع چهاردهم حجب صفتی است که با وجود آن موجبات سلب و عدم برخورداری از ارث برای طبقه بعد از خود می شود مثلاً با وجود فرزندان متوفی امکان ارث بری خواهر و برادر متوفی وجود ندارد.

- مانع پانزدهم برخورداری از وکالت ناقص وکالتی که یکی از ۴ شروط زیر را نداشته باشد، نمی تواند تشریفات نقل و انتقال ملک را انجام دهد:

1. وکیلی که از حق اخذ وجه برخوردار نباشد.

2. حق اسقاط کافه (تمام) خیارات را نداشته باشد. 

3. حق تسلیم و تحویل ملک را نداشته باشد.

4. حق انجام معامله از هر قبیل را اعم از بیع، صلح و .. را نداشته باشد.

 

مشاهده ومطالعه خلاصه کتب کاربردی

 

- مانع شانزدهم زمانی که یکی از وراث سرباز با شد و مشغول خدمت سربازی نیز می با شد، توجه داشته باشید سربازی که مشغول خدمت سربازی هم میباشد بدون نامه سرپرستی حق انجام معاملات قطعی و رسمی را ندارد.

- مانع هفدهم انجام معامله و سرمایه گذاری در املاکی که از راه ورودی و دسترسی مناسب برخوردار نیست مثل زمینی که وجود دارد و حدود اربعه آن هم معین است ولی راه دسترسی و ورود به آن هنوز مشخص نشده است.

- مانع هجدهم زمینهایی که بالاتر از ۱۰۰۰ متر مربع با شند قبل از اخذ رای کمیسیون ماده ۱۲ مبنی بر تعیین نوعیت ملک رای کمیسیون ماده ۵ مبنی بر تعیین کاربری ملک رأی کمیسیون ماده ۷ مبنی بر تعیین فضای سبز باغ باغچه و ....) و اخذ دستور نقشه اعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری قابلیت انجام معاملات و نقل و انتقال قطعی را ندارد.

- مانع نوزدهم: اعسار ورشکستگی مالک املاک هم مانع انجام نقل و انتقال اموال غیر منقول محسوب می شود. در صورت انجام معامله امکان بطلان معامله توسط مراجع قضایی به دلیل فرار از دین و یا مشمول مستحق للغير درآمدن مبیع وجود دارد.

- مانع بیستم نداشتن استعلام مؤثر و سایر مفاصا حساب از سازمانهای مختلف دولتی مثل نظریه و رای منابع طبیعی رای ماده ۱۴ اداره کشاورزی و ... نیز مانع انجام معاملات و سرمایه گذاری قطعی می باشد.

- مانع بیست و یکم برخورداری از جنون ادواری و محجوریت نیز از موانع نقل و انتقال قطعی محسوب می شوند.

- مانع بیست و دوم وجود تعارض در مفاد سند در خصوص مساحت ملک و میزان تصرفی مالک یکی دیگر از موانع نقل و انتقال قطعی محسوب میشود به نحوی که طبق قانون ثبت اسناد و املاک کشور مالک حق ندارد قبل از اصلاح وضعیت تصرفی خود و اصلاح مساحت مندرج در سند مبادرت به انجام معامله و سرمایه گذاری نماید.

- مانع بیست و سوم فقدان تقسیم نامه روشن شفاف و صریح بین مالک و شرایط سازنده برای املاک مشارکت در ساخت از دیگر موانع نقل و انتقال قطعی محسوب میشود.

- مانع بیست و چهارم وقتی که مالک به فساد اخلاقی پیمان شکنی سوء شهرت مالی مثل رباخواری قاچاق، پول شویی حضور در باندهای قدرتهای مافیا و تبهکار و ... اشتهار دارد معاملات صورت پذیرفته باطل و غیر قانونی است.

- مانع بیست و پنجم انجام معامله فضولی که توسط افراد نسبی سببی و وکلا و.... صورت می پذیرد که یکی دیگر از موانع نقل و انتقال محسوب میشود و هر سرمایه گذاری باید در هنگام معامله حواسش نسبت به میزان اختیارات و نیز سمت طرف مقابل معامله باشد تا گرفتار معاملات فضولی نشود.

 

مشاهده جزئیات وخرید کتاب احکام حقوقی معاملات املاک

 

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و خرید کتاب با شماره زیر تماس حاصل فرمایید:

مجید کیوانپور 09129374020